Como conseguir um empréstimo de milhões de reais

São Paulo - Com a taxa básica de juros (Selic) em alta e a redução na captação de recursos dos bancos por meio de depósitos e investimentos, as condições ficaram mais difíceis para quem busca empréstimo. Com menos dinheiro entrando em uma ponta, instituições financeiras têm restringido a concessão de crédito na outra. Assim, quem busca um empréstimo pode precisar garimpar mais do que antes para conseguir o que precisa.

Nesse contexto, uma linha que aparece como uma solução atrativa é o crédito que oferece o imóvel como garantia, também chamado de refinanciamento de imóvel ou de home equity.

Nessa linha de crédito, os valores emprestados passam da casa dos milhões de reais, os juros são alguns dos mais baixos do mercado e os prazos de pagamento podem chegar a até 20 anos.

Mas, como não existe almoço grátis, o crédito com imóvel como garantia tem algumas desvantagens que devem ser seriamente levadas em consideração: o risco de perda do imóvel e os custos envolvidos na operação, que se assemelham aos custos de compra do imóvel.

Condições gerais

Na maioria dos bancos que oferece o home equity, o crédito é limitado a 60% do valor do imóvel. Os prazos chegam a 20 anos e normalmente é exigida uma renda mínima mensal para a concessão do crédito.

Para obter o empréstimo, o tomador deve ser proprietário do imóvel, que deve estar 100% quitado e livre de ônus. Algumas instituições, no entanto, permitem que propriedades de terceiros sejam dadas como garantia.

Uma vantagem da operação é que o crédito não precisa ser destinado a um fim específico. Assim, o tomador pode usar o dinheiro como desejar.

João Carlos Gomes da Silva, diretor da área de empréstimos do Bradesco, afirma que muitos clientes utilizam o Credfácil Imóvel Pessoa Física, como é chamada a linha de home equity do banco, para investir em novos negócios. “O Credfácil é muito usado por clientes que querem comprar o segundo imóvel, investir em um novo negócio ou abrir uma franquia. Como o valor obtido é alto e o prazo é longo, é uma linha que permite aproveitar oportunidades de compras e de negócios”, diz.

O Banco do Brasil afirma que a linha BB Crédito Imóvel Próprio tem sido usada por clientes para a realização de reformas, compra do segundo imóvel, pagamento dos estudos dos filhos, viagens e outras despesas pessoais ou profissionais. “A linha também é uma opção para o cliente centralizar suas dívidas em um único empréstimo com prazos mais extensos e taxas de juros menores”, diz o banco por meio de nota.

Os custos que pesam

Os juros no home equity são baixos, variam entre 1,5% e 2% ao mês. A título de comparação, a taxa de juro média dos principais empréstimos do mercado brasileiro para pessoa física foi de 6,87% ao mês em maio de 2015, segundo a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Ao observar apenas os juros, o empréstimo parece maravilhoso, mas aí é que entra a grande armadilha da operação. Como no home equity é realizada a alienação fiduciária, na qual o imóvel fica no nome do banco até a quitação da dívida, é preciso registrar a operação em cartório, como em um financiamento. Aí os custos pesam para valer.

Segundo a Associação dos Notários e Registradores (Anoreg-BR), é difícil estimar um custo médio de registro de imóvel porque é o Poder Judiciário de cada estado que regulamenta os serviços notariais e registrais, o que gera diferenças nos valores. No site do Santander, no entanto, o banco afirma que o custo do registro corresponde, em média, a 0,6% do valor do imóvel.

As tabelas com os custos dos registros de imóveis podem ser consultadas nas páginas das Anoregs estaduais. Apenas para dar um exemplo, em São Paulo, para um imóvel de 500 mil reais, o registro custa 2.091,12 reais. 

Além dos custos cartorários, as operações contam com o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), que é de 0,0082% ao dia (cerca de 3% ao ano) e incide em qualquer operação de crédito.

Por fim, podem ser cobradas tarifas de avaliação do imóvel e de análise jurídica, que variam entre 500 reais e 2.500 reais nas instituições pesquisadas por EXAME.com.

A operação também pode contar, opcionalmente, com: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), que quita o saldo devedor da dívida em caso de falecimento do tomador ou em caso de invalidez; e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), que cobre prejuízos causados ao imóvel. Esses são os mesmos seguros que são contratados obrigatoriamente nos financiamentos imobiliários.

