Genoma imobiliário: perspectivas para os fundos imobiliários em 2024

*Anita Scal e Isabela Almeida

Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano de 2024 com valorização e máximas históricas: nos quatro primeiros meses do ano, o IFIX (índice de FIIs da B3) teve alta de 2,12%, devido, em grande parte, às perspectivas do mercado para o corte de juros. Isso porque a precificação dos fundos imobiliários e a taxa básica de juros têm correlação histórica negativa. Portanto, quando os juros estão em trajetória de queda, geralmente o movimento das cotas dos FIIs é de alta.

Para além do fator “afrouxamento monetário”, entendemos que os fundos podem apresentar resultados consistentes para os próximos quatro meses do ano, influenciados por outros fatores, como detalhado abaixo:

 Redução de Alavancagem

No ano passado, muitos fundos de “tijolo”, aqueles que compram imóveis diretamente, passaram a negociar em linha com os seus valores patrimoniais e voltaram a realizar emissões de cotas. Boa parte das emissões teve como objetivo principal a captação de recursos para redução de alavancagem, movimento que ainda estamos observando em 2024. Como uma rápida retrospectiva, nos últimos anos, com o fechamento do mercado, muitas operações foram feitas de forma alavancada pelos gestores dos fundos. Ou seja, na escassez do dinheiro para pagamentos à vista, foram realizadas operações de compra a prazo ou amarradas com estruturas de securitização de recebíveis imobiliários.

Os fundos de shopping foram os primeiros a realizar o pré-pagamento de suas dívidas, diminuindo o seu nível de alavancagem em relação ao patrimônio líquido de 39,6% no início de 2023 para, em média, 19,6% em 2024[1]. Os fundos de logística e alguns fundos corporativos também reduziram seu endividamento por meio de recursos advindos da venda de imóveis e captações via emissões de cotas.

Os gestores têm priorizado o pré-pagamento das dívidas mais caras – no geral, as indexadas ao CDI. Com isso, o resultado e consequentemente a distribuição de rendimentos destes fundos têm aumentado significativamente, já que há uma diminuição das despesas financeiras.

 Aquisições de ativos a cap rates atrativos

Desde o ano passado, os FIIs que estão realizando emissões têm conseguido se beneficiar de um momento em que muitas empresas detentoras de imóveis estão com necessidade de caixa por estarem muito alavancadas. O momento é positivo para a compra de imóveis - a depender do setor, os FIIs têm conseguido adquirir imóveis a cap rates entre 8,0% e 9,0%.

Além disso, desde o ano passado, muitos FIIs têm comprado imóveis em uma estrutura denominada sellers finance. Nessa estrutura, a compra é realizada de forma parcelada e o comprador recebe 100% do aluguel desde o desembolso da primeira parcela. Dessa forma, o cap rate da aquisição passa a ser de dois dígitos por um período extenso, normalmente de um a dois anos.

As aquisições, de um modo geral, estão sendo realizadas a cap rates maiores que o do portfólio atual dos fundos, o que contribui positivamente para o aumento de resultado dos FIIs.

 Venda de imóveis

Diversos FIIs têm realizado venda de imóveis com lucro. Os imóveis de alta qualidade e localizados em regiões primárias em muitos casos tiveram reavaliações positivas nos últimos anos. Muitos fundos possuem imóveis com um valor de laudo bem superior ao seu custo de aquisição. Assim, têm conseguido negociar vendas com um ganho de capital relevante. O ganho de capital ou lucro da operação significa, de forma generalista, dinheiro no bolso do cotista. Como grande parte das vendas é estruturada de forma parcelada, alguns FIIs têm apresentado expectativas de distribuição de dividendos altos por períodos extensos, com a contribuição desses resultados extraordinários.

 Reavaliação de Imóveis

Todo ano, os imóveis dos fundos imobiliários são reavaliados por um avaliador independente e especializado. Muitos fundos serão reavaliados em julho de 2024, e as expectativas de juros mais baixos reduzem a taxa de desconto utilizada na reavaliação dos imóveis. Com isso, os fundos devem apresentar valorização patrimonial, o que costuma ser acompanhada por uma valorização do seu valor de mercado.

 Ou seja, por mais que os FIIs já estejam em uma tendência de alta há meses e tenham atingido recordes históricos, entendemos que a melhoria operacional e a readequação da estrutura de capital com juros mais baixos, principalmente dos fundos de tijolo, ainda são importantes gatilhos de valorização dos ativos. Em nossa visão, os FOFs – fundos de fundos imobiliários – também são veículos aptos a capturar essa valorização, em especial os FOFs que tenham em carteira bons fundos, descontados e com exposição relevante em fundos de tijolo.

Portanto, além do cenário macroeconômico externo e interno e pontos de política fiscal, alguns outros fatores devem ser observados pelos investidores que buscam alocação em FIIs com uma boa janela de entrada, com potencial de valorização da cota e aumento do resultado operacional dos fundos.

[1] Considera uma média da Dívida/PL dos três maiores fundos listados de shopping.

* Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários, e Isabela Almeida, analista de investimentos Plena de Real Estate (FoFs) da Rio Bravo. Este artigo faz parte da Carta Estratégias de abril , relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.