Os chamados prédios inteligentes são como carros de Fórmula 1: possuem equipamentos de alta tecnologia, oferecem mais conforto e segurança aos usuários e são bem mais econômicos do que aqueles projetados e construídos no passado. De nada adianta, no entanto, colocar uma Ferrari ou uma McLaren nas mãos de um piloto inexperiente. O resultado, provavelmente, será um desastre. Com os edifícios modernos acontece a mesma coisa. Eles podem ter elevadores de última geração, impecável sistema de telecomunicações, câmeras de segurança espalhadas por todos os cantos e equipe de manutenção de primeira linha, mas não renderão tudo que podem se no controle das operações não estiver uma pessoa altamente capacitada. É exatamente essa a missão do building manager, um profissional que ainda é pouco conhecido no mercado mas que, dependendo do caso, pode receber salários que variam de 5 000 a 25 000 reais.

O building manager, também chamado de administrador predial ou gerente de condomínios, é uma função relativamente nova no mercado brasileiro. Surgiu na metade da década de 90 graças ao boom dos edifícios inteligentes, localizados principalmente nas regiões das avenidas Paulista, Faria Lima e Luiz Carlos Berrini. Os proprietários (basicamente fundos de pensão, construtoras e grandes companhias) descobriram na hora de contratar as pessoas para o gerenciamento desses edifícios que o bom e velho zelador não daria conta do recado. Era preciso partir para uma administração profissional. Havia, no entanto, um problema. "Não existia ninguém pronto para encarar esse desafio", diz a headhunter Iêda Novais, da Mariaca & Associates. "Quem mais se aproximava do perfil eram os administradores de shopping centers, mas não preenchiam todos os pré-requisitos."

A saída foi buscar executivos que pudessem se adaptar mais facilmente à função. Ainda assim, não era uma tarefa fácil. "Os candidatos estranhavam quando falávamos sobre o cargo", diz Milton Jungman, diretor de serviços corporativos da Jones Lang LaSalle, empresa americana de consultoria imobiliária que tem em seu time no Brasil 40 building managers. A administração dos prédios inteligentes representa 70% dos negócios da companhia. "Hoje, a carreira de building manager está ficando mais conhecida", diz Jungman.

Precisão de relógio

Quem passa pela Marginal do Rio Pinheiros e observa o complexo do World Trade Center, no Brooklin, geralmente não tem idéia do que está por trás da sua portentosa fachada. Composto pelo Shopping D&D, o luxuoso Hotel Meliá e uma torre de 29 andares ocupados por grandes organizações, o WTC é um modelo de modernidade. Tudo ali funciona com a precisão de um relógio suíço para atender um público diário de 8 000 pessoas. Seu "prefeito" é o executivo Helmut José Fladt, um engenheiro agrônomo de 36 anos que tem sob seu comando uma equipe de 180 pessoas, entre subordinados diretos e profissionais de empresas terceirizadas. Fladt, que fala fluentemente inglês e alemão, trabalhou apenas cinco anos como agrônomo e depois ingressou no setor imobiliário. Aprendeu os segredos das atividades de avaliação e locação de imóveis, que hoje são fundamentais no seu dia-a-dia. Depois de ingressar na Jones Lang LaSalle, recebeu, no início do ano passado, o convite para ser o building manager do WTC. "Foi uma grande surpresa, pois não conhecia a função", diz.

Quando um banco constrói, por exemplo, um prédio para abrigar seus escritórios, o objetivo é fazer o imóvel operar com o maior conforto possível e o menor custo. Já empreendimentos como o World Trade Center, que pertence a 33 fundos de pensão, são construídos com outra finalidade: dar lucro aos seus proprietários. Esse é o principal desafio de Helmut Fladt à frente do WTC. Além de cuidar de toda a manutenção do complexo, ele é o responsável pela consolidação das contas no final de cada mês, pelo investimento dos recursos e até pela representação dos donos na hora da locação de salas e andares vagos. Tem, como qualquer outro executivo, compromissos de rentabilidade e metas para ser atingidas. "Minha missão é manter a qualidade e a segurança do empreendimento para fazer sempre a melhor locação", afirma.

Para dar conta do recado, ele precisa, entre outras coisas, conhecer a legislação que rege o mercado imobiliário e como funcionam os sistemas de ar condicionado e de telecomunicações (será dele, por exemplo, a responsabilidade caso ocorra algum problema de comunicação durante uma teleconferência). A lista de tarefas inclui ainda traçar estratégias de segurança para seminários e convenções, avaliar os custos condominiais, desenvolver treinamentos para seu pessoal e falar tanto a língua dos donos do negócio como a dos porteiros e faxineiros. Em setembro, Fladt teve de suar a camisa para manter a tranqüilidade de todos os inquilinos do prédio, pois havia uma denúncia de bomba no prédio vizinho. "Foi uma loucura", afirma.

