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Home equity vira febre entre as PMEs. Por quê?

Busca pelo produto de crédito que oferece imóvel como garantia cresce entre empreendedores. Entenda a motivação

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. (Witthaya Prasongsin/Getty Images)

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Maria Clara Dias

Publicado em 27 de setembro de 2021 às, 11h00.

Última atualização em 27 de setembro de 2021 às, 12h00.

Recorrer a linhas de crédito e financiamentos se tornou prática comum entre empreendedores e proprietários de pequenas e médias empresas, setor especialmente afetado pela pandemia de covid-19. Nesse cenário, o home equity tem despontado como uma solução para empreendedores endividados e que buscam taxas mais atrativas para colocar as contas em dia. Essa é a conclusão de um levantamento feito pela Melhortaxa, fintech de crédito, divulgado com exclusividade à EXAME.

Segundo a pesquisa, os pequenos empresários já são responsáveis por cerca de 40% dos pedidos por home equity feitos na plataforma da Melhortaxa em 2021. Hoje, a startup atua como uma plataforma digital de crédito imobiliário, além de oferecer uma ferramenta de comparação de propostas entre diferentes bancos e fintechs e de contratação online desse tipo de crédito.

Além disso, a procura pela modalidade aumentou 10% entre junho e julho deste ano.

O momento em que a popularidade do home equity cresce também caminha em paralelo ao mercado de crédito no Brasil. Um levantamento do Serasa Experian mostra que a busca de empresas por crédito cresceu 28,2% em agosto, frente ao mesmo mês do ano passado. A demanda maior é entre as pequenas e médias empresas, que aumentaram em 28,8% a procura por empréstimos.

Como funciona o home equity para PMEs

O home equity, ou empréstimo com garantia de casa, funciona como um financiamento comum, mas no qual o tomador de crédito pode oferecer seu próprio imóvel como garantia do pagamento das parcelas.

O processo imita um refinanciamento imobiliário, e as taxas mais baixas e prazos de pagamento mais extensos atraem consumidores com dívidas ativas e que procuram alternativas de pagamento a curto prazo.

No caso das micro, pequenas e médias empresas, as condições de contratação do home equity, embora possam variar de acordo com a política de cada banco, são atrativas. Isso porque a taxa de refinanciamento de imóvel é bem inferior às taxas cobradas no caso de empréstimos pessoais tradicionais. Pelos cálculos da Melhortaxa, até 3% menores, mês a mês.

Os prazos de pagamentos também são maiores: a média é de dez anos, frente aos quatro do empréstimo pessoal.

Com isso, a popularidade do produto entre as PMEs também pode ser explicada pelo fato de o home equity ser uma das poucas saídas para empresários que não desejam tomar empréstimo como pessoa física, mas sim jurídica, avalia Paulo Chebat, CEO da Melhortaxa. “A proposta é deixar de lado as burocracias envolvendo PF e PJ e facilitar o acesso ao crédito. Essa foi uma das alternativas encontradas por muitos para manterem seus negócios na pandemia, o que explica o crescimento”, diz.

Além das pequenas empresas, o empréstimo com garantia de imóvel recebe destaque por ser uma alternativa entre os trabalhadores autônomos, segundo Chebat. “É uma chance para, antes de mais nada, organizar o fluxo de caixa da empresa e as finanças pessoais”, diz.

A busca crescente é algo que pode ser visto com clareza na Creditas, uma das principais fintechs do país. Por lá, a procura pelo home equity para empreender disparou mais de 110% nos últimos três meses, em comparação com o mesmo período do ano passado.

As motivações também incluem a negociação de dívidas, razão para 21% das buscas pelo produto.

A solução é nova por lá. O home equity para pessoas jurídicas integra o portfólio da Creditas há nove meses, desde que a fintech comprou a BCredi, plataforma de crédito imobiliário especializada em home equity.

Segundo Maria Teresa Fornea, vice-presidente da unidade imobiliária da Creditas e ex-CEO da Bcredi, o público do home equity costuma ser o de pessoas acima dos 40 anos de idade e, dentro deste grupo, há uma parcela considerável de empresários e profissionais autônomos. “Essas pessoas veem nesse produto uma boa chance para uma retomada econômica, ao mesmo tempo que há uma reabertura da economia”, diz.

O primeiro passo da empresa foi, há alguns começar, começar a adaptar o produto para esse novo contexto. Uma das mudanças foi na análise para a concessão do crédito, que passou a considerar tanto o lado físico quanto jurídico de um tomador. A continuação desse movimento se deu no lançamento, no segundo semestre deste ano, de um home equity voltado para empresas, mas que aceita imóveis comerciais e familiares.

Na fintech, as taxas de contratação partem de 0,99% ao mês, além do IPCA. Já o prazo de pagamento médio é de dez anos, cinco a mais do que o do home equity para pessoas físicas.

O limite de empréstimos também cresceu, indo de 3 milhões de reais para até 10 milhões de reais.

Vai virar tendência?

Segundo Chebat, o produto surge como uma complementaridade às demais linhas que já existem no mercado. “Tudo que vem para reduzir o custo de capital médio é algo que tem chances de crescer e ganhar relevância”, diz.

Em comum, os especialistas afirmam que mais do que um produto de crédito, o home equity deve ganhar força como uma ferramenta de ajuste do caixa de empresas para um patamar pré-pandemia e que caiba no bolso. “A palavra de ordem é reorganização”, diz Vernea.

Em boa medida, o home equity deve ganhar popularidade ao oferecer aos empreendedores que ainda têm dificuldade em desvincular os gastos pessoais e da empresa a chance de acessar crédito em ambas as pontas. “Muitas vezes um empreendedor não quer comprometer um limite de crédito como pessoa física, mas prefere alienar esse custo à empresa. A tendência é que as instituições financeiras passem a olhar para isso”, diz.

O contraponto para esse avanço, porém, está na regulação. Hoje, há uma resistência de instituições financeiras em cederem crédito a empresas que não ofereçam garantias sólidas. Em outras palavras, um imóvel comercial dificilmente é aceito como garantia pelos bancos.

Para flexibilizar o acesso a crédito, um grupo de trabalho formado por juristas e acadêmicos e liderado pelo doutor em direito Fábio Rocha está desenvolvendo um projeto de lei que altera pelo menos 50 artigos do Código Civil e inclui 50 novos. A proposta é atualizar trechos que não favorecem o ambiente de negócios atual e assim facilitar o acesso a crédito, beneficiando pequenas e médias empresas.

Uma das alterações, por exemplo, está na possibilidade de tomar empréstimos tendo maquinários, equipamentos e estoques como garantia. O texto também prevê que um mesmo bem material possa ser usado como garantia em diferentes financiamentos.

O texto está em fase de alterações e deve ser apresentado ao Congresso Nacional em forma de PL em dezembro.

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