São Paulo - A corrida desenfreada de construtoras e incorporadoras rumo à Bovespa em 2006 e 2007 deixou como legado uma nova geração de companhias que aprenderam com os erros das veteranas e assumiram certa aversão à abertura de capital.

Integrantes de um setor bastante fragmentado, formado em grande parte por empresas familiares, construtoras e incorporadoras de menor porte aprenderam que é preciso ter foco de atuação para sobreviver no cenário de concorrência acirrada.

"Quem cresceu demais perdeu a mão... Não acredito em crescimento indeterminado", disse o presidente da Vitacon, construtora e incorporadora com atuação apenas em São Paulo criada há cerca de três anos, Alexandre Lafer Frankel.

Frankel citou PDG Realty e Cyrela Brazil Realty como exemplos de "aprendizado com erros de empresas de capital aberto".

Na onda da euforia vivida pelo mercado imobiliário entre 2008 e 2010, as maiores companhias do setor diversificaram o mix de produtos, ingressaram em novas regiões e começaram a trabalhar com parceiros.

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Hoje, após terem seus balanços pressionados por tamanha diversificação, essas mesmas empresas passaram a abandonar regiões com baixa escala, focar a produção em determinado segmento e descartar a terceirização.

"Atuar em determinado nicho é o diferencial, com profissionalização", acrescentou Frankel. "Não adianta querer fazer tudo porque não dá certo." A especialização, de fato, parece ser a alavanca -e o mantra- das empresas pequenas e médias no setor.

Formada a partir do banco Modal, mas hoje totalmente independente da instituição, a MDL Realty deve fechar este ano com 450 milhões de reais em lançamentos, com operações concentradas em São Paulo e Rio de Janeiro.

"A escala nacional e o aumento do volume (de produção) tiram o brilhantismo do processo", disse o diretor da MDL Realty Ricardo Freitas. "Esse é o problema das empresas grandes, que não estão conseguindo entregar os 'guidances' prometidos, porque os custos aumentaram muito." O cenário traçado aponta para a tendência de um mercado formado muito mais por grandes empresas regionais do que nacionais.

"Neste setor, para ganhar dinheiro, não é preciso necessariamente crescer muito, mas melhorar a eficiência operacional, com foco no que se sabe fazer... Estar em todas regiões do Brasil faz perder dinheiro e escala", disse o presidente da Mudar, construtora voltada ao segmento econômico em São Paulo e Rio de Janeiro, Augusto Martinez de Almeida.

Ao notarem que o preço de gerenciar custos, parceiros e obras, somado à perda de escala, era alto demais, boa parte das grandes companhias hoje listadas na Bovespa vêm anunciando a saída de determinadas regiões e o fim de parcerias. Esse recuo, entretanto, tem saído caro até que todas as contas sejam ajustadas e as operações colocadas em ordem.

A equipe de análise do Credit Suisse afirmou, em relatório no mês passado, que "as construtoras menores devem ter vantagem competitiva nos próximos trimestres em função de menores complexidades e maior controle", citando como exemplos Tecnisa, Helbor e EZTec, esta última, com operação concentrada apenas em São Paulo.

AVERSÃO AO IPO Além do aprendizado quanto à especialização, a onda de ofertas públicas iniciais (IPOs, em inglês) de construtoras e incorporadoras, há cerca de seis anos, fez o sinal vermelho acender para as empresas que têm subido um degrau por vez.

Hoje, o setor imobiliário contabiliza cerca de 20 empresas listadas na Bovespa -considerando também as administradoras de shopping centers.

"Fiquei preocupado com aquele 'frenesi' de abertura de capital, em 2006", disse Almeida, da Mudar. "Foi uma decisão acertada não abrir nosso capital... Investidores que compraram esses papéis estão sofrendo e certas empresas tecnicamente estariam quebradas pela dívida que têm." Frankel, da Vitacon, faz coro: "O modelo das empresas que estão na bolsa se mostrou ineficaz e elas estão desintegrando valor... Hoje a preocupação maior dessas empresas é com o preço da ação." Com o capital fechado, a Vitacon tem recebido propostas de compra, fusão e investimento, segundo ele.

Menos radical, Freitas, da MDL Realty, não descarta realizar um IPO da companhia, mas assinala que o momento atual não é favorável.

"O IPO é mais uma forma de colocar recursos dentro da empresa. Eztec e Helbor, por exemplo, fizeram bem feito e focaram as operações em poucas regiões", avaliou.