A burocracia encolheu na compra de imóveis

São Paulo - Há dez anos, as instituições financeiras exigiam entre 25 e 35 certidões com informações sobre o imóvel e as pessoas envolvidas na negociação antes de liberar um financiamento. Hoje, são cerca de dez, é o que mostra um levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A quantidade varia de acordo com o lugar em que você toma o empréstimo e o perfil do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação. "Os bancos têm mais segurança de que não levarão calote e, por isso, adotam uma postura flexível na hora de pedir a papelada", diz Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip. Boa parte dessa crença foi impulsionada pela adoção, em 1997, da alienação fiduciária, mecanismo de empréstimo que mantém o imóvel ligado nominalmente ao banco até que o comprador quite toda a dívida. Se as prestações não forem pagas, o credor terá facilidade para confiscar o bem, já que o imóvel ainda não está no nome do proprietário. 

Mas o otimismo no mercado imobiliário também tem efeitos colaterais. A proliferação de construtoras e obras por todo o país levou a Caixa Econômica Federal a fechar o cerco e a acrescentar um item na lista de quem vai comprar um apartamento novo: o memorial descritivo, que traz detalhes de como serão o imóvel e as áreas comuns, os materiais usados e os tipos de acabamento.

Além de fiscalizar a qualidade dos empreendimentos, o objetivo é coibir a atuação de empresas sem cadastro ou com irregularidades, como falta de pagamento de INSS e descumprimento de leis trabalhistas.

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Com a diminuição da quantidade de documentos e a desburocratização na hora de consegui-los, algumas pessoas têm escolhido dispensar os serviços de um assessor imobiliário. "Esses profissionais são facilitadores para quem não tem tempo de ir atrás, mas não é obrigatório contratá-los", afirma Osmar, da Abecip.

Lista amiga

Se você já é correntista do banco no qual irá pedir o crédito imobiliário, o processo de análise para aprovação será mais fácil, porque a instituição tem em mãos suas informações pessoais e seu histórico financeiro. Se ainda não tiver conta-corrente ativa, precisará levar RG, CPF, comprovantes de renda, de endereço e de estado civil. Há também a papelada referente à casa, que será listada pelo gerente do banco (veja as principais no quadro Lugar Certo). 

Elas mostram quem são os proprietários e se existem pendências financeiras ou ações movidas contra o dono, que podem ter como consequência a penhora do bem. A principal, a Certidão de Propriedade de Imóveis, custa entre 30 e 40 reais. O banco também exigirá um laudo de avaliação técnica, elaborado por um engenheiro contratado pela instituição financeira — o preço médio é 400 reais — e a certidão negativa de tributos municipais, que aponta se os impostos relativos ao imóvel foram pagos pelos antigos donos.

"Se o vendedor da casa tem débitos, o município pode entrar com uma ação para tomar a casa por meio de recursos jurídicos", diz Mary Takeda, diretora da Brazilian Mortgages, empresa de crédito imobiliário. Caso esteja tudo em ordem, a certidão é gratuita. Quem pretende usar o FGTS para pagar a casa própria precisa levar à Caixa a cópia da declaração do Imposto de Renda (IR).

"Ele indica se as condições básicas exigidas para resgatar o dinheiro são atendidas. O interessado não pode, por exemplo, ter outro imóvel no município onde trabalha ou reside", afirma Teotônio Rezende, diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal.

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Depois de aprovados os créditos, o banco emitirá o contrato de compra e venda e você vai recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que custa entre 2% e 5% do valor do imóvel. Mesmo que você vire expert em documentação, tomar a dianteira não elimina a necessidade de contratar um advogado para analisar o contrato. 

Lugar certo

Geralmente, é o vendedor quem providencia a documentação do imóvel. Se você precisar ir atrás dos papéis, saiba onde conseguir

• Certidão de Propriedade do Imóvel: no Cartório de Registro de Imóveis.

• Certidão Negativa de Tributos Estaduais: na Secretaria da Fazenda do Estado.

• Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais: na Receita Federal.

• Certidão Negativa do Cartório de Protestos: no Ministério da Fazenda.

• Certidão Negativa do Distribuidor Cível: no Foro Regional.

• Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal: na Justiça Federal.

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• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho: no Tribunal Regional do Trabalho.

• Certidão Negativa de Débito do INSS, caso o vendedor seja sócio de empresa: no Ministério da Previdência Social.

Tudo pronto em 30 dias

A gerente de relacionamento pessoa física do banco Safra, Paula Miliauskas, de 29 anos, foi atrás de uma parte da documentação para dar entrada no financiamento de seu apartamento, comprado na planta. Primeiro, providenciou o Habite-se, que atesta a legalidade da construção. "Para facilitar a negociação, pedi o crédito no mesmo banco que custeou as obras do prédio, por já ter os documentos da construtora e do empreendimento", diz.

Paula precisou levar a declaração do Imposto de Renda e o holerite de três meses. “Mas não tive tempo de ir ao cartório tirar as certidões nem sabia como recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, então recorri a uma assessoria para isso.” Paula aguardou 30 dias pela liberação do dinheiro.