Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda
Veja como devem ser declarados os rendimentos de fundos imobiliários, bem como a compra e venda das cotas em bolsa
Da Redação
Publicado em 11 de abril de 2014 às 12h12.
São Paulo – O processo para declarar fundos imobiliários e seus rendimentos na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda é semelhante, em alguns pontos, à forma de declarar ações e ativos de renda variável em geral. Afinal, fundos de investimento imobiliário normalmente têm suas cotas negociadas em Bolsa de Valores como se fossem ações .
Cotas de fundos imobiliários como bens
Se você possuía fundos imobiliários em carteira em 31 de dezembro de 2013, será preciso declará-los na ficha de Bens e Direitos sob o código 73, de acordo com os dados do informe de rendimentos enviado pela administradora. É preciso informar a administradora do fundo e seu CNPJ, a quantidade de cotas que o investidor detém e, se a conta for conjunta, o nome e o número do CPF do outro titular.
Rendimentos são isentos de IR
Os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para o investidor pessoa física, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas, seja negociado exclusivamente em Bolsa e que o cotista em questão detenha menos de 10% de seu patrimônio.
Sendo assim, serão isentos, por exemplo, aluguéis ou mesmo o lucro decorrente da venda de um imóvel da carteira do fundo que sejam distribuídos a título de rendimento.
Em razão disso, os rendimentos devem ser declarados na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Para Samir Choaib, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados, o mais correto é declarar esses rendimentos na linha 24 "Outros", e especificá-los.
Venda de cotas deve ser declarada como renda variável
Se você vendeu cotas de fundos imobiliários em 2013, é preciso declarar as operações na aba Renda Variável, no item “Operações Fundos Invest. Imob.”. O lucro decorrente da venda das cotas é tributado em 20%, não importando se a operação era comum ou day trade (iniciada e terminada no mesmo dia).
Para fundos imobiliários não existe a isenção para vendas de até 20 mil reais em um mês, como ocorre para operações comuns com ações no mercado à vista. Logo, toda e qualquer operação com ganho líquido é tributada.
Os prejuízos, por sua vez, podem ser abatidos dos lucros, como ocorre com os demais ativos de renda variável. Tanto os ganhos quanto as perdas devem ser declarados, justamente para que essa compensação possa ser feita.
No universo dos fundos imobiliários é possível compensar perdas em operações comuns com ganhos em operações day trade e vice-versa, uma vez que a alíquota de IR é a mesma. Isso não acontece com os demais ativos de renda variável.
Contudo, prejuízos com a venda de cotas de fundos imobiliários só podem abater ganhos com fundos imobiliários, não sendo possível abater ganhos com ações, por exemplo. O oposto também não é possível. O prejuízo com ações não pode ser abatido dos ganhos com fundos imobiliários.
Cálculo do imposto a pagar
O recolhimento do imposto de renda sobre os ganhos com fundos imobiliários é de responsabilidade do cotista, e deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à operação, por meio de DARF, código 6015. O documento pode ser preenchido no próprio internet banking ou por meio do programa Sicalc, da Receita. Em caso de DARF em atraso, o próprio Sicalc já calcula a multa e os juros automaticamente.
A alíquota de 20% incide sobre o chamado ganho líquido, que é a diferença entre o ganho com a venda e o custo da compra das cotas, já com todas as deduções cabíveis.
“Por analogia, a apuração do ganho líquido da venda de cotas de fundos imobiliários em Bolsa é feito da mesma forma que a apuração do ganho líquido das vendas de ações no mercado à vista”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários.
Assim, o custo de aquisição é o preço de compra das cotas somado aos custos da transação, como as taxas de corretagem e emolumentos. Se o investidor tiver comprado cotas de um mesmo fundo aos poucos, a preços diferentes, terá que calcular o custo médio de aquisição, que será a média ponderada dos diferentes custos de aquisição. Veja como fazer esse cálculo.
Do ganho com a venda, portanto, você deve subtrair o custo de aquisição e, em seguida, os eventuais prejuízos passados para chegar ao ganho líquido. Sobre esse valor, o investidor aplica a alíquota de 20% e abate o imposto de renda retido na fonte pela corretora , o chamado “dedo-duro”.
A alíquota do “dedo-duro” é de 0,005% para operações comuns e de 1% para operações day trade, e serve para alertar a Receita de que uma operação tributável foi realizada.
