Como investir em imóveis em Miami | Um guia completo

Temendo o futuro do país – vis-à-vis o que está acontecendo com los hermanos, Argentina e Venezuela – muitos brasileiros estão correndo para o dólar em busca de proteção patrimonial. Quando se trata de proteção, os ativos mais demandados são os chamados “ativos reais”, como, por exemplo, moedas, ouro e imóveis.

A combinação do dólar enfraquecido com o baixo preço dos imóveis logo após a crise de 2008 atraiu muitos compradores. Hoje, o cenário mudou. Tanto o patamar do dólar quanto o preço dos imóveis já subiram, mas, as taxas de financiamento estão baixas e (ainda) existe perspectiva de valorização no mercado imobiliário de lá. Como os preços dos imóveis no Brasil já estão bastante esticados – e especula-se que depois da Copa os preços vão sofrer um ajuste – a demanda por unidades no exterior segue aquecida.

Os Brasileiros já são o segundo maior compradores de imóveis em Miami, atrás apenas – e, não por acaso – dos Venezuelanos. Neste artigo você vai aprender:

– Por que investir em imóveis? Por que em Miami?

– Como proceder com o fechamento do câmbio e envio dos dólares para o exterior.

– Compra de imóveis na Pessoa física x Pessoa Jurídica.

– Como abrir uma LLC e quais são os custos envolvidos?

– Como procurar um imóvel nos EUA?

– Taxa (média) de financiamento.

– Custos de manutenção de um imóvel nos EUA.

– Tributação.

– Sucessão (herança).

A demanda por imóveis no exterior, que antes era motivada pela diversificação de portfólio, agora, é motivada pela incerteza / medo do futuro do Brasil. Claro que, preço continua sendo o drive principal. Observe o gráfico abaixo, os preços dos imóveis – em Miami – estão em média 30% mais baratos que antes da crise, ao passo que o S&P500 (Bolsa, e portanto um ativo de mais risco) já apresenta 25% de alta. 

 

 

 

A expectativa que os EUA liderem a recuperação econômica mundial, gera corrida para o dólar, que deve seguir se valorizando. O que torna os investimentos em ativos reais em dólares altamente atraentes.

Por que Miami? Claudia Murad, sócia da Unique Living Miami pontuou alguns dados interessantes:

• 80% dos imóveis são pagos em cash e o restante via financiamento, alternativa que tem sido incentivada pelo governo americano.
• Miami quase não tem estoque de imóveis (a demanda supera a oferta). Sem estoque e sem alavancagem não há risco de uma queda de preços como a que ocorreu em 2008.
• O setor publico está investindo $2,0 bilhões no porto; $500 milhões no aeroporto, que vai dobrar de tamanho; sem contar com os projetos do Tri-county rail (metro rápido interligando toda a extensão entre Miami, Fort Lauderdale até West Palm Beach) e do tão aguardado Trem bala (High Speed rail) até Orlando, entre outros.

. Imóveis em Miami x Orlando x New York 

Em termos de preço, o “square feet” mais barato é, obviamente, Orlando – pelo simples motivo de que por lá existe terreno em abundância e sem limites naturais à sua expansão. Lembrando que o preço do “square feet” ou imóvel, obedece a lei da oferta e demanda. Se a demanda cresce e falta oferta, os preços tendem a subir. É por isso, que em Miami os preços são bem mais altos, existe limitação geográfica (de um lado o Atlântico e do outro o Everglades. Logo acima vem Fort Lauderdale e para baixo Homestead) e portanto, a oferta de imóveis é mais limitada.

New York – principalmente, a ilha de Manhattan – tem o “square feet” mais caro (repare que lá as limitações geográficas são ainda maiores, a ilha não tem mais espaço para expansão, assim, dificilmente um imóvel fica mais que 20 dias sem uma oferta para locação ou venda). Especialistas afirmam que Miami é a melhor opção para os que buscam rentabilidade/valorização, e New York é a melhor opção para os que buscam proteção de capital (na crise de 2008, o preço dos imóveis em NY foram os menos afetados). As generalizações sempre têm exceções … a região do Harlem, por exemplo, tem me chamado bastante atenção – principalmente, nas imediações do Harlem Hospital Center – pode ser uma ótima pedida para quem está interessado em investimento de longo prazo. Acredito numa expressiva valorização dessa área!

. A escolha da imobiliária

O processo de compra de imóveis nos EUA é bem diferente do Brasil, onde o sujeito precisa consultar vários corretores para aumentar sua chance de sucesso no investimento e visitar inúmeras propriedades. Lá na terra do tio Sam existe uma plataforma única, à qual todas as imobiliárias têm acesso. É um sistema integrado onde todos os imóveis ficam listados. Cada realtor (corretor) recebe uma senha para navegar nessa plataforma, chamada MLS, e realizar consultas. Dessa forma, o que difere um realtor do outro é o atendimento e não as propriedades oferecidas – que são exatamente as mesmas.  Portanto, caro leitor, não é preciso ter mais de um realtor trabalhando para você, e caso você esteja se perguntando, as comissões também são iguais / tabeladas – e são pagas apenas pelo vendedor (esse fee é de 6%).

