Quando uma reforma desvaloriza um imóvel

São Paulo - O sonho de todo proprietário que deseja se desfazer de um imóvel é conseguir um bom preço. Muitas pessoas chegam a investir em reformas para deixar a residência mais atraente para potenciais compradores. Só que não há nenhuma garantia de que o dinheiro investido vai retornar para os bolsos do vendedor.

Atitude que especialistas do setor imobiliário consideram um erro financeiro. “Uma proprietária uma vez gastou uma fortuna com paisagista. O jardim ficou maravilhoso”, conta Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias de São Paulo. O problema é que o novo proprietário literalmente arrasou com o jardim recém-construído para a construção de mais uma garagem.

A opinião de quem entende é unânime: grandes reformas, principalmente estruturais, feitas com a intenção de valorizar um imóvel são uma péssima ideia. Luiz Paulo Pompeia, diretor de estudos de mercado da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), crê que oferecer um imóvel bem conservado é de extrema importância para garantir uma boa velocidade de venda e preço coerente com o mercado. Contudo, ele alerta que qualquer coisa que vá além da pintura e atualização de pisos ou azulejos não justifica o custo e o esforço envolvido numa grande reforma. “Quem vende deve deixar a reforma para quem compra”, sugere.

Pompeia considera que, mesmo melhorias feitas na parte hidráulica e elétrica do imóvel, precisam ser bem-avaliadas . “Essas reformas devem ser feitas apenas se estiverem em péssimas condições. Do contrário, o que precisar ser mexido deve ficar à cargo de quem for entrar na propriedade."

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização do SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), também é partidário da ideia do “menos é mais”. Ele lembra de um apartamento de 4 quartos, “imóvel caro, metragem alta”, transformado pelos donos em um charmoso e moderno loft. Mais um fracasso, que acabou desvalorizando o apartamento em relação as outras unidades no mesmo prédio. “Fazer reforma que muda o desenho original é desvalorização na certa, além de ter uma velocidade de venda baixíssima”, explica.

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Ainda segundo ele, em qualquer reforma, mesmo que seja de uso da família, sem pensar em venda, o dinheiro investido é irrecuperável. “Pode trazer até prejuízo, pois, além dos gastos com a reforma, o próprio imóvel pode valer menos que o que valeria o projeto original." Na opinião dele, sempre haverá perda daquilo que foi investido pois a grande maioria dos compradores de imóveis usados pensa em reformar de acordo com seu gosto pessoal e necessidades específicas. Sob a perspectiva de reformar e recuperar o investimento feito na hora da venda, Gambi é enfático: a atitude tem de ser encarada como despesa jogada fora.

Então como valorizar?

Se ao reformar um imóvel corre-se o risco de perder dinheiro, existem alguns cuidados que, além de contribuir para uma rápida venda, enchem os olhos de quem pode ter a intenção de comprá-lo. Pompeia explica que tudo o que estiver mal conservado e que pode impressionar possíveis compradores deve e pode ser mexido. Ou seja, no que diz respeito a reformas de cunho estético, pode ser mexido pois é a primeira impressão dos compradores que pode determinar quando o imóvel será vendido e quanto será pago por ele. “Quando compradores percebem azulejos quebrados, por exemplo, já reduz a liquidez do imóvel”, alerta.

Isso acontece com frequência, explica ele, em imóveis antigos, cujos azulejos, por exemplo, são difíceis de encontrar. Neste caso, ele aconselha que se troque tudo se for o caso, pois é melhor fazer a troca antes de que um possível comprador tenha a chance de barganhar o preço pelo qual o bem está sendo oferecido. O mesmo deve ser feito em cômodos como a cozinha, por exemplo. É melhor tirar armários em estado duvidoso, deixando apenas a parede pintada e a pia, que correr o risco de ter de lidar com propostas de compra desagradáveis.

Roseli, que lida com compra e venda de imóveis todos os dias, crê que atualizar pisos, cores e até mesmo banheiros com aspecto ultrapassado são valorização na certa e podem sim render o valor investido. Tudo o que é básico - leia-se pintura, danos aparentes, umidade no teto ou na parede ou piso quebrado, recebem um categórico “faça” por parte da diretora imobiliária.

Gambi cita a utilização de materiais que não exigem manutenção corrente, como um bom piso, de limpeza fácil e aspecto neutro como outros tiros certeiros. Segundo ele, reformas que simplifiquem a manutenção de alguma característica são muito bem vistas pelo mercado. Outro ponto chave são melhorias que dizem respeito à sustentabilidade do imóvel. “Captação de água fluvial para uso e aquecimento solar são benfeitorias”. Nesses casos, ele crê ser perfeitamente possível que o investimento colocado no projeto seja devolvido ao bolso de quem vende o imóvel.