5 lições da Eztec, a construtora mais em forma do setor

São Paulo – Construtoras e incorporadoras tem passado por maus bocados nos últimos tempos. Quedas de resultados, atrasos de entregas, punição de acionistas... não falta motivo para muitas reverem seus planos de atuação e tenham de reconquistar a confiança de investidores e clientes. Em meio a isso, a Eztec, até pouco tempo irrelevante aos olhos dos investidores, se destaca por ser a menos afetada pelo caos instaurado no setor.

Seus resultados deixam claro o porquê. Em 2011, a Eztec teve 884,3 milhões de reais em vendas contratadas e um lucro líquido 35% maior comparado ao de 2010. Sua margem líquida foi de 44,2%, enquanto a média do setor girava em torno de 12%. De todo setor, a companhia é a única que tem mais caixa que dívida – até setembro, a empresa tinha um caixa de 275 milhões de reais, enquanto a média do setor girava em torno de 1,2 bilhão de reais. Com crescimento de 40% ao ano, o VGV da companhia subiu de 100 milhões de reais, em 2006, para 1,4 bilhão de reais em 2012.

Como ela conseguiu?

O diretor financeiro da Eztec, Emílio Clemente Fugazza, lista cinco motivos. A companhia, presidida pelo empresário paulistano Ernesto Zarzur, abriu capital na bolsa na mesma época da maioria das concorrentes de capital aberto, com a diferença de ter seguido à risca as seguinte premissas:

Prometer o que pode entregar

Quando a empresa abriu seu capital, em 2007, a meta estipulada de lançamentos por ano girava em torno de 500 milhões de reais. Com o tempo, e o aparecimento dos resultados, o VGV da construtora evoluiu para 900 milhões de reais, em 2009, 1,2 bilhão em 2011 e está projetado para 1,4 bilhão este ano. “Fizemos projeções mais realistas, que sabíamos poder cumprir, e acabamos entregando bem mais depois, o que foi bem positivo”, diz Fugazza.

A dificuldade da maioria das construtoras em atingir as metas estipuladas por elas mesmas no início do ano, fez com que a maioria se recusasse a traçar objetivos para este ano. A Eztec, bem como a PDG, foi uma das poucas a dizer claramente onde pretende chegar este ano – e foi muito bem vista pelo mercado por isso. “Divulgar guidance mostra que a construtora está confiante em atingir os resultados estipulados, mesmo que as concorrentes não queiram assumir esse compromisso”, diz um analista da corretora Planner.

Não ir na onda da concorrência

Com dinheiro no bolso depois do IPO, a grande maioria das construtoras passou a traçar planos mirabolantes de atuação até mesmo por caminhos que elas então desconheciam. Investir na construção de imóveis longe do eixo Rio-São Paulo, ainda mais com o aumento do consumo nas regiões Norte e Nordeste do país, parecia um grande negócio. Entrar no segmento de baixa renda também poderia trazer bons retornos financeiros em volume.

Na dúvida, as maiores construtoras apostaram nas duas iniciativas e foram seguidas pela maioria das concorrentes. A Eztec foi uma delas. A diferença foi a maneira com que a empresa tomou a decisão. 

---

Sem experiência em vender para baixa renda, a construtora foi conservadora ao apostar suas fichas em apenas um imóvel destinado são segmento. No final de 2008, investiu em um protótipo com 1.000 unidades e VGV de 50 milhões de reais na cidade paulistana de Mogi das Cruzes. O imóvel, que será finalizado em 2013, deu uma margem boa à companhia, de 22%. “Ainda sim, resolvemos ficar só nesse projeto porque ele exige de nós uma experiência que não temos e uma produção em série que nos tiraria de nosso principal foco, que é imóveis para público de alta renda”, afirma Fugazza.

A ida da companhia para outras regiões fora de São Paulo, região em que atua desde sempre, foi cogitada várias vezes pela companhia. Nunca saiu do papel por não provar ser segura suficiente para dar retorno. “Concentramos nossos esforços no que sabemos fazer e fazemos bem”, afirma o diretor.

Seguir pelo caminho inverso

Em vez de ampliar sua atuação em regiões e para públicos desconhecidos, a Eztec decidiu apostar em um segmento também novo para ela, mas oposto aos buscado pela maioria dos concorrentes: o de imóveis comerciais.

No final de 2008, muitas empresas buscavam migrar a localização de seus escritórios na Grande São Paulo e era cada vez mais comum que filiais de companhias estrangeiras chegassem ao Brasil. Havia demanda, havia potencial de crescimento e a construtora poderia aprender como fazer.

“No começo fomos conservadores e apenas 5% do nosso VGV era destinado a imóveis desse tipo. Hoje, cerca de 35% de nosso faturamento vem de imóveis comerciais”, diz Emílio.

Gerenciar de perto

Quando decidiram apostar na diversificação regional, construtoras como Cyrela, Gafisa e PDG deixaram suas obras nas mãos de parceiros locais. Era eles que controlavam o desenrolar dos projetos e conciliavam os gastos com os orçamentos previstos para as entregas das unidades. Aumento de custos, falta de materiais e uma série de outros problemas acarretou nas revisões das contas das companhias e levou o lucro delas para baixo.

Nesse quesito, a cautela da Eztec também a livrou de participar dos estouros das obras sofridos pela concorrência. Desde sua origem, a construtora segue uma premissa que diz ser básica para seu negócio: gerenciar tudo o que faz de perto. Cerca de 80% do que constrói, ainda hoje, é feito por ela – uma porcentagem atualmente seguida pela PDG depois da companhia ter sérias perdas nos anos anteriores com terceirização de obras.

Boa parte das vendas, 55% delas, também são feitas por uma equipe de consultores da própria Eztec, que ainda conta com uma equipe de arquitetos própria para desenvolver os projetos comerciais. “Uma empresa não quebra por não ter uma margem líquida boa e sim por não ter um fluxo de caixa bem controlado”, diz o diretor. “O que fazemos é cuidar para garantir o controle do que fazemos, tanto em termos de margem quanto de qualidade.”

Não se endividar

As empresas de construção são, muitas vezes, pautadas por um crédito futuro e incerto, na confiança de que terão retorno do investimento feito na compra de terrenos, nas obras e na venda dos imóveis. O usual é recorrer a crédito de terceiros tanto que a dívida líquida do setor gira em torno de 1,2 bilhão de reais, estima o mercado. Na Eztec a regra é inversa.

“Nossa ideia é sempre ter mais caixa que dívida com terceiros e nos organizamos para fazer projeções de custos dois anos antes de um empreendimento ser lançado”, diz o executivo. 

A construtora fechou o ano de 2011 com um caixa líquido de 214,4 milhões de reais e outros 229,8 milhões em recebíveis.