Um dos prédios inteligentes mais famosos da cidade é o Plaza Centenário, mais conhecido como Robocop, também localizado às margens do Rio Pinheiros, no Brooklin. Ele ganhou esse apelido por causa do visual futurista e da cor prateada, que lembram muito um robô. O publicitário Roberto Ayres, 43 anos, que durante boa parte de sua carreira atuou no setor de hotelaria, é o building manager do Robocop. Passou por hotéis como o Méditerranée, em Salvador, e o Maksoud Plaza, em São Paulo, e pela rede de flats Residence. Quando recebeu o convite para se tornar administrador predial, não pensou duas vezes. "Os salários no setor de hotelaria não são tão bons e eu poderia ganhar mais nessa nova carreira. Hoje, sou uma espécie de zelador de luxo", diz, em tom de brincadeira. Ayres está satisfeito com o cargo, que ocupa desde julho de 1997. Tem, segundo ele, autonomia para tomar decisões e coordena mais de 100 profissionais.

Nem tudo, no entanto, são flores. Entre os percalços que Ayres tem de enfrentar estão as brigas de condôminos. Ele muitas vezes é obrigado a interferir e tentar promover uma conciliação. "É preciso ter muita paciência", afirma. Seu trabalho, ao contrário da maioria das 2 500 pessoas que trabalham no Robocop e de outros 1 500 visitantes diários, não tem horário para terminar. E isso inclui sábados, domingos e feriados. "Já tive de deixar a piscina do clube e correr para o prédio num final de semana", diz. "Tenho de ficar disponível 24 horas por dia. Mas vale a pena."

Ayres é funcionário da Itambé, empresa que tem 360 prédios em sua carteira. Seu presidente, Fernando Oliveira Martins, lamenta a não-existência de cursos especializados para a formação de building managers. Para suprir essa necessidade, Martins decidiu investir em treinamento e formar o seu próprio pessoal. Só neste ano, preparou 12 de seus trainees para a função. Cada um receberá salário inicial de 1 500 reais. Nada mau para quem está apenas começando uma carreira e não tem experiência anterior. "Vamos formar outros 12 no próximo ano", afirma. Apesar de animado com o crescimento do número de edifícios inteligentes, Martins aconselha um pouco de cautela para quem deseja seguir a profissão. Segundo ele, nos próximos dois anos serão lançados cerca de 100 empreendimentos desse tipo em São Paulo. Trata-se, na sua opinião, de um mercado relativamente restrito, mas que oferece espaço para os que realmente desejam levar a carreira em frente.

As chances de crescimento profissional são animadoras. Na Cushman Wakefield Semco, que detém 39% do mercado de building management no país, os que se destacam podem assumir uma espécie de diretoria e gerenciar vários profissionais de uma só vez. "É uma carreira em franco desenvolvimento", diz a headhunter Laís Passarelli, da Passarelli Consultores. "Há vários outros empreendimentos que necessitam desse tipo de profissional, como parques industriais, condomínios de empresas e até conjuntos residenciais de luxo." Com um pouco de sorte, é possível até realizar o sonho de trabalhar no exterior. É o caso da administradora Fabiana Stumpf, de 31 anos, que se formou também em hotelaria. Fabiana é funcionária da Jones Lang LaSalle e está passando um ano em Chicago, nos Estados Unidos, acompanhando o diretor de negócios. Ela o auxilia na elaboração do orçamento e nos estudos de custos do prédio do Bank of America naquela cidade. "Tenho de me preocupar até com a limpeza da bandeira dos Estados Unidos que fica do lado de fora", diz.

PARA CHEGAR L
Algumas empresas de consultoria de imóveis já estão repassando para os headhunters a responsabilidade de recrutar executivos no mercado para a função de building manager. Segundo Iêda Novais, da Mariaca & Associates, estas são as habilidades e os pré-requisitos que as consultorias imobiliárias esperam encontrar nos candidatos:

Formação em engenharia, administração, arquitetura, economia, marketing ou hotelaria

Fluência em inglês e, se possível, num terceiro idioma

Capacidade de relacionar-se com os diferentes tipos de empresa

Jogo de cintura para levar harmonia aos ocupantes do empreendimento

Habilidade para coordenar setores de manutenção, hidráulica, elétrica, segurança patrimonial e pessoal, sistemas de informática e serviços gerais

Elaborar e administrar o orçamento condominial

Treinar suas equipes

Planejar, implementar e coordenar atividades de marketing, comercialização, finanças e operações

Conhecer aspectos legais do mercado imobiliário

Ser uma espécie de relações-públicas

Desenvolver e gerir programas de qualidade