Na compra dos FIIs do Credit pelo Pátria, uma missão nada simples: convencer 900 mil cotistas

Com mais de 900 mil cotistas, a equipe da Credit Suisse Hedging-Griffo Real Estate (CSHG) tem uma missão nada trivial: conseguir aprovação de 25% das cotas emitidas de cada um de seus sete fundos de investimento imobiliário (FIIs) para concluir a venda do negócio para o Pátria.

Um “arsenal” de marketing foi montado para divulgar o período de votação da assembleia geral de cada fundo.

“Já estamos famosos por aí, por causa dos anúncios na internet chamando para as assembleias”, conta Augusto Martins, head do real estate do CSHG.

Ele e os gestores Bruno Margato e Pedro Galvão estão gastando sola de sapato e feito muitas conversas -- além dos conteúdos em canais de corretoras e nas plataformas que faziam a custódia dos fundos -- para divulgar o processo de votação, que se encerra em 24 de maio.

Cálculos do mercado indicam ser necessários pelo menos 100 mil votos favoráveis. (Um disclaimer matemático: o percentual para aprovação incide sobre o total das cotas e não sobre o número de cotistas; alguns deles concentram um número maior de cotas.)

Embora inusitada pelo tamanho, a votação não é a primeira do tipo. Em dezembro passado, a Valora precisou convencer 50 mil cotistas do MGFF, um fundo de fundos com R$ 650 milhões de patrimônio a ser incorporado pela VGHF, veículo multiestratégia da casa.

A aprovação é a etapa final para incorporação da CSHG pelo Pátria. Anunciada em dezembro, a operação foi aprovada pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) em fevereiro. Dos R$ 650 milhões do valor de transação, R$ 300 milhões foram pagos após ok da autarquia e R$ 350 milhões serão pagos após o aval nas assembleias.

Com R$ 12 bilhões de patrimônio sob gestão, um ativo do tamanho da CSHG Real Estate não é comum de se ver à venda, mas a fusão do Credit Suisse com o UBS levou o banco suíço a decidir se desfazer da operação para dar foco nos negócios de wealth management e investment banking.

O Pátria aproveitou a oportunidade e fez o movimento mais importante da sua área de real estate, que começou a ser reforçada em 2022.

Naquele ano, a gestora comprou 50% da VBI, na época com R$ 5,8 bilhões sob gestão -- incluindo uma opção de compra para todo o negócio.

Desde então, levou também os ativos da Blue Macaw e mais recentemente fez uma joint venture com a Bancolombia para entrar no país vizinho. No caso do CSHG, além da troca de controle, toda a equipe, composta de 25 pessoas, será transferida para a nova casa.

“Ao trazer o time dá continuidade à tese de investimento. A avaliação deles é de que estamos fazendo um bom trabalho, com bom retorno ao investidor”, afirma Martins. O portfólio da CSHG está dividido em cinco segmentos, que incluem logística, varejo, escritórios e recebíveis e entrega um dividend yield anualizado da ordem de 9%.

“No Pátria, a gente passa a ser o foco de uma estratégia relevante dentro do mundo de investimentos alternativos. Isso obviamente traz mais informações e ‘deals’”, completa Margato, que fica à frente da gestão dos fundos de tijolo.

Depois de um ano complexo, com CDI na casa de 14%, as captações sofreram ao longo de 2022 e no começo de 2023. Poucas aconteceram, sendo a mais relevante a da própria CSHG, de R$ 1,6 bilhão em julho do último ano -- a maior captação já feita por um fundo de investimento imobiliário público de tijolo.

A partir dali, a janela se abriu e várias ofertas surgiram.

Nas últimas semanas, porém, diz Morgato, uma mudança de rumo começou a se desenhar com a pressão da curva de juros no exterior – com a alta de 100 pontos-base dos treasuries, que mexe com preço do mercado mundial.

“Estamos vendo o mercado bem mais difícil agora em termos de captação, mas sempre operamos bem nesses momentos. Nossos fundos são dos poucos que têm ganho patrimonial. Por isso conseguimos captar dinheiro em momentos mais complexos.”

Apesar de aberturas e fechamentos de janela, Martins diz que mercado de fundos imobiliários tem tamanho menor do que deveria.

“O mercado de fundos imobiliários tem hoje cerca de 1,2% a 1,3% do PIB e mercados menos sofisticados na Europa têm 3%. Então tem um potencial para crescer muito ainda.”

Na ponta da busca por ativos, o cenário também é heterogêneo, “mas há um ciclo favorável para investir”, completa o head de real estate da CSHG.

Entre os segmentos, o setor de logístico vive momento de menor oferta e ganhos nos preços de aluguel.

Os escritórios ainda sofrem com aluguéis descontados em relação à média histórica, cenário similar ao do chamado renda urbana, de imóveis alugados para setor de educação, saúde e varejo – o que gera boas oportunidade de compra de ativos: recentemente os fundos da CSHG fez compras de imóveis no modelo sale and leaseback das redes Assaí, Mateus e Pernambucanas.