São Paulo - Com as novas restrições nos financiamentos imobiliários da Caixa, o cenário muda completamente para o comprador de imóveis usados. Daqui para frente, quem não tiver praticamente metade do valor do imóvel deverá recorrer a outros bancos para fazer o financiamento, e fazer isso o quanto antes pode ser a melhor saída.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito, afirma que com a saída da Caixa de jogo outros bancos ficam mais à vontade para aumentar suas taxas.

“Um mercado no qual a Caixa não existe para quem não tem 50% de entrada fica menos competitivo. Nas conversas que tive com bancos privados, eles sinalizaram que devem aumentar a taxa atual, mas pelo menos não disseram que vão exigir entradas maiores”, diz Prata.

Diante da redução na captação de depósitos na poupança, principal fonte de recurso dos financiamentos, a Caixa reduziu o valor mínimo de entrada da linha de crédito para imóveis usados (LTV, na sigla em inglês) para 50% nas operações feitas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e 60% para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH é regulado pelo Banco Central e utiliza recursos da poupança para financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Pela maior regulação, suas taxas são menores e não podem passar de 12% ao ano. Já o SFI é o sistema usado para financiamentos de imóveis de valores maiores e costuma ter taxas mais salgadas.

A pedido de EXAME.com, o Canal do Crédito fez uma simulação para mostrar quais são as condições de financiamento oferecidas pelos principais bancos que servem como alternativa aos compradores que não possuem os valores de entrada exigidos pela Caixa, que passam a valer a partir de 04 de maio.

O resultado mostra que nos demais bancos, a entrada exigida para financiamento de imóveis usados é de 20%, no mínimo, em todos eles.

Já os custos variam bastante. O Custo Efetivo Total (CET), taxa que mostra o que o tomador realmente paga pelo financiamento (ao considerar todos os encargos, como juros, seguros obrigatórios, taxa de administração e outros), varia entre 11,09% a 13,24% para financiamentos de imóveis de 500 mil e de 11,27% a 13,17% para imóveis de 800 mil. Confira a seguir.

Financiamento de imóvel de 500 mil reais pelo SFH nos bancos grandes que aceitam entradas de 20%*

Condições da simulação: valor do imóvel: 500 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 400 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

Financiamento de imóvel de 800 mil reais pelo SFI nos bancos grandes que aceitam entradas de 20%*

Condições da simulação: valor do imóvel: 800 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 640 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados nos sites dos bancos. Foi considerada a taxa de balcão, que é a taxa aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco.

* Financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da dívida amortizado mês a mês é constante, mas os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo. Assim, os valores das prestações - que incluem a amortização do saldo devedor, os juros e outros encargos -, são decrescentes.

Negociar é preciso

Marcelo Prata afirma que o CET deve ser o principal ponto a ser avaliado para comparar os custos dos financiamentos entre os bancos e é o parâmetro oficialmente adotado pelo Banco Central. Ainda que alguns compradores observem o custo final do financiamento, ele não reflete subjetividades do pagamento, como o valor que o dinheiro perde ao longo do tempo.

A partir desse critério, a simulação mostra que para imóveis financiados pelo SFH o Bradesco é o banco mais vantajoso e no caso dos financiamentos pelo SFI, o Banco do Brasil oferece as melhores condições. 

Vale ressaltar, no entanto, que as taxas usadas para a simulação são as taxas de balcão, que são aquelas cobradas de clientes que não têm relacionamento prévio com o banco. 

Marcelo Prata orienta que o comprador verifique as condições que ele encontraria para financiar o imóvel em diferentes bancos, pois as taxas variam de acordo com o score do cliente, uma espécie de nota que os bancos atribuem ao correntista de acordo com o seu perfil e histórico de pagamento. 

"O primeiro passo é ir até o banco onde já existe o relacionamento e aprovar a carta de crédito lá, que terá validade de 120 dias. Com essa carta em mãos, então o comprador deve buscar outros bancos e dizer que já tem a carta aprovada no seu banco e deseja verificar também as suas condições", orienta Prata.

O presidente do Canal do Crédito acrescenta que essa pesquisa de taxas e as negociações com diferentes bancos faz ainda mais sentido agora, já que a crise econômica no país reduz o número de pessoas interessadas em tomar crédito. "Em momentos como esse, a bola vira para o tomador e os bancos brigam pelo cliente", diz.

Mesmo com mudanças, comprar imóvel agora pode ser melhor do que esperar

Mesmo com a menor presença da Caixa no mercado de imóveis usados, esperar um momento mais oportuno para conseguir condições de financiamento melhores pode não adiantar, a não ser que o cliente possa esperar por um prazo mais longo.

