Bancos suspendem financiamento mais barato de imóveis usados. E agora?

São Paulo — Quem quiser financiar um imóvel usado através da linha pró-cotista, que usa recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e é tradicionalmente considerada a mais barata do mercado, vai ter que esperar. No início deste mês, a Caixa anunciou a suspensão temporária desse tipo de crédito, na esteira do Banco do Brasil, que havia feito o mesmo em maio.

O Santander passou a oferecer a linha pró-cotista recentemente, e é o único banco privado, por ora, a fazer isso. A instituição não divulgou detalhes sobre as condições do crédito, mas o site EXAME apurou que, assim como no BB e na Caixa, ele só está disponível para imóveis novos que sejam financiados pelo próprio banco.

O Bradesco afirmou que vai disponibilizar a linha pró-cotista a partir de janeiro de 2019, mas não abriu as condições do crédito. O volume de recursos disponível para a linha pró-cotista é definido todos os anos no orçamento do governo. Para 2018, a cifra ficou em 5 bilhões de reais, 35% menor do que o volume de 2017.  Agora, há menos de 1,8 bilhão de reais disponíveis para este ano, exclusivamente para imóveis novos.

Como historicamente a linha pró-cotista cobra os menores juros para quem não se enquadra nas regras do MCMV (Minha Casa Minha Vida), e por ter um orçamento limitado todos os anos, é comum que ela seja suspensa pelos bancos antes de dezembro.

Veja abaixo as taxas de juros praticadas pelos bancos em cada modalidade.

“Do começo deste ano para trás, a linha pró-cotista era uma alternativa barata de crédito em comparação às taxas de juros que estavam sendo praticadas pelos bancos”, diz Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.

“Mas, hoje, a diferença desse crédito para as demais linhas disponíveis não está tão grande. Estamos no mesmo patamar de taxas de 2014. Naquela época, os indecisos acabavam comprando o imóvel a qualquer oscilação para baixo nas taxas de juros. Tínhamos emprego, bons salários e a confiança estava alta. Hoje, apesar de as taxas estarem no mesmo patamar, o cenário macroeconômico é bem diferente. Não dá para as pessoas decidirem financiar um imóvel só porque as taxas estão menores”, afirma Prata.

A vantagem da linha pró-cotista é que ela aceita imóveis de até 950 mil reais nos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, e de até 800 mil reais nos demais estados. É possível financiar até 80% do valor do imóvel. Enquanto isso, o Minha Casa Minha Vida só aceita imóveis de até 300 mil reais.

Outra diferença é que o financiamento pelo MCMV só está disponível para quem tem renda de até 9 mil reais, enquanto a linha pró-cotista não tem limite de renda. Porém, para ter acesso à pró-cotista, é preciso ter conta ativa no FGTS há pelo menos 36 meses ou uma conta ativa no FGTS com saldo de pelo menos 10% do valor do imóvel.

Quem não se encaixa nas exigências da linha pró-cotista pode financiar o imóvel através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que também usa os recursos do FGTS. O limite de preço dos imóveis financiados pelo SFH é o mesmo da linha pró-cotista, com taxas que começam em 8,80% ao ano mais TR (taxa referencial), no Itaú (veja as taxas nos demais bancos na tabela acima).

Se o valor do imóvel for maior do que 950 mil reais nos estados de SP, RJ, MG e DF, ou maior do que 800 mil reais nos demais estados, é possível financiar através da linha SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) ou Carteira Hipotecária. As taxas desse tipo de crédito também começam em 8,80% ao ano mais TR, no Itaú.

É importante ressaltar que as taxas informadas são padronizadas, mas podem variar conforme o relacionamento do cliente com cada banco. Isso vale tanto para os financiamentos através do SFH quanto para os financiamentos através do SFI.

A partir de 2019, o valor do limite de financiamento com uso do saldo do FGTS será ampliado para 1,5 milhão de reais. A decisão foi anunciada em agosto deste ano pelo governo como forma de estimular o mercado imobiliário no país.