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. Tipo de imóvel

No processo decisório você deve considerar alguns pontos importantes: sua idade, estado civil – solteiro/casado, sua reserva de caixa (montante disponível para investimento), sua profissão (entradas de fluxo de caixa constantes/inconstantes), já possui/não possui casa própria no Brasil, o objetivo da compra é investimento/usufruir nas férias. Daí, então, vem a segunda etapa: escolha da cidade/bairro; casa ou apartamento; pagamento a vista ou financiamento.

Vale ressaltar que alguns prédios tem regras próprias e os chamados “short term rentals” (aluguéis de curto prazo) dependem da autorização do condomínio.

. Pagamento

Primeiramente é necessário abrir uma conta no exterior (para isso, basta ter um passaporte com visto de turista válido). A maneira mais prática é escolher o banco do qual você já é correntista, e que tem agência nos EUA (Bradesco, Itaú, Bando do Brasil, Citibank, HSBC, Santander, … todos eles oferecem esse serviço).

O comprador vai ter que fechar um câmbio – há incidência de IOF no valor de 6,38% – e enviar o dinheiro através do seu banco brasileiro para que possa haver comprovação da origem dos recursos. O banco americano também vai consultar o banco brasileiro em relação ao histórico de crédito do correntista – no caso de um financiamento.

. Financiamento

O americano pode financiar 100% do valor da propriedade. Já o estrangeiro, via de regra tem que dar uma entrada de 40%, sendo que o restante pode ser parcelado em até 30 anos.

A taxa média de financiamento para brasileiros tem ficado entre 4% a 5% ao ano – depende do banco e do seu histórico de crédito, se você já tiver relacionamento com a instituição a taxa tende a ser mais baixa. Uma vez efetuado o down payment (pagamento da entrada), você tem duas alternativas: pagar as prestações do financiamento com o aluguel do imóvel, por exemplo, ou, deixar o dinheiro investido no Brasil rendendo 10,50% a.a. (taxa Selic) e ir pagando as parcelas do financiamento fixadas em 4% ou 5% a.a. em dólar – arbitrando a diferença entre a taxa de juros brasileira e americana – claro, se houver uma desvalorização cambial, ou seja, se o dólar se apreciar frente ao real a primeira alternativa será bem mais interessante.

Quase que na totalidade das vezes, o aluguel cobre o financiamento do imóvel, o condomínio, o imposto e o seguro furacão (obrigatório apenas nos casos de financiamento, já que representa uma proteção para o Banco). Na pior das hipóteses, você tem um imóvel pelo qual pagou – efetivamente – 40% do valor (a entrada), cujo saldo foi pago com dinheiro de terceiros e ainda poderá contar com a valorização do imóvel em si. (Atenção, se essa for a sua estratégia você deve estudar com cuidado a taxa de ocupação e o grau de indadimplência no bairro onde pretende investir). 

No caso específico de um imóvel do tipo foreclosure a única opção de pagamento é a vista (cash), até porque o preço é bem mais baixo; e se a compra for via leilão, muitas vezes o comprador não pode nem visitar o imóvel (terá que decidir pela aquisição com base em fotos).

Financiar ou não financiar? Pagando a vista você tem a vantagem de travar o valor do dólar – cuja tendência é de alta no futuro. Mas, caso opte por alugar o imóvel – se não quiser ficar fechando câmbio todo mês – terá que se contentar em deixar o dinheiro aplicado nos EUA sendo remunerado pela baixíssima taxa de juros americana. Na minha opinião, como existe a incidência dos 6,38% de IOF nas remessas de pagamento, optando pelo financiamento você só teria que pagar o IOF em cima do valor da entrada – economizando assim, os 6,38% de 60% do valor do imóvel. Isto é, você deixa esses 60% do valor do imóvel no Brasil (sendo remunerados a Selic), e carrega uma dívida atrelada a uma taxa de 4% a.a. a 5%a.a., que será paga com o aluguel do imóvel. Ou, utiliza a alavancagem a seu favor, e compra dois apartamentos – ao invés de comprar 1 a vista. Tirando isso, o financiamento – a taxas baixas – é uma grande vantagem, pois serve de “crédito tributário “, podendo ser abatido no pagamento do IR.

. Rendimento com aluguel

Em Miami, o rendimento (bruto) com aluguel fica em torno de 8% a.a. a 10% a.a. Nos imóveis comerciais o retorno é um pouco maior (de 10%a.a. a 15% a.a.), porém, a liquidez é menor.

