As vantagens e os riscos de investir em flats hoteleiros

São Paulo – Os flats já trouxeram muita dor de cabeça aos investidores no início dos anos 2000. Mas uma atual onda de lançamentos em ritmo bem menos frenético se volta novamente aos investidores pessoa física e pode trazer retornos interessantes para quem quer investir em imóveis. Porém, o investimento é arriscado e requer muita atenção dos interessados.

Durante anos, os flats do segmento hoteleiro, também chamados de condo-hotéis, foram sinônimo de mico no Brasil. Devido a um excesso de lançamentos em São Paulo no fim dos anos 1990, uma bolha de flats estourou no início dos anos 2000, levando as taxas de ocupação para patamares inferiores a 40% - quando o ideal nesse mercado é acima de 70%.

Investidores pessoas físicas preocupados se apressaram em se desfazer de suas unidades. “Houve guerra de tarifas para atrair mais hóspedes. Apenas em 2006 o mercado começou a se recuperar, tanto em matéria de ocupação, quanto de diária média”, explica Diogo Canteras, diretor executivo da Hotel Invest, consultoria hoteleira que também gere o fundo imobiliário de flats Hotel Maxinvest.

Agora, porém, uma nova superoferta não é esperada nos principais mercados, muito embora já haja esse risco em mercados menos tradicionais após a Copa do Mundo.

Hoje, as oportunidades se concentram nos principais mercados, notadamente as cidades do Rio e de São Paulo. O risco do negócio, porém, está num possível mau desempenho da economia brasileira e principalmente no fato de que, no segmento hoteleiro, o maior atrativo é a valorização da unidade, e não a renda gerada.

Condo-hotéis seguem a lógica do mercado hoteleiro

Existem flats residenciais e flats do segmento hoteleiro, também chamados de condo-hotéis. “Flat é o termo geral que se usa para os empreendimentos de uso residencial ou hoteleiro pulverizado entre investidores individuais”, explica Diogo Canteras.

Especialmente em São Paulo, essa divisão é importante, pois a lei de zoneamento da cidade não permite mais que uma coisa se transforme na outra. O empreendimento é residencial ou comercial desde o seu nascimento.

Enquanto o investimento em condo-hotéis segue a lógica do mercado hoteleiro, os flats residenciais (“long-stay”) seguem a lógica de qualquer outro imóvel residencial compacto, voltado para solteiros ou casais sem filhos. Esses imóveis contam com serviços hoteleiros que podem ou não estar incluídos na taxa de condomínio, paga pelo locatário, que habita o local.

Comprar um flat pronto é menos arriscado

Também existe diferença entre comprar um flat pronto ou uma unidade em lançamento. A compra do flat já em funcionamento é menos arriscada, pois a unidade começa a gerar renda imediatamente e já tem um histórico de retornos.

Já a compra de um flat em lançamento é uma aposta, que demora pelo menos uns três anos para começar a gerar renda, mas com mais potencial de valorização.

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“O investidor não pode olhar para o momento presente do mercado. Ele tem que entender que vai demorar uns dez anos para ter retorno desse investimento. É preciso enxergar uma estabilidade de demanda para um prazo muito longo”, diz o professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Localização é crucial

Para o investimento em condo-hotéis, a boa localização é fundamental. O investidor deve preferir os mercados que ainda serão promissores nos próximos anos, tanto em matéria de alta demanda, quanto na dificuldade de se construir novos empreendimentos.

“Idealmente, o investimento seguro em hotelaria de forma geral é em grandes mercados: São Paulo e Rio de Janeiro. Porque nesses mercados é difícil começar empreendimentos novos”, explica Diogo Canteras.

Ele lembra a falta de espaço para construção no Rio de Janeiro e a lei de zoneamento paulistana que, além de separar empreendimentos comerciais de residenciais, também passou a permitir a construção de menos unidades em um mesmo espaço.

O último “Placar da Hotelaria”, estudo elaborado pela Hotel Invest e pelo Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) com as perspectivas do mercado hoteleiro até 2015, aponta quais das cidades-sede da Copa do Mundo já estão com risco de superoferta hoteleira após o evento, o que se traduz em risco de baixa ocupação e baixos retornos para quem investe em condo-hotéis:

Cidade-sede	Segmento econômico	Segmento midscale	Segmento upscale
Belo Horizonte	Crítico	Crítico	N/D
Brasília	N/D	Crítico	N/D
Cuiabá	N/D	Crítico	N/D
Curitiba	Risco baixo	Risco baixo	---
Fortaleza	N/D	Risco baixo	N/D
Manaus	Crítico	Crítico	N/D
Natal	N/D	Preocupante	N/D
Porto Alegre	Crítico	Cautela	Risco Baixo
Recife	N/D	Ruim	N/D
Rio de Janeiro	Risco Baixo	Cautela	Risco Baixo
Salvador	Cautela	Ruim	---
São Paulo	Risco Baixo	Risco Baixo	Risco Baixo

Fonte: Placar da Hotelaria 2015

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As avaliações vão de Crítico (maior risco) a Risco Baixo (menor risco). De acordo com o estudo, estão “críticos” os mercados com desempenho bastante insatisfatório, que compromete a saúde financeira do setor por um longo período e cuja recuperação deve se estender por muitos anos.

“Ruins” são os mercados com níveis de ocupação muito baixos e que geram quedas nas tarifas, sem perspectiva de rentabilidade dos investimentos realizados. “Preocupantes” são os mercados cujos níveis de ocupação pressionam a redução das tarifas, não permitindo a rentabilidade do investimento.