O resultado de tudo isso é o imposto a pagar. Na Declaração de Ajuste Anual, o investidor deve informar o ganho líquido (antes do desconto do IR, portanto) e o IR já pago. O programa calcula o IR a pagar e verifica se o imposto pago tinha o valor correto.
Os prejuízos também devem ser informados na aba Renda Variável, na mesma coluna dos ganhos (“Resultado líquido do mês”), porém precedidos de um sinal de menos (-). Essa declaração se faz necessária para que esses prejuízos possam ser compensados futuramente.
“O prejuízo do ano anterior você insere manualmente no mês de janeiro, na coluna ‘Resultado Negativo até o Mês Anterior’. O sistema vai carregar as perdas para frente automaticamente”, explica Arthur Vieira de Moraes.
- 1. Compactos e valiosos
1 /10(Stock.xchng / vikush/Reprodução)
São Paulo – Diversas pesquisas mostram que os valores dos imóveis subiram bastante nos últimos anos, mas nada melhor do que olhar alguns exemplos para verificar isso na prática. Nesta galeria estão reunidos 10 imóveis de menos de 40 m² - quitinetes e apartamentos de um dormitório -, à venda em classificados online por cerca de 1 milhão de reais. Em outras palavras, comprar um imóvel desses seria o equivalente a comprar 33 carros de 30 mil reais por um espaço que mede nada menos doque a metade da pequena área de um campo de futebol, que segundo os padõres Fifa, tem 100 m².Razoável ou não, a principal justificativa para tais valores é a localização. Alguns dos imóveis listados têm vista para o mar e se concentram em bairros como Ipanema, Copacabana, Leblon, no Rio de Janeiro, e Vila Olímpia, em São Paulo, algumas das regiões mais valorizadas do país. Além da localização, a tipologia do imóvel também contribui para os altos preços. “O imóvel pequeno tende a ser mais valorizado por ter menor custo de manutenção emais compradores interessados, já que atendência é de que as famílias sejam pequenas e que as pessoas morem sozinhas”, explicaSamy Dana, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV).Mas, vale a pena pagar tão caro por uma localização? Dana diz que a princípio a ideia parece absurda, mas afirma que a resposta pode ser obtida a partir da comparação do preço do imóvel com o seu aluguel. "Com o investimento mais 'bobinho', é possível ganhar 0,5% ao mês. Se o imóvel vale 1 milhão de reais, 0,5% equivale a 5 mil reais. Se o aluguel for maior que isso, o que eu acho difícil para imóveis desse tamanho, vale a pena, mas se não for, é preferível aplicar o dinheiro no banco e pegar o rendimento", diz. E essa conta não vale apenas para quem está pensando em comprar um imóvel para investir. “Mesmo quem considera comprar o imóvel para morar, se ele custa 1 milhão de reais e tem um aluguel de 5 mil reais é só dividir 5 mil por 30 dias, dá quase 200 reais. Com esse valor compensa mais pagar a diária de um hotel e não pagar nem condomínio nem IPTU”, afirma Dana. Ele acrescenta que quando o imóvel é muito pequeno os compradores se esquecem de pensar no valor do metro quadrado. O preço do metro quadrado de um imóvel de 1 milhão de reaiscom 40 m², por exemplo, é de 25 mil reais, com o mesmo valor de metro quadrado uma casa de 150 m² custaria 3.750.000 reais.“A localização não justifica um valor tão alto do ponto de vista financeiro, seja para morar ou alugar. Mas, se comprar um imóvel desses é um sonho, tudo bem, mas aíé como comprar uma calça no shopping", conclui o professor da FGV.
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Valor do imóvel: R$ 1.100.000 A quitinete de 28 m² localiza-se na Avenida Atlântica, em Copacabana. No anúncio, os destaques do apartamento são a portaria 24 horas e a vista para a praia. Copacabana é um dos bairros mais nobres do Rio de Janeiro. A região possui estações de metrô, tem ampla oferta de serviços, lojase abriga muitos hotéis, incluindo o consagrado Copacabana Palace, que fica justamente na Avenida Atlântica, conhecida pelas famosas calçadas de mosaicos pretos e brancos em formato deondas. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: R$ 1.200.000 O studio de 36m², localizado em Copacabana, fica em um prédio com portaria 24 horas e com circuito interno de câmeras. A taxa de condomínio é de 500 reais. O anúncio destaca que a sala é composta por piso de porcelanato, o banheiro tem pisos e paredes de cerâmica e as janelas e box têm vidros blindex (que permite maior transparência). O quarto possui armários e tanto o dormitório quanto a sala têm vista para a orla de Copacabana. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: R$ 1.100.000 A quitinete de 25m², em Copacabana, tem cozinha americana, banheiro com vidros blindex e ventilação natural. A portaria do prédio funciona 24 horas por dia e não há vaga de garagem. O imóvel se localiza na Rua Miguel Lemos, no posto 5, trecho da praia carioca muito frequentado por jovens, surfistas e atletas. Link para o imóvel.
