Qual o futuro dos imóveis no mercado brasileiro?

São Paulo - O mundo dos imóveis está encontrando um ponto de equilíbrio. A valorização já não acontece de maneira tão acelerada, mas a demanda ainda é imensa. Estima-se que o déficit habitacional no país seja de 8,3 milhões de moradias — um grande terreno para a expansão. E o volume de crédito, que correspondia a 1,5% do PIB em 2007, atingiu 5,5% em 2012, número que está bem abaixo dos 65% nos Estados Unidos antes do estouro da bolha por lá.

No Brasil, hoje, a discussão pretende avaliar para onde vai o mercado em 2013. Os dois principais argumentos são as quedas recentes nas taxas dos juros, que injetam mais compradores no mercado, e a supervalorização dos imóveis nos últimos anos, que se tornaria insustentável nos próximos. Afinal, entre janeiro de 2008 e setembro de 2012, os preços explodiram. No Rio de Janeiro cresceram 185%; em São Paulo, 151%, segundo o índice FipeZap.

Ainda assim, os valores estão abaixo dos praticados em capitais economicamente fortes, aponta estudo global feito em 72 cidades pela empresa de serviços financeiros UBS Group, com sede na Suíça. O metro quadrado de um apartamento custa, em média, 3.700 dólares no Rio de Janeiro e 3.500 em São Paulo, ante 8.070 em Londres, 10.810 em Paris e 11.060 em Nova York. O assunto esquentou no fim do ano, quando os números começaram a mostrar acomodação das altas de preço e até queda em algumas regiões, como Distrito Federal e Fortaleza. 

Uma das maneiras que os economistas têm de avaliar o futuro do mercado é comparando o retorno de aplicações financeiras com a taxa de aluguel, que é quanto a mensalidade representa no valor total do imóvel. Quando o rendimento de investimentos como o Tesouro Direto é maior do que o dos imóveis e mesmo assim as vendas destes continuam aumentando rapidamente, conclui-se que há muita gente fechando negócio porque aposta em uma valorização futura.

Mas a maioria dos compradores quer mesmo é um lugar para morar, e não para alugar ou vender mais caro em curto prazo. Os números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística mostram que 75% dos domicílios brasileiros eram próprios em 2011. O fortalecimento do ramo imobiliário tem a ver com o crescimento da renda e do número de trabalhadores com carteira assinada. Especialistas dizem, porém, que o acesso tão facilitado ao crédito pode trazer problemas lá na frente.

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"Com tantos incentivos, o governo estimula artificialmente um mercado que já está aquecido", afirma o economista Adolfo Sachsida, da Fundação Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea). "Quem reformaria a casa prefere vendê-la e comprar uma nova. Quem tomaria emprestado 400.000 reais acaba optando por pegar 500 000. Como a maioria dos financiamentos é feita com juros pós-fixados, se as taxas crescerem haverá um impacto significativo nas prestações", diz Adolfo.

Aqui, entra em cena o mercado externo. Com a crise, os juros internacionais nunca estiveram tão baixos — cedo ou tarde, as taxas podem subir e obrigar o governo brasileiro a reajustar os juros internos para evitar fuga de capital. Então, as famílias correriam o risco de não conseguir arcar com a alta da dívida, fazendo com que a inadimplência se instalasse. "Mas uma bolha só existiria se houvesse queda abrupta dos preços", diz Paulo Roberto Domingues de Faria, professor do curso de administração da Escola Superior de Propaganda e Marketing de São Paulo. É por isso que, se realmente houver uma, o estouro dela fará menos barulho por aqui.

Tanto quem defende um colapso quanto quem afirma não haver motivos para isso tem seus argumentos, mas o veredicto ainda não saiu. O que dá para afirmar é que, se você é um investidor, deve considerar outras opções interessantes para uma inflação perto de 0,5% ao mês. Mesmo com a   valorização média dos imóveis de 0,9% em novembro, de acordo com o índice FipeZap, apenas três capitais puxaram os números para cima: São Paulo e Salvador (1,2%), e Belo Horizonte (1%).

Recife teve variação para cima de 0,4%, enquanto em Fortaleza a queda foi de 1%. “Para quem já tem um imóvel e deseja fazer um upgrade, vale esperar um pouco e procurar muito, porque sempre haverá um incorporador querendo vender mais rápido e dando descontos”, afirma o economista José Roberto Mendonça de Barros, da MB Associados. Mas, se seu objetivo é realizar o sonho da casa própria, lance mão desses conselhos que funcionam em qualquer cenário e para qualquer mercado: pesquise, planeje e não se comprometa com mais do que sua renda pode pagar.