Exigem “cautela” os mercados com níveis de ocupação que dificultam a obtenção de boas margens operacionais e comprometem a rentabilidade. E, finalmente, são de “risco baixo” os mercados saudáveis, com níveis de ocupação que permitem boas tarifas, margens operacionais satisfatórias e rentabilidade adequada.

As cidades em risco de superoferta têm taxa de ocupação projetada para 2015 em torno de 50% ou menos, considerado terrível para o segmento hoteleiro.

Na cidade de São Paulo, todos os segmentos encontram-se favoráveis para os próximos anos (pelo menos até 2015). Em Curitiba, destacam-se os segmentos econômico e médio, em Fortaleza o segmento médio e em Porto Alegre, apenas o segmento de tarifas mais altas.

O Rio de Janeiro ainda apresenta boas perspectivas para os segmentos econômico e médio, mas há ressalvas. “Para a análise de mercado, Barra da Tijuca não é Rio de Janeiro, é outro mercado hoteleiro. Há uma perspectiva muito forte de superoferta na Barra. Há um monte de hotéis sendo construídos ali, e depois da Olimpíada haverá problemas sérios”, comenta Diogo Canteras.

Faltam hotéis (e flats) em muitos mercados

Segundo Roberta Oncken, gerente da área de Hotéis e Hospitalidade da consultoria Jones Lang LaSalle, o cenário para o mercado hoteleiro hoje é favorável para a expansão, pois estão faltando hotéis. É preciso, porém, tomar cuidado com a localização, devido ao risco de superoferta em alguns mercados.

“Hoje os lançamentos normalmente requerem investimento alto, pois são feitos em lugares em que falta hotel e terreno para construir. Nessas localizações, a chance de ter uma performance boa é grande”, diz Roberta.

Diogo Canteras explica que é essa perspectiva de demanda por hotéis nos próximos anos que norteia a estratégia do fundo imobiliário Hotel Maxinvest, gerido pela Hotel Invest e administrado pelo BTG Pactual.

O fundo foi criado em 2007 para comprar flats a preço de banana após o estouro da bolha e apostar na recuperação desse mercado. Foram comprados 67 milhões de reais em flats na época, e agora o fundo está em período de desinvestimento, vendendo a conta-gotas suas unidades com lucro.

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“A ideia é extinguir o fundo em 2015, distribuindo o lucro da venda dos imóveis pelos cotistas. Em princípio, o fundo não vai comprar novos flats, mas estamos estudando outros fundos em hotelaria com o BTG Pactual”, diz Canteras. A venda de todos os imóveis da carteira já foi aprovada em assembleias de cotistas anteriormente.

Canteras explica que, apesar de a venda ser gradativa até 2015, a valorização dessas unidades deve prosseguir até 2017. “Estamos vendendo agora primeiro porque não conseguiríamos vender tudo de uma vez; em segundo lugar, porque precisamos vender enquanto o mercado quer comprar”, explica Canteras.

Para ele, quem compra um flat pronto agora, vai ter aumento da renda (com aumento das tarifas) e valorização da unidade por pelo menos mais quatro ou cinco anos, notadamente em São Paulo, onde está mais difícil construir hotéis.

Note que para quem compra um flat em lançamento, o risco é bem maior, uma vez que a entrega só deve ocorrer quando esse ciclo de valorização e alta das tarifas estiver perto do fim.

Atenção aos riscos

Em 2011, a taxa de ocupação dos diferentes segmentos de hotéis nos mercados mais promissores variava de 65% a pouco mais de 70%, e a projeção do “Placar da Hotelaria” é de taxas beirando os 80% nesses mercados em 2015. Porém, uma boa demanda depende do crescimento da economia, e é justamente esse elemento que vem deixando a desejar.

Por isso, antes de investir em um empreendimento, esteja ele pronto ou em lançamento, é fundamental conhecer sua viabilidade econômica. O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) lançou inclusive um Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, que pode nortear o investidor sobre quais devem ser as melhores práticas do empreendimento que lhe interessa.

Outro risco é o fato de o retorno focar na valorização e não na renda. A renda advinda do investimento hoteleiro costuma ser baixa frente ao valor do investimento, e não é corrigida pela inflação como ocorre no segmento residencial, por exemplo.

Segundo Diogo Canteras, da Hotel Invest, a expectativa de rendimento do investidor de condo-hotel hoje é de 0,5% ao mês antes de imposto de renda. Levando em conta que a alíquota de IR pode chegar a 27,5% nesse caso, o rendimento líquido pode ser inferior ao da poupança.

“Esse investidor está disposto a aceitar rentabilidade mais baixa porque intui que o imóvel está valorizando”, diz Canteras. “Não há relação entre este investimento e a inflação. A relação é com o mercado hoteleiro, que deve subir mais que a inflação. Essa rentabilidade deve ser corrigida em 10% acima da inflação até 2017”, projeta.

Para Roberta Oncken, da Jones Lang La Salle, a projeção de rentabilidade não difere muito, ficando entre 0,6% e 0,7% bruto.

Na opinião do professor João da Rocha Lima, contudo, essas não seriam taxas interessantes para o segmento hoteleiro. Levando em conta o risco maior que o mercado de escritórios, por exemplo, o rendimento líquido de IR deveria ficar entre 0,7% e 0,9% ao mês.

Finalmente, é preciso ter atenção às taxas. “Olhe com cuidado quanto o administrador hoteleiro cobra para gerir o ativo. Em algumas situações o custo é proibitivo e pode corroer a renda. Verifique no contrato de gestão quais os tipos de honorários e para quais prestadores de serviços eles são pagos”, diz o professor da Poli-USP.