Como ficam os compradores em caso de falência da construtora

São Paulo - Após o boom de lançamentos no mercado imobiliário brasileiro, a crise econômica parece ter pegado algumas construtoras no contrapé. Com diversos projetos lançados entre 2009 e 2012 que ainda não foram concluídos, essas empresas têm agora mais dificuldades para atingir suas metas de vendas em um mercado desaquecido. 

Como consequência, algumas construtoras acabam atrasando ou suspendendo a entrega de empreendimentos por falta de recursos financeiros. Nesse caso, os compradores que buscam a devolução do valor já investido podem ficar a ver navios por um bom tempo. 

É o caso do médico Diogo Batista Barbosa, 34 anos, que comprou um apartamento em um empreendimento da construtora Dínamo, localizado em Belo Horizonte. Após investir 95 mil reais na entrada e em algumas parcelas do financiamento, verificou que, quatro meses após a data prevista para o início da obra, o terreno do prédio continuava intacto.

Diogo buscou justificativas da construtora, que acabou alegando não ter dinheiro suficiente para concluir o projeto. “Tentei rescindir o contrato, mas até hoje não consegui a devolução do valor que investi. Resolvi então entrar com uma ação na Justiça contra a Dínamo, mas está sendo difícil encontrar bens em nome da empresa”, conta.

O caso de Diogo não é isolado. Além da Dínamo, empresas como a Habitare e a Mudar também atrasaram ou suspenderam a entrega de empreendimentos nos últimos anos por conta de problemas financeiros.

No caso da Habitare, uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais no ano passado obrigou a construtora a restituir valores pagos pelos moradores por atraso da obra. Já a Mudar chegou a atrasar a entrega de 17 empreendimentos. Como consequência, mais de 300 clientes entraram com ações na Justiça contra a empresa.

Dificuldades financeiras podem ou não causar a falência da construtora. Caso a quebra da empresa seja decretada, o comprador tem poucas opções para reaver o valor já pago.

Alternativas

Os compradores dos imóveis de uma construtora que decreta falência têm de entrar em uma fila para receber de volta os valores que já foram investidos no imóvel. Por lei, as dívidas da empresa com funcionários e débitos relacionados ao pagamento de impostos devem ser quitados antes das indenizações devidas aos compradores dos imóveis.

Por isso, ao entrar com uma ação na Justiça contra a construtora que foi à falência, é necessário pesar os custos do processo e do advogado, bem como as chances de a ação ser bem-sucedida, diz Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.

Além de o processo poder se arrastar por anos, como os débitos fiscais e trabalhistas da empresa têm preferência no pagamento, corre-se o risco de que, caso a empresa seja extinta, não sobre dinheiro para pagar outros credores, como os compradores dos imóveis. “A falência sempre deixa alguém na mão, pois ela é decretada quando a dívida da empresa é maior do que o seu patrimônio. Quanto maior essa dívida, menor será o número de credores indenizados”, diz Tapai.

Decretada a falência da empresa, outra alternativa ao alcance dos moradores é formar uma comissão para assumir a obra e nomear outro construtor para concluí-la. Mas é necessário que a maioria dos moradores do empreendimento esteja de acordo com essa opção.

Caso os mutuários decidam assumir a obra, devem estar conscientes dos custos adicionais da decisão, já que materiais e mão de obra serão provavelmente mais caros do que o que havia sido previsto inicialmente no orçamento do empreendimento, diz o advogado.

Além disso, ao optar por essa alternativa, os compradores abrem mão de eventuais valores que são devidos pela empresa e poderiam ser pleiteados no processo de falência, por exemplo. Isso porque, quando os compradores assumem a obra, as dívidas com a empresa são automaticamente quitadas.

Se a obra estiver adiantada, pode valer a pena aplicar um pouco mais de dinheiro para recuperar o valor investido. Já se a obra estiver no início, talvez o melhor caminho seja buscar a restituição dos valores que já foram pagos pelo imóvel, afirma Tapai.

Previna-se contra dores de cabeça

Com poucas opções para reaver o dinheiro se a empresa for extinta, tomar algumas precauções antes do fechamento da compra do imóvel na planta é essencial para evitar problemas no futuro.

É recomendável que o comprador investigue qual é a situação financeira da empresa antes de fechar o negócio. Uma das maneiras de fazer essa apuração é checar se a construtora acumula processos judiciais na Justiça ou tem dívidas tributárias, diz Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH). "Ambas as consultas podem ser realizadas de forma gratuita pela internet." 

Conversar com compradores de unidades em outros empreendimentos da construtora para saber sobre o andamento das obras e verificar se existem reclamações contra a empresa no Procon e em sites como o Reclame Aqui também podem auxiliar nessa análise.

Outra forma de diminuir os riscos de não reaver os valores investidos em caso de falência da empresa é verificar se o empreendimento tem patrimônio de afetação. Criado em 2004, o instrumento jurídico transforma a obra em uma empresa independente. Dessa forma, recursos relacionados ao empreendimento não podem ser utilizados para pagar dívidas da empresa que não estejam relacionadas à obra.

A ordem de pagamento dos credores em caso de falência da empresa não muda caso a obra tenha patrimônio de afetação, diz Tapai. A diferença é que, com o instrumento jurídico, o acerto de contas não envolve todas as empresas do grupo, mas somente o empreendimento. Nesse caso, os compradores dessas unidades só irão pleitear valores na fila dos credores da empresa principal se o patrimônio da obra não for suficiente para quitar todas as indenizações.

Mesmo que o empreendimento tenha patrimônio de afetação, a construtora ainda poderá encontrar meios de desviar os recursos investidos na obra, diz Costa, da ABMH. Por isso, é recomendado que uma comissão dos moradores monitore a prestação de contas da construtora ao longo da obra. ”Caso seja constatado que a empresa não investiu o dinheiro recebido no próprio empreendimento, ela pode ser punida pelo Código Penal”, diz o consultor jurídico.