Estamos falando de São Paulo?

Agradeço o interesse do secretário Jorge Wilheim em "melhor" esclarecer a proposta do Plano Diretor. Sempre me agradou debater São Paulo com alguém a quem respeito pelos serviços prestados. Mas o fato é que não consigo vislumbrar no Plano a integração do econômico com o social. Nele, as atividades econômicas -- que geram empregos, investimentos, formação e distribuição da riqueza -- não são consideradas. E isso num quadro que registra forte mudança de perfil (do setor industrial para o de serviços e do capital nacional para o estrangeiro) e presencia guerra fiscal entre estados e municípios. Sua leitura dá a impressão de que não se está tratando da reorganização de uma megalópole sofrida.

Onde ficou o discurso das subprefeituras? O Plano não considera as diferenças sociais gritantes entre as regiões da cidade. Assim, definir prioridades e alocar recursos é no mínimo temerário. São Paulo é quase totalmente ocupada, porém pouco adensada --exceto poucas ilhas, como o centro e seu entorno. Cerca de 70% de sua área é tida como Z-2 (a que possibilita construir até duas vezes a área do terreno). Assim, quando o Plano enuncia que o coeficiente é 1 mas pode chegar a 2,5 fica evidente que a prefeitura sabe que o 1 não é o recomendado. No fundo está aumentando o potencial de construção e quer abocanhar um pedaço do valor.

Voltamos à velha questão do valor de uso da moradia (satisfação para o consumidor) versus seu valor de troca (o preço de venda no mercado). A grande maioria da população mora onde pode e não onde quer, e aqui mora mal. A estratégia do Plano é equivocada porque nas regiões com infra-estrutura e vitalidade econômica o potencial construtivo tende a ser comprado, em boa parte, para uso não residencial -- o que implicará maior circulação de pessoas e automóveis e sempre maior deslocamento da população. Aliás, o Plano pouco aborda essa questão. Numa das cidades mais motorizadas do mundo e com transporte coletivo inadequado, o risco é passar do caos para o colapso.

Nas regiões mais pobres (a maior parcela da cidade), o coeficiente 1 diminuirá o valor de troca e terá como conseqüência redução do valor de uso -- pois o emprego, o lazer e o ensino estarão distantes. A alternativa será a partição do terreno, gerando mais favelas.

Além de tudo, a prefeitura não reúne tecnologia de informação urbana para administrar, lote a lote, a compra de potencial construtivo. Possuir cartografia atualizada, fotos aéreas e de satélites, integrar os dados cadastrais das secretarias é vital para embasar decisões.

É correto o argumento do secretário de que a valorização imobiliária se dá por investimentos públicos e privados, mas ele pouco se aplica à maioria do nosso território. Também concordo com o secretário que um Plano Diretor é o "capital" do setor público, mas não com a ginástica financeira implícita em seu argumento. Se a regra do jogo é capitalista, deve ser usada para agregar -- não para diminuir -- valores por decreto. A cidade não vai melhorar sem investimentos que já são escassos. Nessas condições, convém transformar proprietários insatisfeitos em parceiros. Na imensa ferradura industrial enferrujada (de Ceasa, Barra Funda, Brás até Ipiranga, e do outro lado até Interlagos), grande parte dos imóveis não tem mais valor de uso nem de troca em virtude do zoneamento e da mudança do perfil da cidade. Lá o que mais se vê é a placa "vende-se". Em vez de operações urbanas pontuais, o melhor seria criar uma Agência de Desenvolvimento com visão integradora que implante parques, novos bairros, pólos de serviços, escolas técnicas, faculdades, megacentro de eventos e pólos de transporte nessa imensa e abandonada região. Com isso a cidade se desafoga, faz melhor uso da infra-estrutura, cria espaços para os cidadãos, oferece empregos, reúne condições para reduzir a violência, cresce economicamente e se consolida como cidade global, a mais importante da América Latina.