Como os custos envolvidos no home equity variam muito de acordo com o valor do imóvel dado como garantia, a região e o perfil do cliente é difícil estimar um custo médio desse tipo de operação. No entanto, é importante ter em mente que as despesas vão muito além das taxas de juros, que por serem baixas são bastante divulgadas, enquanto os outros encargos ficam, digamos, menos aparentes.

Custos podem ser diluídos

Ainda que os custos envolvidos sejam altos, as instituições permitem que eles sejam diluídos nas prestações. Assim, mesmo que eles superem - e muito - os juros de 1,5% a 2% ao ano, ainda costumam ser mais baixos do que os custos de linhas de crédito como o cheque especial e o rotativo do cartão de crédito, que têm juros médios de 9,90% e de 12,34% ao mês, respectivamente, segundo a Anefac.

De qualquer forma, a operação é mais cara do que um crédito consignado, que tem juro médio de 2% a 3% nos principais bancos do mercado, segundo informações do Banco Central e também do que o crédito pessoal concedido por bancos, que segundo a Anefac tem taxa média de 4,05%.

Assim, o crédito com garantia do imóvel seria mais indicado caso o tomador precise de um valor maior de recursos e um prazo mais longo para pagar a dívida, o que pode ser mais difícil em outras linhas de crédito. Se o objetivo for apenas tomar um empréstimo para contornar pequenos gastos, as outras linhas são mais indicadas.

“É sempre necessário comparar os custos de diferentes operações e observar a finalidade do empréstimo”, afirma Beto Veiga, advogado especialista em sistema financeiro e doutor em economia pela Universidade de Brasília.

A melhor maneira de comparar os custos é observar o Custo Efetivo Total (CET) da operação, que mostra não só os juros envolvidos como outros encargos.

Risco de perda do imóvel

Além dos custos altos em decorrência da alienação fiduciária, outra grande desvantagem do home equity é o risco de perda do imóvel na falta de pagamento da dívida.

Ao atrasar duas parcelas, a instituição já pode notificar o tomador sobre o atraso e assim deixar registrado que tentou solucionar a dívida antes de retomar o imóvel. Mas, passados 90 dias da notificação, o banco já tem o direito de retomar o imóvel.

Conforme explica Beto Veiga, em tese, se um imóvel é um bem de família, ele não poderia ser retomado. Porém, existe uma exceção, que se encaixa exatamente no caso da alienação fiduciária: “Quando a dívida que deu origem ao bem de família é aquela que não está sendo paga, o imóvel pode ser retomado, mesmo que a família esteja morando na casa”, diz Beto Veiga.

Conforme explica o Banco do Brasil, se o cliente ficar inadimplente e o banco vier a tomar o imóvel, o devedor deve pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal que incide sobre as transmissões de imóveis a título oneroso (quando a operação envolve retorno financeiro). 

Como o ITBI varia de acordo com a cidade, ele deve ser consultado caso a caso, mas costuma variar entre 2% e 5% do valor do imóvel, em média. Na cidade de São Paulo, o ITBI equivale a cerca de 3% do valor do imóvel, mas a alíquota pode variar de acordo com o valor imóvel e sistema de financiamento (SFI e SFH). Para um imóvel de 500 mil reais, por exemplo, o ITBI é de 13.168,58 reais.

Assim, além de perder o imóvel, o que já seria suficientemente desastroso, o tomador ainda precisará pagar um tributo que pode ser bem pesado.

Diante desses riscos, a contratação do home equity deve ser feita apenas se o tomador estiver certo de que as parcelas da dívida caberão no seu orçamento, sobretudo se o imóvel dado como garantia for o único da família.

“O endividamento deve ser a última alternativa, mas se a pessoa está precisando muito, diante de uma situação de emergência, só ela saberá avaliar se vale a pena correr o risco de perder o imóvel ou se ela prefere uma outra operação de crédito que não envolve esse risco, mas é mais cara”, diz Veiga, que acrescenta que uma alternativa menos arriscada para obter recursos poderia ser a troca do imóvel por outro mais barato.

Veja a seguir as condições do crédito com garantia do imóvel praticadas em algumas das principais instituições do mercado.

Companhias hipotecárias

Roberto Sampaio, diretor da Empírica Investimentos - gestora que constitui fundos de investimento em direitos creditórios a partir da compra de contratos de home equity-, afirma que os juros do crédito com imóvel como garantia giram em torno de 1,54% ao mês em companhias hipotecárias.

