FGTS compra CRI para estimular financiamento imobiliário

São Paulo - O governo está usando o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários em meio a receios sobre a capacidade de financiamento do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

O fundo está comprando o volume recorde de R$ 2,8 bilhões em CRI este ano, ante um total de R$ 130,6 milhões anteriormente. O fundo investiu R$ 1,5 bilhão em créditos imobiliários originados pela Caixa Econômica Federal. A instituição vai securitizar os créditos em CRIs com vencimento em 2031 e pagar investidores com 6,38 pontos percentual acima da TR, a taxa referencial de juros que é base da remuneração do FGTS. A taxa estava em 1,11 por cento este ano até outubro.

O governo está estimulando o investimento no mercado de crédito imobiliário securitizado ao mesmo tempo em que procura reduzir o déficit de 6,3 milhões de moradias no País. O financiamento imobiliário corresponde a 4,6 por cento do Produto Interno Bruto brasileiro. Nos Estados Unidos, onde a inadimplência levou à crise financeira global de 2008, essa proporção é de 67 por cento. O crédito imobiliário no Brasil cresceu em setembro mais de três vezes o ritmo dos depósitos na poupança, ameaçando esgotar a principal fonte de financiamento habitacional no fim de 2012, disse a Moody’s Investors Service.

“Só a poupança não vai dar conta”, disse José Maria Oliveira Leão, superintendente do FGTS, em entrevista por telefone. “Os agentes financeiros de maneira geral estão buscando fontes alternativas de recursos para atender o volume de demanda, e o CRI é uma forma.”

Depósitos em poupança

Os investimentos do FGTS são focados em financiamentos imobiliários de até R$ 200.000 feitos por meio do “Minha Casa, Minha Vida”, que oferece incentivos em dinheiro para a compra de moradias por famílias de baixa renda. O fundo, que tipicamente oferece empréstimo residencial e de infraestrutura, planeja investir mais R$ 2,5 bilhões por ano em CRIs de 2012 a 2015.

O governo exige que os bancos reservem 65 por cento dos depósitos em caderneta de poupança para custear os empréstimos imobiliários. Os depósitos são remunerados pela TR.

O financiamento de imóveis residenciais puxou o avanço do crédito em setembro, com um salto de 47 por cento em relação a um ano antes para R$ 185 bilhões, segundo o Banco Central. Os depósitos em poupança aumentaram 13 por cento no mesmo período para R$ 409 bilhões. O crédito imobiliário deve chegar a 11 por cento do PIB em 2014, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

“A margem disponível para novos negócios está encolhendo”, disse Ricardo Kovacs, analista da Moody’s em São Paulo, em entrevista por telefone. “O Brasil tem carência de moradias e é por isso que o governo quer e precisa desses diferentes tipos de crédito que preenchem o sistema.”

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‘Outras fontes’

O fato de o ritmo do crescimento do crédito imobiliário estar superando o da poupança não cria um problema de esgotamento de fontes de recursos no curto prazo, disse Dyogo Oliveira, secretário executivo adjunto do Ministério da Fazenda, em entrevista por telefone de Brasília em 9 de novembro.

“O governo está atento e interessado em garantir que haja o funding necessário, mas não é uma situação que vá gerar crise”, disse Oliveira. “Há outras fontes: CRI, LCI, LH, FII, toda uma sopa de letrinhas. Sem falar das opções de mercado aberto como IPOs”, disse ele referindo-se respectivamente a letras de crédito imobiliário e hipotecária, fundos de investimento imobiliário e ofertas iniciais de ações de empresas em bolsa de valores.

O investimento no CRI é uma decisão independente do FGTS e não uma política econômica ou habitacional do governo, disse Oliveira.

O fundo negocia investir mais R$ 1,3 bilhão este ano em carteiras imobiliárias do Itaú Unibanco Holding SA e do Banco Santander SA. A demanda pelo FGTS foi de R$ 6,2 bilhões, comparado à disponibilidade de R$ 2,8 bilhões para investir nos papéis, segundo a Caixa.

O investimento pelo FGTS visa incentivar a securitização e revenda de hipotecas residenciais ao estimular o fortalecimento do mercado secundário para crédito imobiliário no Brasil, disse a Caixa no comunicado de 20 de outubro anunciando o investimento.