Como a Moura Dubeux quer se tornar a incorporadora mais rentável da Bolsa

“Quantas grandes empresas nordestinas conseguem concorrer com companhias do Sul e Sudeste? Baterias Moura, Pague Menos, M. Dias Branco… A nossa ambição é fazer parte desse grupo, para ontem”.  

As palavras são de Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, incorporadora de origem pernambucana focada em médio, alto e altíssimo padrão, em entrevista por ocasião do aniversário de 40 anos da empresa. “Queremos ser a mais rentável do setor, sendo capaz de entregar o melhor desempenho operacional e o melhor ROE entre as companhias listadas”, diz.  

Nos cálculos do Bradesco BBI, a incorporadora deve entregar um ROE de 12% em 2023 – ante uma média do setor em 8% – e, em 2024, deve chegar a 16%, com uma média do setor de 12%.  

Com uma história de 40 anos, a Moura Dubeux é hoje a única incorporadora listada a atuar no Nordeste, com presença no Ceará, Pernambuco, Bahia, Alagoas, Paraíba, Rio Grande do Norte e Sergipe. E não tem uma concorrente do mesmo porte à vista.  

“Existe uma competição muito micro, mais focada em bairros do que em cidades. Hoje, nos moldes em que a companhia atua, não tem ninguém que faça frente”, diz um analista que acompanha a empresa.  

Nas contas da XP Investimentos, a Moura Dubeux tem hoje uma participação de mercado de 20% no Nordeste, considerando lançamentos de 2012 a 2021.  

Além disso, conta com um sólido pipeline de lançamentos, com uma previsão de crescimento de 8,1% no ano que vem. A corretora tem um preço-alvo de R$ 16,50 para os papéis nos próximos 12 meses – uma valorização potencial de 37% em relação aos patamares atuais. 

Avaliada hoje a pouco menos de R$ 1 bilhão na B3, a Moura Dubeux ainda é um peixe pequeno diante de seus pares listados. E com baixa liquidez na bolsa, na casa dos R$ 2 milhões a R$ 3 milhões diários, ainda sofre para atrair a atenção de analistas da Faria Lima e do Leblon.  

Embalados também pela queda na Selic, que trouxe um vento de cauda um segmento altamente dependente de crédito, os papéis mais que dobraram de valor este ano, com alta de 116% – contra valorização na casa dos 60% de pares como Cyrela e Even. Mas, cotados a cerca de R$ 12, as ações ainda estão longe dos R$ 19 do IPO, realizado no começo de 2020.    

Além do recorte regional, a Moura Dubeux também tem um jeito particular de construir: o condomínio fechado. Neste modelo, ela desenvolve o produto, mas, em vez de recorrer a bancos para financiar o projeto, é contratada por um grupo de pessoas interessadas no empreendimento. Os clientes, na prática, compram o terreno da Moura Dubeux e pagam um fee pelos serviços de construção.  

Dos R$ 1,2 bilhão em vendas (VGV) registrados pela empresa nos nove meses de 2023, cerca de um terço, ou R$ 435 milhões, vieram do segmento de condomínio fechado, uma proporção que vem se mantendo desde o ano passado.  

Esse modelo traz margens mais altas, em torno de 40% a 50%, ante os 30% a 35% da incorporação tradicional.  “O ônus é que ele é menos escalável, uma vez que o comprador tem um prazo curto para pagar tudo, entre três e quatro anos. Não há outras incorporadoras atuando nesse segmento, entre as listadas”, pondera um analista. 

Desde o IPO, a empresa saiu do prejuízo para a lucratividade, em parte por conta da injeção de recursos de R$ 1,1 bilhão da fatia primária. Nos nove meses de 2023, a Moura Dubeux chegou ao recorde histórico de lucro líquido para o período, de R$ 121,8 milhões, alta de 28,5% em relação ao mesmo período do ano passado.  

Deep-dive na operação 

Para chegar aos resultados mostrados ‘da porta para fora’, a Moura Dubeux conta com um esforço intenso ‘da porta para dentro’ em verticalizar a operação. Hoje, desde a prospecção do terreno até à força de vendas, passando pela construção, tudo está sob o guarda-chuva da companhia.  

A empresa inclusive prepara a própria mão de obra, em uma iniciativa chamada MD Social, com a qual conta com o apoio do Sesi, Senai e Instituto Joaquim Correa. “Na média, a mão de obra que chega no canteiro é muito desqualificada. Daí, à medida em que o funcionário vai se capacitando, ganha a mais por isso. Na Moura, não tem nenhum funcionário que ganhe só salário, ele recebe salário mais um indicador variável atrelado à produtividade”, diz Villar. 

A verticalização tem se traduzido em menos retrabalho no canteiro — o que, combinada à escala da companhia, permite negociar condições diferenciadas com fornecedores.  

Na pandemia, durante o período de explosão dos custos de construção, foi a verticalização que permitiu à companhia vencer a explosão do INCC, que afetou os balanços de companhias no Sudeste.   

“A gente viveu isso há 12, 13 anos, quando todas as grandes incorporadoras de São Paulo estavam aqui. Pelo fato de elas não estarem mais e outras grandes terem quebrado, a gente tem esse mercado muito na nossa mão”, diz o CEO.  

Novos mercados 

Essa trajetória construída com tudo sob o controle da empresa trouxe também flexibilidade para se adaptar a novas oportunidades. Na pandemia, por exemplo, a Moura Dubeux percebeu uma demanda maior de consumidores pelo mercado de segunda residência (propriedades para passar as férias). Em 2020, então, lançou a linha de empreendimentos Beach Class, que visa atender a esse público na modalidade de construção via condomínio fechado.  

Hoje, são 25 empreendimentos espalhados pelo Nordeste só dessa linha, com 6,7 mil unidades. Diante da rápida expansão e da presença geográfica diversificada na região, a companhia avalia que o pico de crescimento dessa vertical — que contribuiu com 40% do volume de lançamentos de 2020 para cá — pode estar próximo. E já traça iniciativas para lidar com esse cenário.  

Em 2023, a companhia trouxe ao mercado uma nova vertical, a Mood, voltada para famílias com renda de até R$ 15 mil, com apartamentos de cerca de R$ 500 mil. Foi uma nova forma encontrada pela empresa, também, para voltar ao mercado de média renda, no qual vinha reduzindo a participação ano a ano desde 2020. 

“Acreditamos que a Mood será nosso próximo vetor de crescimento. Não só pela carência desse tipo de produto na nossa região, mas também por atender a uma faixa de renda bastante significativa nas capitais do Nordeste. Essa nova avenida de crescimento estará focada no cliente com renda acima do Minha Casa Minha Vida (MCMV), porém fortemente afetado pela inflação dos últimos anos”, afirmou a companhia no relatório do quarto trimestre do ano passado. 

O primeiro empreendimento que veio para testar esse conceito foi lançado ainda em 2022, sob a marca Moura Dubeux, e vendeu metade das unidades quatro meses. Os empreendimentos da Mood têm uma margem bruta aproximada de 33%, indicador levemente acima dos projetos de incorporação para o segmento de alta renda. 

“A vertical ainda é pequena em relação ao quadro geral da companhia, mas a ideia é que apresente um aumento gradual e, consequentemente, colaborar para aumentar a rentabilidade”, diz Villar. Nos nove meses de 2023, a divisão respondeu por 1,2% das vendas (VGV) da companhia.