Como crise no varejo vai mudar o mapa dos imóveis comerciais

A onda de recuperações judiciais no varejo é real. Mas, para os fundos imobiliários, a pergunta mais importante não é quantas empresas vão quebrar — e sim quais imóveis continuarão sendo relevantes para o próximo ciclo do consumo.

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O varejo brasileiro atravessa, de fato, um momento difícil. Nos últimos dois anos e meio, empresas do setor já reestruturaram cerca de R$ 68 bilhões em dívidas. Casas Bahia, Marabraz e Tok&Stok estão entre os casos mais recentes e emblemáticos de uma deterioração que combina juros elevados, crédito mais caro, consumidores pressionados e modelos de negócio com estruturas pesadas.

A Selic chegou a 15% ao ano e hoje está em 14,25%.  Para uma atividade de margens relativamente estreitas e que depende de capital de giro, financiamento e consumo, um ambiente de juros dessa magnitude é particularmente duro. Empresas muito alavancadas podem simplesmente não ter fôlego suficiente para atravessar um período prolongado de custo de capital elevado.

O caso das Casas Bahia é emblemático. A companhia entrou em recuperação judicial com R$ 17,3 bilhões em dívidas e anunciou o fechamento de quase 300 lojas. Mas é importante separar duas questões que frequentemente são colocadas no mesmo pacote: a saúde financeira de um varejista e a relevância do imóvel onde ele opera.

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Existe uma narrativa de que a crise do varejo significa que as lojas físicas perderam relevância e que o futuro pertence exclusivamente ao comércio eletrônico. Essa conclusão é precipitada. A loja física que simplesmente compete com o ambiente online tende a perder. A loja física que complementa o ambiente online pode ser uma vantagem competitiva.

O varejo está migrando para um modelo omnichannel, em que loja, aplicativo, site, logística, estoque e relacionamento com o consumidor fazem parte de uma única operação. A loja deixou de ser apenas um lugar onde o consumidor entra, escolhe um produto e paga. Ela pode ser vitrine, ponto de retirada, ponto de troca, centro de distribuição, canal de relacionamento e, principalmente, uma forma de aquisição e fidelização de clientes.

A Lojas Renner é um dos exemplos mais interessantes dessa transformação. A companhia afirma que, nas cidades em que abre uma nova loja, as vendas online crescem entre 10% e 20%. Ao mesmo tempo, planeja ampliar sua presença física. O exemplo mostra que a relação entre físico e digital não precisa ser de substituição. Em muitos casos, pode ser de complementaridade.

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Mas essa lógica não vale apenas para empresas de vestuário ou para categorias nas quais a experiência física naturalmente tem grande importância.

A própria Magazine Luiza, que opera no mesmo segmento que as Casas Bahia, oferece um exemplo particularmente interessante. Em 2025, as vendas das lojas cresceram 8,7% no quarto trimestre, acima do mercado, enquanto o e-commerce apresentou retração decorrente de uma decisão deliberada de reduzir categorias de menor rentabilidade. Em seus materiais de RI, a administração afirma que a loja física se mostrou não apenas um canal rentável, mas também fundamental para o resultado do online.

A explicação está na integração dos canais.

A Magalu tem cerca de 1.200 lojas e utiliza essa rede não apenas para vender, mas também como parte de sua infraestrutura logística: retirada de produtos, devoluções, estoque local e operações de ship-from-store. Em 2025, a companhia informou que aproximadamente 50% das entregas, inclusive do marketplace, já eram feitas pelas lojas físicas.

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Mais do que manter as lojas existentes, a empresa vem experimentando novos formatos físicos para outras marcas do seu ecossistema. Abriu uma loja da KaBuM!, a primeira loja da Netshoes em 20 anos e anunciou a expansão de lojas físicas de outras marcas do grupo. A lógica é justamente aproveitar a multicanalidade para fazer o físico e o digital trabalharem juntos.

Isso ajuda a colocar a atual crise do varejo em uma perspectiva diferente.

Não é necessariamente o imóvel físico que está perdendo valor. É o modelo de utilização do imóvel que está mudando.

Uma loja que funciona apenas como ponto de venda pode enfrentar uma competição cada vez maior do comércio eletrônico. Mas uma loja que funciona simultaneamente como canal de vendas, ponto de relacionamento, estoque, centro de distribuição e ponto de retirada pode ter uma função econômica completamente diferente.

Essa distinção também muda a forma como devemos olhar para os imóveis dos fundos imobiliários.

Se uma grande rede deixa de ocupar determinado imóvel, isso não significa automaticamente que aquele imóvel perdeu seu valor. Significa que é preciso descobrir qual será o próximo uso daquele espaço.

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E aqui aparece uma segunda característica importante do varejo: não existe vácuo. A saída de um ocupante frequentemente cria oportunidades para empresas em crescimento. Quando um segmento deixa de crescer, outro pode estar em expansão. Uma antiga agência bancária pode virar uma farmácia. Uma loja pode virar uma academia. Um imóvel pode virar self-storage. Um espaço de varejo tradicional pode ser ocupado por uma operação de saúde, beleza ou bem-estar.

O que está mudando é a composição da demanda pelos imóveis.

Em um momento em que alguns segmentos do varejo estão enfraquecidos, farmácias, saúde, bem-estar, academias, serviços e self-storage são alguns dos segmentos que continuam demandando presença física e reocupando esses espaços.

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E mesmo dentro dos segmentos mais pressionados, a crise pode produzir consolidação: empresas mais capitalizadas e com modelos de negócio mais eficientes podem ocupar espaços deixados por concorrentes que não conseguiram atravessar o ciclo de juros altos.

É por isso que a crise atual pode produzir, ao mesmo tempo, destruição e consolidação.

Não se trata de negar a gravidade do momento. Algumas empresas não vão chegar ao outro lado da piscina. A recuperação judicial de grandes redes mostra que o modelo financeiro de determinadas companhias se tornou insustentável.

Mas também não se deve confundir a dificuldade de uma empresa com a perda de valor do imóvel onde ela opera. Uma empresa pode deixar de existir. A demanda por uma boa localização, porém, pode continuar existindo.

Da mesma forma, o cotista de um fundo imobiliário de varejo não está necessariamente comprando exposição à sobrevivência de uma única rede varejista. O que importa é a qualidade do portfólio: localização, liquidez do imóvel, flexibilidade de uso, qualidade dos contratos, diversificação de segmentos e capacidade do gestor de encontrar novos ocupantes.

A crise do varejo, portanto, pode ser menos uma sentença de morte para os imóveis físicos e mais um teste de qualidade para eles. Os imóveis ruins, pouco adaptáveis e dependentes de um único modelo de consumo tendem a sofrer. Já os imóveis bem localizados, flexíveis e capazes de atender a diferentes usos podem se beneficiar da própria transformação do mercado.

No fim, a pergunta que o investidor de fundos imobiliários deveria fazer não é:

“E se meu inquilino quebrar?”

A pergunta mais importante é:

“Se meu inquilino sair, quem será o próximo?”

É essa capacidade de adaptação que pode determinar quais imóveis perderão valor e quais continuarão capturando a próxima geração do consumo. A crise do varejo é real. Mas isso está longe de significar terra arrasada para o mercado imobiliário. Pelo contrário: pode ser o início de uma grande reciclagem dos espaços físicos do país.