Ao lado do Museu do Ipiranga, em São Paulo, um conjunto arquitetônico que nasceu como resposta a uma urgência social da virada do século XIX voltou ao centro de uma disputa imobiliária que atravessa décadas de abandono, reocupações e mudanças de destino.

O edifício foi concebido por volta de 1920 como parte da atuação do Instituto das Filhas de Maria Auxiliadora, as Irmãs Salesianas, grupo religioso ligado à pedagogia de Dom Bosco. À época, São Paulo enfrentava crescimento acelerado, com bolsões de pobreza, abandono infantil e falta de estrutura educacional. A construção surgiu dentro desse contexto. Era uma instituição voltada a acolher, educar e formar jovens em situação de vulnerabilidade.

O projeto, assinado pelo artista Domingos Del Piano, foi doado pelo conde José Vicente de Azevedo, proprietário das terras e um dos nomes ligados ao desenvolvimento urbano do Ipiranga. O conjunto foi inaugurado como Casa Maria Auxiliadora e, poucos anos depois, rebatizado como Noviciado Nossa Senhora das Graças.

Ao longo das décadas, o espaço deixou de ser apenas um centro de formação religiosa e passou a acumular novas funções: centro de espiritualidade, pensionato para jovens e, mais tarde, até faculdade. Nos últimos anos, no entanto, o espaço estava em estado avançado de abandono, funcionando como lar informal para dezenas de gatos abandonados.

O destino do imóvel centenário mudaria assim que André Davidovici, sócio diretor da incorporadora Alfa Realty desde 2005, recebeu a notícia de seu sócio de que a empresa havia acabado de comprar um convento. "Me surpreendi e questionei o que faríamos com o convento. Logo descobri que, além de tudo, ele era tombado", afirma à EXAME.

A venda não foi apenas uma transação financeira, mas um processo de seleção para garantir que o legado do prédio seria respeitado. "Para conseguir comprar o terreno fizemos uma bela entrevista com as irmãs. Elas que homologaram a gente, né?", conta Davidovici, acrescentando que até criaram uma relação de amizade com as freiras.

Em outras histórias, o destino de um imóvel como esse poderia ter seguido um roteiro bem diferente. Em narrativas de filmes ou programas infantis como Castelo Rá-Tim-Bum, não seria difícil imaginar a chegada de um “doutor Abobrinha” qualquer, interessado em demolir tudo para erguer um prédio de cem andares.

Neste caso, porém, o desfecho foi outro — e o antigo convento escapou desse enredo mais destrutivo para entrar em uma nova fase, dessa vez para uso residencial, no empreendimento batizado de Alma Mater.

A lógica do retrofit permite que antigas salas e ambientes sejam convertidos em unidades residenciais independentes, preservando elementos arquitetônicos e a leitura original do edifício. O projeto incorpora uma piscina no pátio central e até mesmo um clubhouse na antiga capela das irmãs.

As aquisições do convento

Essa, no entanto, não foi a primeira compra pela qual o terreno passou. A primeira grande mudança veio ainda nos anos 1970, quando a Faculdade São Marcos passou a operar no local. Primeiro como inquilina, depois como proprietária parcial do terreno, a instituição comprou cerca de quase 5.000 metros quadrados do imóvel em 1979 e transformou parte do antigo convento no chamado Prédio João XXIII.

Durante aproximadamente três décadas, o espaço abrigou cursos superiores até que a faculdade entrou em colapso administrativo e financeiro. O desfecho veio em 2012, quando o Ministério da Educação descredenciou a Universidade São Marcos após intervenção judicial. O MEC apontou irregularidades como inviabilidade financeira, desorganização acadêmica e falhas de gestão.

Com o fechamento, cerca de 2 mil alunos foram transferidos para outras instituições, e o prédio entrou em um ciclo de abandono e deterioração. Forros cedendo, falta de manutenção e disputas jurídicas marcaram o período seguinte.

O imóvel, originalmente parte de um quarteirão único, acabou fracionado em duas matrículas. Uma parcela foi a leilão e adquirida por uma outra incorporadora. A outra, que abriga a construção do convento em si, retornou às Irmãs Salesianas após a faculdade não concluir os pagamentos. Esse retorno abriu caminho para uma nova etapa da história do terreno.

Em 2015, a incorporadora Alfa Realty adquiriu a área remanescente com a proposta de preservação integral e reuso adaptativo.

O projeto, assinado pela arquiteta Sol Camacho, prevê a transformação do antigo convento em 19 unidades residenciais, com preservação da fachada, escadarias e corredores originais. A lógica não é apagar as camadas do passado, mas expô-las: “descascar” intervenções acumuladas ao longo das décadas para recuperar a leitura arquitetônica de 1920.

A negociação com as irmãs foi determinante para o desenho final do projeto. Segundo o incorporador responsável, o processo de venda envolveu uma espécie de seleção conduzida pelas próprias religiosas. “As irmãs nos homologaram depois de uma entrevista. Elas queriam ter certeza de que o prédio seria restaurado e não demolido”, afirmou André Davidovici. Ele diz que o histórico da incorporadora, com foco em retrofit, foi decisivo para a aprovação.

As restrições impostas pelo grupo religioso também moldaram a transação. O imóvel fazia parte de um conjunto de doações históricas ligadas ao conde José Vicente de Azevedo, e apenas uma parte estava juridicamente disponível para venda.

“Havia um cuidado muito grande com o destino do prédio. Não era apenas uma decisão imobiliária, era também uma decisão de preservação”.

Hoje, o antigo convento passa por obras de restauro com entrega prevista para 2028. O projeto mantém elementos estruturais do edifício histórico e os integra a um conjunto residencial de alto padrão.

Especificações do projeto

O empreendimento terá Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 130 milhões. No total, serão 51 unidades, sendo 19 delas localizadas no edifício histórico — chamado de “O Legado” — com 8 unidades no pavimento térreo e 11 no pavimento superior. As demais 32 unidades estarão distribuídas em duas alas novas, de arquitetura contemporânea e escalonada, construídas ao lado do conjunto original.

As tipologias variam de studios a apartamentos maiores. No prédio histórico, os apartamentos terão áreas em torno de 90 metros quadrados, com algumas unidades maiores chegando a 300 metros quadrados ou mais. Nos prédios novos ladeados, haverão studios de 34 metros quadrados e até unidades de 370 metros quadrados. O preço do metro quadrado é de R$ 20 mil, com variação positiva de 10% para as unidades localizadas dentro do convento histórico.

Até o momento do fechamento da matéria, metade das unidades de todo o empreendimento (que soma 51 unidades no total) já havia sido vendida. Do prédio histórico, restavam apenas três. As obras começam no segundo semestre de 2026 e a entrega do empreendimento está prevista para outubro de 2028.