Por dois motivos: o mercado está com a demanda desaquecida, o que pode levar o comprador a encontrar boas oportunidades de preços. “Com menos compradores, os proprietários têm oferecido preços mais baixos, que podem compensar as piores condições dos financiamentos”, afirma Marcelo Prata.

A segunda razão seria a perspectiva de alta da taxa de juros básica da economia (Selic) e a manutenção da taxa em patamares elevados até o ano que vem pelo menos.

Assim, por mais que as condições tenham piorado, esse deve ser o cenário mantido pelo menos até a economia se estabilizar e os juros baixarem de novo, o que pode acontecer apenas a partir do meio do ano que vem, segundo economistas.

Se for possível, vale a pena dar uma entrada maior

Quem tem um valor de entrada maior obtém taxas mais atraentes, afinal os juros incidem sobre um valor e número de parcelas menores. Por isso, quanto maior a entrada, mais barata será a operação para o consumidor.

A notícia da Caixa, no entanto, torna ainda mais vantajoso o pagamento de uma entrada maior, já que apenas se o comprador tiver 50% ou 60% do imóvel ele terá a opção de financiar com a Caixa, que ainda tem as melhores taxas para determinadas faixas de valores.

O Canal do Crédito também simulou as condições dos financiamentos encontradas na Caixa e nos outros bancos para quem tem a possibilidade de pagar os novos percentuais de entrada exigidos pelo banco. 

Além de comparar os custos da Caixa com outras instituições, a simulação abaixo mostra como o valor de entrada maior gera custos muito menores do que nas condições apresentadas acima, quando é dada uma entrada de apenas 20%.

Na primeira tabela, foi simulado um financiamento dentro do SFH, com o novo limite de crédito da Caixa, de até 50% do valor do imóvel e a segunda tabela mostra o financiamento pelo SFI, com o limite de financiamento de 40% do valor do imóvel.

Financiamento de imóvel de 500 mil reais pelo SFH com entrada de 50%, incluindo condições da Caixa

Condições da simulação: valor do imóvel: 500 mil reais; entrada: 50% do valor do imóvel; valor do financiamento: 250 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos. 

Financiamento de imóvel de 800 mil pelo SFI com entrada de 40%, incluindo condições da Caixa

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 800 mil; entrada: 40% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 320 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos. 

Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados nos sites dos bancos. Foi considerada a taxa de balcão, que é aplicada a clientes que não têm relacionamento prévio com o banco.

* Financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da dívida amortizado mês a mês é constante, mas os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo. Assim, os valores das prestações - que incluem a amortização do saldo devedor, os juros e outros encargos-, são decrescentes.

As tabelas mostram que no caso de financiamentos do SFH, para imóveis de valores menores, a Caixa ainda apresenta as taxas mais baixas. Já se o imóvel for mais caro, e entrar no SFI, a Caixa tem o segundo maior CET e o Banco do Brasil tem as melhores condições. 

Ou seja, mesmo se o comprador possuir a entrada exigida pela Caixa, ainda assim financiar o imóvel em outros bancos pode ser mais vantajoso.

Consórcios se tornam alternativas atraentes

Nos consórcios, um grupo de pessoas paga parcelas mensais para ratear o valor de um bem. Com o dinheiro de cada uma delas, os membros podem ser contemplados com uma carta de crédito a qualquer momento e obter os recursos necessários para a compra do imóvel. 

Segundo Marcelo Prata, os custos dos consórcios variam entre 4% a 5% ao ano e no caso dos financiamentos facilmente passam de 10%. Assim, se o comprador não tiver pressa, entrar em um consórcio será mais barato que o financiamento e se o participante tiver sorte, ele pode ser contemplado em pouco tempo.

Outra vantagem do consórcio é que a carta de crédito é corrigida por índices inflacionários. E se antes essas correções não eram suficientes para superar a valorização dos imóveis, com o mercado menos aquecido, mesmo se o participante for contemplado mais tarde, ele mantém o seu poder de compra, segundo o presidente do Canal do Crédito.

Apesar de o consórcio ser uma alternativa interessante na comparação com o financiamento, se o comprador tiver disciplina para poupar os recursos e investi-los por conta própria, essa será a melhor opção, já que ele receberá rendimentos por isso, em vez de pagar taxas. 

A questão é que, nesse caso, o poupador pode demorar um tempo maior para conseguir acumular os recursos suficientes para a compra do imóvel. Já no consórcio, a contemplação pode adiantar o processo.