O rendimento com aluguel é considerado “income” e está sujeito a tributação (IR), para saber mais clique aqui.

. Comprar o imóvel na PF ou via PJ

As complicações de comprar o imóvel na sua pessoa física são inúmeras, por exemplo: o governo americano cobra (inacreditáveis) 48% de imposto de transmissão de bens por herança em caso de falecimento do proprietário; uma maneira de “driblar” esse custo seria fazer um seguro de vida em nome da pessoa que está comprando o imóvel – um seguro de $1,0 milhão para uma pessoa de 40 anos, custa em torno de $200.00 por ano. Em caso de morte, o seguro serviria para pagar o imposto de transmissão dos bens.

Para facilitar você pode optar por constituir uma LLC (Limited Liability Company) e comprar o imóvel no nome dessa empresa, que você mesmo pode abrir via internet – o custo é de aproximadamente $300.00. Clique aqui para saber como abrir uma LLC. Você também pode contratar um advogado para cuidar desse assunto (o que é altamente recomendável). A opção por essa estrutura oferece benefícios importantes: no caso de morte do dono, as cotas da empresa são transferidas para os filhos, sem a incidência do imposto de 48%; pode-se abater alguns gastos na declaração de IR. (Conforme será explicado abaixo)

Existe também a alternativa de abertura de uma “Offshore” – que custa em média $1,000.00 (Bahamas) e $1,800.00 (Europa), mais $200.00 de taxa anual.

. Custos envolvidos

– Conforme mencionado acima os custos com a constituição de uma LLC ou Offshore;

– Condomínio (cujo pagamento é de responsabilidade do proprietário);

– “IPTU” (annual taxes), taxa anual de aproximadamente 1,8% do valor do imóvel;

– Seguro furacão – obrigatório em caso de financiamento –  taxa anual que pode variar de 0,5% a 1% do valor do imóvel – dependendo se é apartamento ou casa, novo ou velho;

– o comprador paga por volta de 2% do valor do imóvel referente aos closing costs (advogado, checagem de pendências da propriedade, transferência da propriedade do vendedor para o comprador, etc);

– câmbio (0,38% de IOF sob o valor da remessa);

– taxa de administração da imobiliária, 10% do valor do aluguel do imóvel (o proprietário é o responsável pelo pagamento);

– IR nos EUA;

– IR no Brasil.

. Tributação

. IR nos EUA (alíquota de 15% sob o ganho de capital – diferença entre preço de compra e preço de venda).  No caso de uma LLC ou Offshore, ao alugar o imóvel pode-se abater do valor bruto todos os gastos, tais como: condomínio; IPTU; os 10% de taxa da imobiliária; o seguro furacão; passagem aérea; comida; etc.

. IR no Brasil (alíquota de 35% quando o imóvel está registrado na pessoa física – incide sob o ganho de capital E  sob a valorização cambial). O montante pago para o governo americano pode ser abatido para que não ocorra a “bitributação”, ou seja, para quem já pagou 15% de imposto nos EUA, falta pagar mais 20% de imposto no Brasil.

No caso de uma LLC, constitui-se uma empresa com um determinado valor financeiro que equivale a “X” cotas. O que deve ser declarado ao governo brasileiro é sempre o número de cotas / ações. Quando o sujeito quiser internalizar o dinheiro – isto é, trazer o dinheiro para o Brasil – terá que pagar um imposto de 15% referente a distribuição de dividendos. Enquanto deixar o dinheiro lá fora, não existe a incidência desse imposto.

Visivelmente incomodado com a perda de divisas, o governo brasileiro subiu o IOF para 0,38%, depois penalizou o uso do cartão de crédito / débito para compras no exterior (cuja alíquota de IOF é de 6,38%), e acabou de lançar a Medida Provisória nº 627/2013 , que fechou algumas “brechas”.  Como a MP ainda é muito recente – novembro’2014 – o mercado ainda está digerindo as novas regras.

Meu conselho? Cerque-se de profissionais experientes – um bom corretor, um bom advogado, um bom contador. Isso vai evitar muita dor de cabeça com o fisco americano e brasileiro.

– Pontos Positivos:

* Ativo Real (em dólar).

* Hedge natural (proteção cambial contra desvalorização do real).

* Benefício com financiamento (crédito tributário).

* Baixas taxas de financiamento.

* Expectativa de valorização.

 

– Pontos Negativos:

* Custos: fees (IOF, banco, corretor, advogado), condomínio, “IPTU”, seguro furacão.

* Risco: uma possível retração na economia americana.

* Risco: um desastre natural (tsunami, vendaval, etc) que destrua o sul da Flórida.

 

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Cláudia Augelli

“Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.”- Warren Buffett