Por que projetos imobiliários falham?

*Por Alexandre Speziali

Você sabia que 36% dos projetos imobiliários falham? O dado é do PMI (Project Management Institute) e significa que um em cada três empreendimentos não sai como o planejado, não alcança os objetivos ou não traz os resultados esperados. É um número altíssimo, principalmente considerando as cifras envolvidas em qualquer investimento imobiliário.

Porém, existem maneiras de diminuir os riscos. Uma delas é a adoção de práticas adequadas de gestão, que dobram a chance do projeto ter sucesso, segundo o próprio PMI. E o primeiro passo é cercar-se do máximo de informações antes de tomar qualquer decisão. A consultoria imobiliária e seu trabalho de diligência técnica fornecem todas elas antes do negócio se concretizar.

Trata-se de um serviço especializado e independente, que analisa aspectos técnicos, operacionais e jurídicos do imóvel, apontando riscos e possíveis planos de mitigação, inclusive com os investimentos associados. Assim, é possível fazer melhores negociações comerciais e tomar decisões mais assertivas e seguras. O

A análise realizada passa pelo estado de conservação do imóvel, conformidade regulatória, licenças, documentos, restrições, zoneamento, passivos ambientais, topografia do terreno, qualidade do solo, se há projeto aprovado na prefeitura ou se a construção existente é regularizada. Enfim, é uma avaliação da condição atual, que leva em conta o estado projetado e os custos para chegar a ele, concluindo com uma análise de viabilidade financeira.

Exemplificando em números

Recentemente, um cliente interessado em comprar ativos imobiliários de um concorrente, em um negócio estimado em R$ 1 bilhão, conseguiu desconto de mais de 20% no valor do investimento. Isso porque o relatório final da consultoria apontou passivos ambientais, problemas estruturais e outras questões que não apareceriam em uma simples transação comercial.

 Cabe dizer que o proprietário pode aceitar a negociação ou não, assim como o cliente pode escolher seguir no negócio ou não – desde que o processo consultivo ocorra na hora certa, ou seja, antes da assinatura do contrato. Embora seja um trabalho extenso e aprofundado, a diligência técnica pode ser concluída em 30 dias e é um investimento que contribui para a economia de tempo e dinheiro à frente.

 O segmento industrial e logístico, por ter especificidades técnicas e operacionais, costuma recorrer à consultoria imobiliária com mais frequência. Ela pode indicar a viabilidade de uma instalação, considerando licenças e infraestrutura para funcionamento, como oferta de água e energia. Também pode identificar, por exemplo, a necessidade de construir vias de acesso que custarão milhões ou outras contrapartidas públicas. Ao antecipar isso, é possível estruturar melhor a análise do negócio.

 Retrofit: diligência atesta a viabilidade da mudança de uso

A diligência técnica tem sido muito procurada para checar a viabilidade da mudança de uso de empreendimentos em caso de retrofit. O mercado está aquecido, com prédios comerciais e hotéis desocupados no Rio de Janeiro e em São Paulo sendo convertidos para residenciais de diferentes padrões.

Neste caso, a consultoria avalia também fatores como as interligações elétricas e hidráulicas, a capacidade de carga de elevador, o nível de manutenção, entre outros.

Além de orientar investimentos mais seguros e os próximos passos a seguir em um projeto, a diligência técnica imobiliária é aliada também da conservação do patrimônio de quem possui um portfólio de imóveis. Realizada com regularidade, ela checa como o ocupante está mantendo o bem. 

Em um mundo complexo e incerto, antever e minimizar riscos se torna um diferencial importante no ambiente de negócios, capaz de determinar o sucesso ou o fracasso de um projeto imobiliário. Agora que você conhece essa possibilidade, vai querer arriscar seu capital ou vai contar com o suporte de um especialista.

*Por Alexandre Speziali, responsável comercial da área de Projetos e Obras da JLL