Como as novas taxas da Caixa elevam o custo do financiamento
Simulação mostra como os novos juros alteram o custo final dos financiamentos da Caixa em cada linha de crédito afetada pelo aumento das taxas
Da Redação
Publicado em 15 de setembro de 2015 às 19h11.
São Paulo - O aumento dos juros nos financiamentos de imóveis da Caixa Econômica Federal passa a valer a partir desta segunda-feira (19). Com as novas taxas, o comprador pode pagar até 159 mil reais a mais ao final do financiamento.
A conclusão faz parte de uma simulação realizada pelo Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito, a pedido de EXAME.com.
O levantamento mostra exatamente como a elevação dos juros encarece o valor final dos financiamentos em cada linha de crédito afetada pelo aumento das taxas.
De acordo com a simulação, as operações realizadas dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são as menos impactadas pelas altas dos juros.
O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança para financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados.Pela maior regulação, os financiamentos pelo SFH têm taxas menores.
Os financiamentos de imóveis mais caros são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Como as fontes de recurso do SFI incluem, além da poupança, investimentos mais sofisticados, que exigem dos bancos o pagamento de taxas de remuneração maiores, os juros repassados nas operações de crédito imobiliário dessa linha costumam ser mais altos.
Em outras palavras, como o banco tem custos maiores para captar os recursos que são usados nos empréstimos do SFI, ele também cobra dos clientes um valor maior pela concessão do crédito.
Veja nas tabelas a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 500 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 400 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.
| Linhas de Financiamento - CEF | Taxa anterior | Valor final do financiamento anterior* | Taxa nova | Valor final do novo financiamento* | Diferença no valor final | Aumento sobre a taxa anterior (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | 9,15% | R$ 1.011.370,33 | 9,15% | R$ 1.011.370,33 | R$ 0,00 | 0,00% |
| Relacionamento | 8,75% | R$ 989.120,66 | 9,00% | R$ 1.003.037,24 | -R$ 13.916,58 | 1,40% |
| Relacionamento+Salário | 8,25% | R$ 961.209,32 | 8,70% | R$ 986.334,94 | -R$ 25.125,62 | 2,60% |
| Servidor (Relacionamento) | 8,60% | R$ 971.292,09 | 8,70% | R$ 986.334,94 | -R$ 15.042,85 | 1,50% |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | 8,00% | R$ 947.202,50 | 8,50% | R$ 975.180,03 | -R$ 27.977,53 | 3,00% |
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 800 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 640 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.
| Linhas de Financiamento - CEF | Taxa anterior | Valor final do financiamento anterior* | Taxa nova | Valor final do novo financiamento* | Diferença no valor final | Aumento sobre a taxa anterior (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | 9,20% | R$ 1.607.153,14 | 11,00% | R$ 1.766.885,25 | -R$ 159.732,11 | 10% |
| Relacionamento | 9,10% | R$ 1.599.352,52 | 10,70% | R$ 1.740.604,46 | -R$ 141.251,94 | 9% |
| Relacionamento+Salário | 9,00% | R$ 1.591.006,61 | 10,50% | R$ 1.723.055,08 | -R$ 132.048,47 | 8% |
| Servidor (Relacionamento) | 8,65%¹ | R$ 1.590.457,54 | 10,50% | R$ 1.723.055,08 | -R$ 132.597,54 | 8% |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | 8,80% | R$ 1.572.648,23 | 10,20% | R$ 1.696.668,41 | -R$ 124.020,18 | 8% |
Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados pela Caixa Econômica Federal.
*Valor final não considera a entrada, mas inclui todos os custos do financiamento, tais como: os juros, a taxa de administração cobrada pelo banco e os seguros envolvidos na operação.
Aumento maior para imóveis mais caros
Como é possível observar, as alterações das taxas para financiamentos dentro do SFH representam um aumento de até 3% no valor final da operação. Já para imóveis do SFI, que são mais caros, os juros maiores implicam acréscimos de até 10% no custo final.
Segundo Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, o maior aumento das taxas para imóveis mais caros mostra que a Caixa está retornando ao seu foco original, que é o cliente de menor renda, que está comprando seu primeiro imóvel.
"A nova equipe econômica está retomando o foco da Caixa, que sempre foi conhecida como o banco social da habitação. Nos últimos anos, o banco fez um grande esforço para ganhar espaço no mercado de alta renda e com isso sacrificou parte do lucro com uma parcela da população que não necessariamente precisa de apoio do governo para comprar um imóvel", afirma Prata.
