Com crescimento da renda e com Minha Casa Minha Vida, 2024 começa bem para mercado imobiliário

*Pedro Tenório

O primeiro trimestre do ano chegou ao fim, o que é sempre um convite às análises parciais sobre o comportamento da economia. No caso do setor imobiliário, já dá pra dizer que 2024 está sendo um bom ano?

Parece que sim. Quem acompanha a evolução do setor previa que este seria um ano de retomada modesta, porém consistente, do mercado imobiliário. Depois de um extraordinário boom durante a pandemia, o setor retraiu quase 20% nos dois últimos anos, embora tenha se mantido em um patamar historicamente alto.

Dois grandes movimentos prenunciaram, no ano passado, o processo de retomada: por um lado, as sucessivas quedas na taxa básica de juros; por outro, o fortalecimento de programas habitacionais, sobretudo o Minha Casa Minha Vida.

Como ambos os movimentos foram mantidos neste primeiro trimestre de 2024, a retomada do setor já é uma realidade. A Selic está hoje em 10,75% ao ano, com sinalizações claras por parte do Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) de que novos cortes virão nos próximos meses. A queda na taxa básica costuma impactar, ainda que não imediatamente, no valor do financiamento imobiliário, proporcionando que mais pessoas tenham acesso a um novo imóvel.

Paralelamente a isso, o governo elevou o teto de preços dos imóveis do Minha Casa Minha Vida de R$ 264 mil para R$ 350 mil, retomou a chamada “Faixa 1” do programa, voltada à população de mais baixa renda, liberou o uso do FGTS Futuro para financiamento imobiliário, aumentou o valor máximo dos subsídios concedidos às famílias e anunciou, para este ano, uma injeção recorde de recursos na política habitacional.

O impacto do Minha Casa Minha Vida sobre os resultados do mercado imobiliário é gigantesco, como ficou demonstrado na prática em 2023: mesmo antes da primeira queda na taxa de juros, o setor voltou a se estabilizar graças ao “empurrão” dado pelo programa.

Esses dois fatores – queda dos juros e expansão da política habitacional – já eram levados em conta nas projeções do setor para 2024, mas há um terceiro indicador que surpreendeu positivamente os analistas: a melhora da renda.

Há quase uma década a renda dos brasileiros “anda de lado”. Em 2023, porém, o rendimento médio do trabalho teve alta de 11,7% – a maior desde o Plano Real (1994). Contribuíram para isso a ampliação dos gastos com programas sociais e, sobretudo, a retomada de uma política de aumento real do salário mínimo.

Dificilmente veremos neste ano um incremento tão significativo na renda dos brasileiros, mas, mantida a tendência de alta acima da inflação, temos aqui outro poderoso motor para o bom desempenho do mercado imobiliário.

O cenário é de otimismo, mas isso não significa que inexistem pontos de atenção. O primeiro deles é o crescimento do PIB, que de acordo com todas as principais projeções deve ser menor neste ano. Há outros indicadores mais importantes para o setor imobiliário, como renda e investimento nos programas habitacionais, que devem garantir bons resultados, mas, de todo modo, vale a pena acompanhar a evolução do PIB nacional nos próximos meses.

O segundo fator, no entanto, é o que gera maior preocupação. Tradicionalmente, o brasileiro recorre ao FGTS ou ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para financiar imóveis. Nos últimos anos, porém, os títulos privados, como LCI, CRI ou LIG, ganharam muita força e já representam, hoje, a maior porcentagem do funding do setor.

Esse movimento é bom, pois indica que o segmento tem conseguido se financiar de forma cada vez mais orgânica. No entanto, o governo alterou no fim do ano passado algumas regras de tributação, e vários desses títulos imobiliários perderam sua isenção, tornando-se menos atrativos. No limite, alguns desses títulos podem simplesmente deixar de serem emitidos.

Ainda não se sabe como o mercado irá se ajustar a essa nova realidade. O que podemos afirmar é que isso cria um empecilho ao crescimento dessa modalidade de funding, que não irá recuar ou parar de crescer, mas deve passar a crescer mais lentamente do que nos últimos anos.

Pontos de atenção à parte, é inegável que o ano começa bem para o setor imobiliário. Confirmadas todas essas tendências, 2024 tem tudo para ser um ano de estabilização, crescimento sustentável e fortalecimento do setor imobiliário nacional.

*Pedro Tenório é Economista do DataZAP