Como declarar posse e compra de imóveis no Imposto de Renda 2018

São Paulo – Operações como a compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser declaradas no Imposto de Renda 2018 .

A propriedade de imóveis que custem mais do que 300 mil reais, aliás, é uma das condições que obriga o contribuinte a apresentar a declaração deste ano.

Uma das principais novidades da declaração em 2018 são os campos existentes no programa para transmissão da declaração sobre informações complementares do imóvel: Inscrição Municipal (IPTU), endereço, área, matrícula e em qual cartório o bem foi registrado. O preenchimento dos novos dados é opcional este ano, mas será obrigatório em 2019.

O objetivo da Receita é ter mais subsídios para identificar quem está omitindo bens. Por isso, é melhor preencher as informações, mesmo que elas ainda sejam opcionais.

Segundo advogado especialista em tributos Samir Choaib, o campo "Registro" somente deverá ser preenchido caso o imóvel não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis e o contribuinte possua algum registro que possa identificar o imóvel, com o respectivo detalhamento no campo "Discriminação".  Caso, contudo, o imóvel já esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ao clicar em "Sim", o campo "Registro" automaticamente desaparece. Nesse caso, basta preencher os campos "Matrícula do Imóvel" e "Nome Cartório" com as informações.

O IPTU (número de inscrição na prefeitura), endereço do imóvel e a área do imóvel podem ser encontrados no carnê do IPTU. Se o contribuinte não tiver o carnê, pode pedir uma segunda via do documento na prefeitura.

Choaib esclarece que, no caso de casas, deve ser informada somente a área total do terreno, independentemente da área construída.

Já em relação a apartamentos, caso a garagem tenha matrícula e IPTU individualizados, deverá ser declarada normalmente, em conjunto com a área construída. Quando a garagem faz parte da mesma matricula do apartamento, então a área construída que consta do IPTU já contempla a somadas áreas (apartamento mais garagem). Portanto, basta informar essa área.

Como declarar

Os imóveis devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” do programa gerador da declaração, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel. Apartamentos, por exemplo, são declarados com o código 11, enquanto casas são declaradas com o código 12 e terrenos com o código 13.

O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2017, incluindo, dentre outras possibilidades legalmente admitidas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

Portanto, imóvel deve ser declarado sempre pelo valor de aquisição, sem atualizações de preços por conta de eventuais valorizações de mercado ou de acordo com a variação de índices de inflação.

Existe apenas uma exceção que permite a alteração do valor do imóvel: a realização de construção, reformas, pinturas e/ou reparos no imóvel. Contudo, é possível acrescentar esses custos ao valor do imóvel desde que eles possam ser comprovados através de documentação hábil e idônea, diz Choaib. "Essa documentação pode ser, por exemplo, notas fiscais para pessoas jurídicas e recibos para pessoas físicas, que deverá ser mantida em arquivo por, no mínimo, cinco anos após a alienação do imóvel, para apresentação em caso de eventual fiscalização".

Essas despesas devem ser informadas na declaração referente ao ano em que foram realizadas. Caso o contribuinte tenha se esquecido de declará-las no ano correspondente, elas devem ser acrescentadas na declaração daquele ano por meio de uma declaração retificadora. Esses dados não podem ser inseridos na declaração posterior, por exemplo.

No campo “Discriminação”, devem ser incluídos os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado e se foi financiado. Neste último caso devem ser incluídas também as seguintes informações: em qual banco foi feito o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

Imóvel financiado em 2017

Se a compra do imóvel foi financiada em 2017, a operação deve ser declarada na ficha de Bens e Direitos, enão na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Para isso, basta abrir a ficha e clicar em “Novo” no canto inferior direito da tela. Em seguida, selecione o código do bem e o país de localização.

No campo “Discriminação”, além de informar que a compra do imóvel foi financiada, a data da compra e quem foi o vendedor (com CNPJ ou CPF), é preciso informar qual banco concedeu o crédito e o número do contrato de financiamento (quando possível), além do número de parcelas já pagas e o número de prestações que resta pagar.

