O futuro do mercado imobiliário em um mundo pós-pandemia

Após enfrentar um período de crise entre 2015 e 2017, o mercado imobiliário vinha mostrando sinais de recuperação ao longo de 2019, trazendo boas perspectivas para 2020. Entretanto a chegada do coronavírus ao Brasil impôs grandes mudanças de planos, paralisando negócios e muitos setores da economia. Contrariando essa tendência, o ramo de imóveis vem mostrando resiliência com sinais de recuperação desde o fim do segundo trimestre do ano passado.

Diferentes motivos explicam esse aquecimento. No contexto nacional, a alta disponibilidade de crédito foi um incentivo para que os consumidores buscassem um imóvel -- segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2020 teve um crescimento de 57,5% nos valores financiados em comparação com o ano anterior.

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Além disso, os juros baixos facilitaram o lançamento de empreendimentos ao mesmo tempo em que atraíram compradores e investidores, que viram na aquisição de imóveis ou de fundos imobiliários uma opção com melhor rendimento e segurança do que outras modalidades de aplicação financeira.

No cenário microeconômico, a pandemia gerou um efeito sobre a moradia e a relação com a residência: ao praticar o isolamento social e ter que ficar mais tempo dentro de casa, muitas vezes trabalhando à distância, as pessoas passaram a valorizar diferentes atributos, que antes podiam ter menor importância.

De acordo com os dados da 4ª rodada da “Pesquisa da Influência do Coronavírus no Mercado Imobiliário Brasileiro” realizada pela DataZAP+, área de inteligência imobiliária do ZAP+, 62% dos entrevistados apontaram como relevante um imóvel com ambientes bem divididos, enquanto 45% disseram que era importante ou muito importante morar em uma casa. Esse desejo de mudança impulsionou os mercados de locação e compra e também de reforma -- é bastante provável que você ou algum dos seus vizinhos tenha feito uma obra durante a pandemia.

O reflexo dessa maior demanda por itens de construção civil foi, claro, o aumento de preços. Mas isso é assunto para um outro texto. Por ora, vamos analisar o que a pandemia trouxe de mudanças para o mercado imobiliário, e como isso deve afetar o futuro.

O mesmo isolamento social que acentuou o desejo por residências diferentes também fez com que o setor precisasse se digitalizar, acelerando um processo que ainda caminhava de maneira um pouco lenta. A disponibilidade dos anúncios em plataformas de compra e venda ganhou importância, assim como fotos de qualidade e descrições completas, oferecendo ao consumidor desde o início do processo de busca mais informações que apoiassem a tomada de decisão.

Na 4ª rodada da pesquisa sobre a influência da pandemia no país, compradores e locatários disseram que entre as medidas mais utilizadas para encontrar um novo imóvel estavam a visualização de fotos profissionais, a busca do endereço completo (incluindo rua, número e bairro) e o uso de filtros específicos para encontrar o imóvel ideal.

Porém o fornecimento do endereço completo também foi citado pelo mesmo grupo como a principal melhoria a ser feita. Isso nos indica que, apesar de o mercado passar a trabalhar com recursos digitais durante a pandemia, há espaço para desenvolvimento e utilização mais produtiva dessas ferramentas.

Outro dado curioso do levantamento é que 57% dos respondentes disseram ter visitado presencialmente um imóvel, estande de vendas ou apartamento decorado nos últimos três meses, apesar de 53% terem afirmado sair de casa somente “para serviços essenciais”. Ou seja, conhecer um imóvel “ao vivo” não só é percebido como indispensável mesmo durante a pandemia como também é algo que parece não ser substituível por meio de visitas virtuais.

Da mesma maneira, os profissionais do mercado imobiliário responderam na pesquisa da DataZAP+ sobre as transformações tecnológicas no setor que a vistoria online de imóveis e ferramentas que mostram o local mobiliado devem cair em desuso após a pandemia.

Mas o que seguirá em alta? A utilização de fotos profissionais, queridinha de compradores e locatários, é também o recurso mais citado pelos profissionais como tendência a ser mantida por 67% deles.

Na sequência, 64% afirmaram que vão seguir ampliando a disponibilidade de mais opções de imóveis nos portais e/ou sites próprios, ressaltando a importância de ter um portfólio digitalizado e de fácil acesso. Já a realização de videochamadas e a assinatura de contratos digitais continuarão a ser usadas segundo 53% dos respondentes.

Podemos concluir, portanto, que a digitalização do mercado imobiliário é um caminho sem volta. A utilização dos recursos digitais trouxe ganhos para todas as pontas do setor, seja por meio da geração de leads mais qualificados (contatos de clientes de fato interessados em fazer uma negociação) ou da aceleração das etapas finais do processo de compra e venda, com pagamentos e assinaturas de contratos virtuais.

Do ponto de vista do comportamento do consumidor, ainda é um pouco cedo para afirmar se as tendências que surgiram durante a pandemia -- de imóveis maiores ou com cômodos mais bem divididos, por exemplo -- serão mantidas no mundo pós-pandêmico.

A forma como as empresas irão abraçar o mundo pós-pandemia também impactará o futuro do segmento imobiliário, desde o modelo 100% remoto, passando pelas diversas variações do formato híbrido, ao totalmente presencial. É importante acompanhar os modelos que estão sendo adotados pelo mundo onde a vida, aos poucos, está voltando ao normal, mas ainda é cedo para ter uma perspectiva para o Brasil.

A continuidade da disponibilidade de crédito imobiliário e manutenção da taxa de juros em níveis atrativos também são elementos importantes a serem observados. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apontam para um aumento de 27,1% das vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2021 em comparação com o mesmo período do ano anterior. Os estoques, por outro lado, caíram 14,8%, atingindo o patamar mais baixo já registrado desde janeiro de 2016.

No mesmo período, a pesquisa Raio-X do FipeZAP revelou que 46% dos respondentes têm intenção de adquirir imóveis nos próximos três meses. Esse patamar está muito próximo do recorde já registrado (48%) e está bastante acima da média histórica da pesquisa (37%). Por isso, por enquanto, podemos vislumbrar um cenário favorável, e 2021 e 2022 devem ser anos interessantes para o desenvolvimento do mercado imobiliário.

*Marcos Leite é diretor-geral de ZAP+ e atua há 15 anos como empreendedor no segmento de tecnologia. Ingressou na OLX em 2012, quando foi repatriado ao Brasil via Naspers como CEO para estruturar o crescimento da operação local, ocupando o cargo até a fusão com a Bomnegocio.com, em 2015. Desde novembro de 2020, após a conclusão da aquisição do Grupo ZAP pela OLX, Marcos se tornou diretor-geral da nova unidade de negócios ZAP+, totalmente focada em imóveis reunindo as marcas ZAP, VivaReal, OLX, DataZAP, Conecta Imobi, Anapro, Inc Pro, Geoimovel, ZAP Fin e Imobilinks.