Como dois irmãos do DF querem colocar de pé um dos maiores prédios corporativos do Brasil

Em uma das áreas mais nobres de Brasília (DF), funciona a todo vapor um canteiro de obras de 30 mil metros quadrados. A base do que, no futuro, será o Lotus Tower fica na Asa Norte – a menos de cinco minutos de distância da Esplanada dos Ministérios, e cercado pelas sedes do Banco do Brasil e do Banco BRB. 

Quando concluído, o edifício terá a segunda maior laje corporativa do Brasil, com 5,8 mil metros quadrados. Em tamanho, perde apenas para a junção das três torres do Pátio Malzoni, edifício icônico da Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo (SP), onde estão as sedes do Google e do BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME). A expectativa é de um VGV (valor geral de vendas) de R$ 2,4 bilhões para o prédio, mais que a metade do VGV na casa dos R$ 3 bilhões conquistado pela Lotus nos últimos anos.

À frente do ambicioso empreendimento em Brasília estão os irmãos Luiz Felipe Hernandez, 32, e Ruy Hernandez, 33, que pretendem transformar sua construtora e incorporadora, a Lotus Cidade, em referência no mercado imobiliário corporativo da capital do País. 

Parte da oportunidade vem do próprio Plano Piloto: o regramento urbanístico que preserva o legado arquitetônico da capital também funcionou como freio para a construção de prédios corporativos. Muitos edifícios da cidade foram construídos há décadas e não contam com a estrutura hoje exigida pelas grandes empresas e organizações, especialmente as internacionais. São apenas seis edifícios triple A (classe AAA) na cidade – aqueles com o mais alto nível de qualidade, tecnologia e padrão de construção.

“Hoje o mercado corporativo de Brasília tem 4,2 milhões de metros quadrados e apenas 5% desse total são edifícios triple A. Além disso, a vacância desses prédios é baixíssima, de apenas 3%. É menor que a vacância na Faria Lima, que ronda de 7% a 9%”, afirmou Luiz.

A estimativa da Lotus é que clientes que hoje ocupam prédios antigos migrem para edifícios classe AAA nos próximos anos, uma oportunidade em torno de 500 mil a 800 mil metros quadrados. De olho nisso, a Lotus decidiu tirar o foco do mercado residencial de alto padrão, que vinha sendo o DNA da empresa desde a fundação em 2018. Agora, cerca de 60% a 70% dos esforços estão alocados no corporativo. “Nosso objetivo é que a Lotus seja a primeira construtora na mente de quem procura um edifício comercial em Brasília.”

Sustentabilidade como diferencial

O primeiro passo no novo mercado veio com o Lotus Corporate, um edifício de 9,8 mil metros quadrados lançado de forma especulativa – sem nenhum locatário ou comprador em vista. O risco se pagou: quando 90% da obra já estava concluída, começaram as negociações com o Banco Mundial. Em 2021, foi concluída a venda do prédio por R$ 35 mil o metro quadrado – nos cálculos da Lotus, foi a venda mais cara de uma área privativa na capital federal.

“Foi um movimento de ‘fly to quality’: o Banco Mundial ocupava um prédio antigo e queria uma nova sede sustentável e com melhor estrutura. Um dos pontos centrais era o ar-condicionado, já que o prédio antigo não tinha recirculação de ar e estávamos em plena pandemia”, disse Ruy. 

Em outubro deste ano, o segundo empreendimento corporativo da construtora, o Lotus Prime, se tornou a nova sede da delegação da União Europeia no Brasil, que alugou o prédio por 20 anos.

O terceiro edifício corporativo da carteira da Lotus será justamente o Lotus Tower, que deve ser inaugurado em agosto de 2026. A estratégia é alugar o edifício para grandes instituições federais, que podem se interessar pela proximidade com a Esplanada dos Ministérios. Ainda não há um comprador em vista para o empreendimento, mas os empresários estão confiantes que a localização e os diferenciais de sustentabilidade irão atrair interessados.

No caso dos edifícios triple A, as certificações verdes são o padrão mínimo exigido pelos locatários. A obra da Lotus Tower segue as diretrizes de sustentabilidade e eficiência energética para receber três das minhas conhecidas certificações do mercado: a internacional LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, Liderança em Energia e Design Sustentável, em tradução livre), a Procel (Programa Nacional de Conservação de Energia Elétrica) e a Fitwell, focada na saúde e bem-estar das pessoas. 

As medidas sustentáveis começam na obra. Um exemplo é o sistema de lava-rodas: as 200 carretas que circulam diariamente no empreendimento precisam ter as rodas limpas antes de deixar o canteiro, diminuindo o impacto de poluição da obra. Já o entulho da obra é triturado, reciclado e transformado em brita, servindo como matéria-prima para pavimentações.

A segunda etapa virá com as instalações do prédio, como energia solar com a instalação de uma usina fotovoltaica. O edifício vai contar ainda com um sistema de reuso de água cinza – a água residual de atividades como lavar a louça ou as mãos. A escolha do vidro também influencia no bloqueio ao calor externo, trazendo uma economia de energia no uso do ar-condicionado. São decisões que encarecem os edifícios, mas permitem uma economia de custo no condomínio que, segundo a Lotus, é um de seus atrativos ao buscar inquilinos.

A construtora pretende vender o Lotus Tower para um fundo imobiliário (FIIs) que se interesse em ter o edifício no portfólio. “Primeiro alugamos o prédio, performamos o ativo e aí conseguimos vender a rentabilidade do edifício. O foco é sempre fechar locações acima de 10 anos, para que o fundo tenha esse conforto garantido”, explicou Ruy. A expectativa é que a atratividade aumente com a trajetória de queda da taxa Selic, que deve chegar à casa de um dígito já no próximo ano.

Expansão? Só se for em Brasília

A captação de clientes segue um estilo “raiz”: além da parceria com corretoras locais, existe um trabalho de procura ativa. Observando os prédios da cidade, os colaboradores da Lotus conseguem identificar aqueles mais antigos, com clientes de peso, que podem ter interesse em se mudar para uma locação moderna. “Após identificar a oportunidade, marcamos uma reunião com esse cliente e oferecemos nossos prédios. É o diferencial de ser uma construtora local: quem faz ponte aérea com São Paulo não tem essa disponibilidade nem tanto conhecimento do mercado brasiliense”, destacou Luiz. 

Outro diferencial do mercado brasiliense é a abundância de terrenos. “É diferente de São Paulo e Rio de Janeiro, onde o mercado está saturado. Aqui o retrofit é muito caro e não vale a pena: o custo benefício de subir um prédio do zero é melhor. É uma onda que ainda podemos surfar pelos próximos 30 ou 40 anos”, completou Ruy.

A Lotus, a propósito, não tem ambição de sair do mercado de Brasília. Os planos são continuar crescendo na capital federal de olho, inclusive, em uma oferta pública de ações (IPO, na sigla em inglês) nos próximos três anos. A Lotus convidou o economista Edgar da Silva Ramos para profissionalizar a governança da empresa e abrir caminhos para uma abertura de capital. Ramos, veterano do mercado financeiro, foi presidente do Conselho de Administração da Cetip, além de sócio da XP e da Ágora. Ele agora faz parte do Conselho de Administração da Lotus junto aos dois fundadores da empresa e a Alan Gandelman, também veterano do mercado de capitais.

Até o IPO, a Lotus espera engordar seus números com o lançamento do Lotus Tower. Quando finalizado, o prédio irá contar com 23 andares – 5 subsolos e 18 pavimentos –, 35 elevadores e quase 2,5 mil vagas de garagem. A capacidade de ocupação será de até 13 mil pessoas.

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