Ele acrescenta que, com taxas de até 11% nos financiamentos do SFI, a Caixa trabalhará com custos médios para a alta renda que se aproximam do juro máximo permitido para operações do SFH, de 12%.
Diante desse cenário, o presidente do Canal do Crédito afirma que é ainda mais importante comparar as taxas cobradas por diferentes bancos, sobretudo se o financiamento não se enquadrar no SFH.
De qualquer forma, Marcelo Prata acredita que os outros bancos podem seguir a conduta da Caixa e também podem elevar as taxas das suas operações de crédito imobiliário.
Mesmo que isso aconteça, a comparação dos custos em diferentes instituições é sempre importante. Ainda que a Caixa seja tradicionalmente o banco com os menores custos no crédito imobiliário, dependendo do relacionamento do cliente com o seu banco, as taxas obtidas em outras instituições podem ser mais vantajosas.
- 1. O mapa do mercado imobiliário
1 /20(Creative Commons)
São Paulo – Novamente os imóveis do Rio de Janeiro encerraram o ano com o maior preço médio do metro quadrado dentre as cidades pesquisadas pelo Índice FipeZap , um dos principais indicadores do comportamento do mercado imobiliário do país. Em dezembro de 2014, o metro quadrado dos imóveis anunciados para venda na cidade ficou em 10.893 reais, em média, uma variação de 7,55% em relação ao mesmo mês do ano anterior, quando o metro quadrado valia 10.128 reais. A segunda cidade mais cara foi São Paulo , onde o metro quadrado médio ficou em 8.351 reais em dezembro, uma valorização de 7,33% em relação a dezembro de 2013, quando o preço era de 7.780 reais. Brasília ficou em terceiro lugar, com preço médio de 8.143 reais, valor 0,35% inferior ao apurado em dezembro de 2013 (8.171 reais). Contagem, no interior de Minas Gerais, e Goiânia, capital de Góias, registraram os menores preços médios: 4.056 reais e 3.386 reais, respectivamente. Apesar de não acompanhar todas as capitais brasileiras, o Índice FipeZap mostra a variação nos preços dos imóveis residenciais à venda em 20 cidades de diferentes regiões do país. De acordo com índice de dezembro, o metro quadrado médio de todas as cidades pesquisadas encerrou 2014 a 7.537 reais, uma valorização de 6,7% no ano. A variação não chega à metade da valorização registrada em 2013, de 13,74%. Navegue pela galeria e confira os preços médios dos imóveis das cidadesacompanhadas pelo Índice FipeZap e veja quanto valem, em média, as unidades de 50 e 100 metros quadrados em cada uma delas.
2 /20(Buda Mendes/Getty Images)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 10.893,00 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 544.650,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 1.089.300,00 |
3 /20(Paulo Fridman/Bloomberg)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 8.351 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 417.550,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 835.100,00 |
4 /20(Shaun Botterill/Getty Images)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 8.143 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 407.150,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 814.300,00 |
5 /20(Wikimedia Commons)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 7.733 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 386.650,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 773.300,00 |
6 /20(Henrique Pinto/Creative Commons/Flickr)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.955 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 297.750,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 595.500,00 |
7 /20(Veja BH/Divulgação)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.796 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 289.800,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 579.600,00 |
8 /20(Alexandre Yort/PMSCS / Divulgação)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.586 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 279.300,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 558.600,00 |
9 /20(Luis Morais/ Viagem e Turismo)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.523 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 276.150,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 552.300,00 |
10 /20(Embratur/Fotos Públicas)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.292 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 264.600,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 529.200,00 |
11 /20(Francisco Anzola/Wikimedia Commons)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.183 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 259.150,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 518.300,00 |
12 /20(Quatro Rodas)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.161 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 258.050,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 516.100,00 |
13 /20(Eurivan Barbosa/ Wikimedia Commons)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.040 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 252.000,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 504.000,00 |
14 /20(Carlos Antolini/Prefeitura de Vitória)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.027 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 251.350,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 502.700,00 |
15 /20(Creative Commons/Flickr/Diego Torres Silvestre)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.876 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 243.800,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 487.600,00 |
16 /20(Divulgação)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.533 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 226.650,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 453.300,00 |
17 /20(John Paul/Wikimedia Commons)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.125 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 206.250,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 412.500,00 |
18 /20(Wikimedia Commons)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.056 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 202.800,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 405.600,00 |
19 /20(Divulgação/Prefeitura de Contagem)
| Preço médio do metro quadrado | R$ 3.386 |
| Valor médio do imóvel de 50 m² | R$ 169.300,00 |
| Valor médio do imóvel de 100 m² | R$ 338.600,00 |
20 /20(Stock.xchng/redzonk)