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Valor do imóvel: R$ 1.350.000 O studio de 34m² é composto por quarto, sala, banheiro, cozinha e uma pequena área de serviço. O anúncio do imóvel ressalta que o apartamento é claro e arejado, tem armários embutidos na cozinha e no quarto, uma vaga na garagem, portaria 24 horas e tem vista para a praia de Ipanema, a Lagoa Rodrigo de Freitas e para o Cristo Redentor. A taxa de condomínio é de 500 reais. Assim como Copacabana, o bairro de Ipanema é um dos mais valorizados do Rio de Janeiro e um dos destinos preferidos de turistas. Localizada na zona sul da cidade, a região abriga a Praia do Arpoador, famosa pela belíssima vista da cidade, e o Posto Nove,frequentado por celebridades econsiderado um dos melhores pontos da praia carioca. Também valorizam o bairroa ampla oferta de serviços,os tradicionais bares e restaurantes eas lojas de grifes de luxo, como Mont Blanc, Louis Vuitton e H. Stern. Os altos preços também podem ser explicados pela alta demanda por imóveis na área, pelaescassez de terrenos para construção de novos empreendimentos. Ainda podem ser mencionados o maiorotimismo na cidade com a escolha para sediar a final da Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 e a pacificação de favelas cariocas, que estimulou o mercado imobiliário da cidade como um todo. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: R$ 1.300.000 O apartamento de 40m² possui umquarto com armários, cozinha americana, banheiro com vidros blindex e ventilação direta. O imóvel localiza-se em Ipanema, na rua Almirante Saddock de Sá, apoucos metros da Lagoa Rodrigo de Freitas e da Praça Nossa Senhora da Paz. Segundo o anúncio tem uma "pequena vista para a Lagoa e outros prédios" e conta com uma vaga de garagem escriturada. O condomínio possui serviço de lavanderia, piscina, sala de musculação, sauna a vapor, internet e uma laje aberta ao uso dos moradores. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: R$ 1.500.000 O apartamento de 36m² tem um quarto com armários, sala, uma pequena sacada, piso de tacos, banheiro com bancada em mármore e cozinha com armários. O prédio tem dois apartamentos por andar e para acessar o imóvel, o morador precisa subir um lance de escada, segundo o anúncio. Localiza-se na rua Farme de Amoedo, em Ipanema, um dos lugares mais badalados da cidade, famoso por reunir bares e restaurantes e por ser ponto de encontro da comunidade LGBT. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: 980.000 Localizado no Leblon, próximo à praia,o studio de 36m²é claro e arejado e fica em um edifício com portaria 24 horas, com elevador,segundo informações do anúncio. É composto por sala, quarto, banheiro social, cozinha americana e área externa com tanque.Sobre o bairro, uma pesquisa divulgada em julho pelo Secovi-Rio, mostra que o preço médio do metro quadrado nasruas internas do Leblon chega a 22.027 reais e na rua Delfim Moreira, considerada uma rua nobre, chega a 38.629 reais. Os valores superam, inclusive a média de Ipanema,de 18.474 para ruas internas e de34.867reais para a Avenida Vieira Souto. O Leblon é um bairro extremamente valorizado porque ficalocalizado em uma área mais reservada da cidade, tem um comércio sofisticado e possui prédios mais modernos e um grande número de ruas nobres. Link para o anúncio.
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Valor do imóvel: 1.070.000 A quitinete de 43m² possui cozinha americana, piso de taco e banheiro social. Segundo o anúncio, o imóveltem vista para o mar,encontra-se em bom estado de conservação e, caso o comprador esteja interessado, o proprietário possui um projeto de reforma, elaborado por um arquiteto, que pode ser aplicado pelo novo morador. O prédio não possui elevador, e para acessar o apartamento é preciso subir dois lances de escada. O imóvel localiza-se no Leblon, na Avenida Afrânio de Melo Franco, a uma quadra da praia. Link para o anúncio.
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