Essa é a taxa média cobrada nas três instituições que captam os contratos de home equity com clientes e repassam posteriormente à Empírica: a Domus Companhia Hipotecária, do Rio de Janeiro; a Companhia Hipotecária Piratininga, de Porto Alegre; e o Grupo Província, da cidade de Santos (SP).

Os prazos de pagamento nessas companhias, segundo Sampaio, são de até 15 anos e o crédito é limitado a 60% do valor do imóvel, ou a 1 milhão de reais.

Bradesco

No Bradesco, a taxa média do Credfácil Imóvel Pessoa Física é de 1,9% ao mês. O prazo é de até dez anos e a quantia emprestada pode ser de até 60% do valor do imóvel. Segundo Silva, diretor da área de empréstimos do Bradesco, também é cobrada uma taxa de avaliação do imóvel, que parte de 500 reais, mas varia de acordo com a localização e tipo de propriedade (urbana ou rural, por exemplo).

“No Credfácil, o cliente pode adequar o fluxo de pagamento às suas necessidades. Ele pode pagar o empréstimo mensalmente, a cada bimestre, trimestre ou até semestre”, diz Silva. 

Banco do Brasil

No Banco do Brasil, os prazos são de até 15 anos e o limite do empréstimo é de 60% do valor do imóvel dado como garantia, que deve ter valor mínimo de 100 mil reais e máximo de 10 milhões de reais. O cliente também deve ter renda mínima mensal de 4 mil reais.

As taxas de juros partem de 1,57% ao mês, mas variam de acordo com a análise de crédito do cliente e é cobrada uma taxa de avaliação do imóvel de 2.500 reais.

Itaú

O Itaú não revela as taxas de juros médias da linha Crédito com Garantia de Imóvel, mas afirma que são algumas das menores dentre todas suas linhas de crédito. O valor mínimo do empréstimo é de 80 mil reais e o máximo é de 3 milhões de reais, mas o banco restringe a operação a clientes de alta renda (os chamados clientes Personnalité). O prazo de pagamento é de até dez anos.

Santander

Consultado, o Santander não respondeu as perguntas da reportagem sobre as condições da linha Crédito com Garantia do Imóvel.

No site do banco, no entanto, é possível fazer uma simulação da linha de crédito. Para um casal de 30 anos, com renda mensal de 20 mil reais, que oferece um imóvel de 500 mil reais como garantia, os juros aplicados são de 1,79% ao mês, caso sejam concedidos 200 mil reais de empréstimo. Além disso, é cobrada a tarifa de avaliação do imóvel, de 990 reais.

O cliente deve ter uma renda bruta mínima de mil reais para ter acesso ao home equity, o prazo é de até 15 anos e o valor concedido varia entre 30 mil e 500 mil reais, limitados a 60% do valor do imóvel.

Caixa

A Caixa também não respondeu as perguntas da reportagem sobre os custos do empréstimo, mas informa por meio de seu site que o prazo da linha Crédito Imóvel Próprio chega a 20 anos e os valores concedidos partem de 20 mil reais e se limitam a 60% do valor do imóvel.

Em uma simulação feita no site, para um empréstimo de 200 mil reais, a clientes com renda familiar de 20 mil reais e 30 anos de idade, a taxa praticada é de 1,66% ao mês se for dado como garantia um imóvel de 500 mil reais.

Nomes confusos

Ainda que as operações de crédito que utilizam o imóvel como garantia também sejam chamadas de home equity ou de refinanciamento de imóvel, essas duas nomenclaturas podem ser equivocadas, do ponto de vista conceitual.

Segundo Beto Veiga, a expressão home equity foi importada dos Estados Unidos, mas a operação de home equity americana é bem diferente da realizada aqui. “Lá, o home equity acontece quando um alguém utiliza um imóvel que não está quitado como garantia do empréstimo. O tomador vai pagando o imóvel e ampliando seu equity [sua participação]. Essa fatia da qual ele é dono é então usada como garantia para uma nova operação de crédito.”

Como no Brasil a maioria dos financiamentos é feita por alienação fiduciária, operação na qual o banco é o dono do imóvel até que ele seja 100% pago, aqui os compradores não são donos da parcela do imóvel que já foi paga e, portanto, não possuem uma participação na propriedade, o chamado equity. Por essa razão, o termo equity não seria o mais correto.

Já o termo refinanciamento de imóvel seria equivocado por pressupor que o tomador do crédito está financiando seu imóvel pela segunda vez. Caso o imóvel tenha sido comprado à vista, por exemplo, o tomador não estaria refinanciando o imóvel.