Crédito imobiliário: compare as taxas dos bancos com a Selic a 10,75%
Levantamento da plataforma de comparação MelhorTaxa revela não só o aumento das taxas médias como maior rigor na concessão do financiamento
Marília Almeida
Publicado em 10 de fevereiro de 2022 às 06h45.
Última atualização em 10 de fevereiro de 2022 às 18h50.
A alta intensa da taxa Selic, que passou de 2% ao ano em março de 2021 para os atuais 10,75%, tem impacto direto no custo no financiamento imobiliário.
A média das taxas de juros cobradas por bancos nessa modalidade de crédito saiu de 6,96% quase um ano atrás para 9,33%, uma alta de 2,37 ponto percentual, segundo levantamento do comparador MelhorTaxa para a EXAME Invest.
A subida dos juros do crédito habitacional se intensificou a partir do segundo semestre de 2021. No primeiro mês de 2022, o movimento foi liderado pela Caixa, cuja taxa média subiu de 8,30% para 8,90% ao no.
Apesar da alta, a Caixa continua a oferecer a menor taxa média cobrada pelos grandes bancos: 8,9% ao ano. O Itaú (ITUB4) cobra, em média, 9,1% ao ano; o Banco do Brasil (BBAS3), 9,15% ao ano; o Bradesco (BBDC4), 9,5% ao ano; e o Santander (SANB11), 9,99% ao ano.
Veja abaixo a evolução da taxa média de juros desde o começo de 2021:
Volta da segmentação de clientes
Além de o crédito ter ficado mais caro, Paulo Chebat, CEO do MelhorTaxa, apontou que os bancos voltaram a segmentar clientes por renda, algo que tinha sido suspenso com a queda da Selic para a mínima histórica de 2% ao ano.
Clientes com renda mais alta, além de terem maior facilidade para obter a liberação do crédito, pagam taxas mais baixas no crédito imobiliário, ainda que tenham que aceitar contrapartidas como a contratação de serviços. Para clientes com renda considerada intermediária, as taxas de juros são mais elevadas, afirmou o especialista.
Trata-se de um movimento de retração dos bancos esperado no cenário de baixo crescimento econômico previsto para este ano, disse o executivo. "Para os bancos é importante separar clientes com menor risco de crédito."
Segundo a mediana das projeções do mercado financeiro que consta do último boletim Focus, a Selic encerrará 2022 em 11,75% ao ano. Ou seja, as taxas do crédito imobiliário ainda têm espaço para subir mais.
Apesar de as taxas terem aumentado, outras condições para os empréstimos não sofreram alterações: o valor mínimo exigido para entrada continua a ser de 20% do total financiado, e o prazo máximo do contrato é de 30 anos.
Em nota, o Banco do Brasil aponta que suas taxas partem de 7,99% ao ano mair a TR e variam conforme perfil do cliente, prazo do financiamento (quanto menor o prazo do financiamento, menor a taxa de juros) e relacionamento com o banco. Atualmente, oferece até 180 dias para o pagamento da primeira parcela e escolha de um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do financiamento.
Como escolher uma linha de crédito
Para quem busca o crédito mais barato para a compra da casa ou do apartamento, a recomendação continua a mesma: é necessário e fundamental comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Trata-se do cálculo de todas as despesas previstas em um contrato de financiamento.
Especialmente para quem tem mais de 36 anos, o custo do seguro habitacional pode exigir uma pesquisa mais aprofundada, pois tem grande impacto sobre o custo do crédito, disse Chebat. "Em alguns seguros, o aumento do custo é linear. Em outros, o reajuste acontece a cada cinco anos, o que tem grande influência sobre a parcela."
Os bancos devem oferecer, por lei, duas opções de mercado além de seu próprio seguro. Quem tiver paciência para esperar por um período mais extenso pode exigir o cumprimento da regra pelo banco, afirmou o especialista. "É um processo que pode durar meses e acarretar o pagamento de taxas adicionais."
Quando e se o banco condicionar a oferta de uma taxa de juros mais baixa à contratação de alguns serviços, é necessário fazer as contas dos custos adicionais para verificar se o benefício, de fato, compensa no fim das contas.
Alternativas ao financiamento
Quem não consegue obter crédito para a compra do imóvel nos bancos tradicionais tem a alternativa de tentar em startups como a CashMe, que pertence à Cyrela (CYRE3), ou em bancos médios como o Bari, que oferecem linhas que financiam a compra da casa ou do apartamento com um processo de análise de crédito mais flexível.
Mas há diferenças importantes: as linhas de crédito cobram uma taxa de juros mais alta do que a dos bancos, e o financiamento é indexado ao IPCA, o índice de inflação ao consumidor, que encerrou o ano de 2021 com alta de 10,06%. Ou seja, o valor da parcela pode oscilar ainda mais ao longo do tempo. O valor de entrada pode ser maior.
Outra forma de ter acesso a um imóvel é optar por um consórcio: formalmente, não há cobrança da taxa de juros, mas, sim, de uma taxa de administração que varia entre as administradoras e cujo custo é elevado também.
É necessário muito cuidado na escolha, que não se reduz à taxa de administração, disse Chebat. "Em alguns consórcios, quem quiser parar de pagar a parcela tem de esperar a dissolução do grupo para obter a restituição do dinheiro desembolsado", ressaltou o especialista sobre o risco de ficar com o dinheiro aplicado preso.