Como o imóvel foi comprado no ano passado, no campo “Situação em 31/12/2016” coloque “0,00”. Já no campo “Situação em 31/12/2017” coloque apenas o valor já pago pelo imóvel até a data, que seria a soma entre o valor de entrada, o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras, como o ITBI, juros e a corretagem pagos em 2017, bem como eventuais reformas.

Você deve declarar apenas o valor já pago, e não o preço total da compra do imóvel. A Receita está mais interessada em saber se a renda que você irá declarar é compatível com a compra do imóvel do que em saber qual é o valor do bem.

Caso você informe no campo “Situação em 31/12/2017” um valor de compra do imóvel de 500 mil reais, por exemplo, sendo que você pagou apenas 150 mil reais do valor total no ano passado, a Receita Federal pode achar que uma compra de 500 mil reais é incompatível com os salários que você recebeu no ano, o que pode te levar à malha fina.

Imóvel financiado que já foi declarado

Se em 2017 você continuou a pagar as parcelas do financiamento do imóvel, o valor informado deve corresponder apenas ao montante que já foi pago até o ano passado, e não ao valor total do bem.

Na coluna “Situação em 31/12/2016”, portanto, informe os valores pagos até essa data. Na coluna “Situação em 31/12/2017” inclua os valores pagos até 31/12/2016, somados às prestações pagas em 2017.

Enquanto o financiamento durar, esse processo deve ser repetido na declaração até que o imóvel seja quitado. Apenas quando o financiamento acabar o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.

No campo discriminação, informe o valor das parcelas pagas em 2017 e das parcelas pagas no ano anterior.

Imóvel quitado que já foi declarado

Se você já tinha um imóvel quitado antes de 2017 e já o incluía na declaração, basta repetir seu valor nas colunas “Situação em 31/12/2016” e “Situação em 31/12/2017”.

O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura e só pode ser alterado se for necessário acrescentar despesas realizadas com reformas no imóvel, gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Se o imóvel já era declarado antes de 2017, mas o contribuinte só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio de uma declaração retificadora.

Imóvel comprado antes de 2017, mas que não foi declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e passarão a fazer sua própria declaração neste ano devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2017.

O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2017, a coluna “Situação em 31/12/2016” não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Imóvel em nome de mais de uma pessoa e de casais unidos pelo regime de separação total de bens

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação total de bens devem ser declarados por todos os proprietários. O valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse.

Imóvel comprado por casais unidos pelo regime de comunhão parcial ou total de bens

Se o casal declara o Imposto de Renda separadamente os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois.

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens pagos durante a união por um dos cônjuges ou por ambos. Já na comunhão total todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Assim, no regime parcial (que é o regime que vigora automaticamente quando nenhum outro é definido por pacto antenupcial) mesmo que os cônjuges declarem o IR separadamente o imóvel entra em apenas uma declaração porque a Receita apura as declarações do casal como se fosse um formulário único.

No campo discriminação, basta informar que o imóvel foi comprado junto com o cônjuge.

Imóveis recebidos por doação

Quem recebeu um imóvel por doação deve informar o bem na ficha “Bens e Direitos” da declaração, descrevendo os dados pessoais do doador, como nome e CPF, no campo “Discriminação”. Para doações recebidas em 2017, o campo referente a 2016 deve ficar em branco e o campo de 2017 deve incluir o valor do imóvel.

O valor do imóvel também deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10 -Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes ao recebimento da doação a informação não deverá mais ser incluída nesta ficha: basta manter as informações incluídas na ficha “Bens e Direitos”.

Já o doador deve informar o imóvel doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados de quem recebeu a doação no campo “Discriminação” na declaração referente ao ano em que fez a doação. Para doações feitas em 2016, o valor que já constava no campo “Situação em 31/12/2016” deve ser mantido e o campo “Situação em 31/12/2017” deve ser deixado em branco.

O doador também deve informar a doação na ficha “Doações Efetuadas”, descrevendo o tipo de imóvel, seu valor e os dados de quem recebeu o bem doado. Nas próximas declarações, o doador já não precisará declarar nenhuma informação referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.