O destravamento épico de valor na SYN – que subiu 70% num só pregão

Numa das maiores e mais imediatas histórias de destravamento de valor da Bolsa, a SYN – antiga Cyrela Commercial Properties (CCP) – anunciou ontem a venda de fatias em seis shopping centers por R$ 1,85 bilhão para a XP Malls. O montante equivale a 120% do valor total da empresa, considerando equity e dívida, antes do anúncio da transação.

O mercado reagiu rápido e as ações subiram 70% no pregão de ontem, com a alta toda concentrada no leilão de fechamento. Nas mesas e entre traders, houve especulações de que a informação poderia ter vazado antes de ir de fato a público.

Uma análise minuciosa do book de ofertas, no entanto, não permite cravar insider trading. O fato relevante anunciando a transação subiu no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) às 18h03 e a ‘puxada’ no papel veio toda na saída do leilão, feita de maneira atipicamente tardia, as 18h18. Antes do leilão, o papel estava em R$ 4,70 e na saída, houve transações a R$ 8,01.

O volume foi de praticamente dobro da média de negociação dos últimos 12 meses. Ainda assim, a SYN é um papel de liquidez baixa, tendo negociado pouco mais de R$ 4 milhões no pregão de ontem.  A digestão maior veio hoje, com os papéis negociando em queda de 5%, com volume de R$ 21 milhões por volta das 13h.

Ruídos à parte, a operação é transformacional para a companhia. O BTG (do mesmo grupo de controle da Exame) elevou seu preço-alvo para R$ 12, um potencial de alta de 50% mesmo após a disparada de ontem.

O cap rate implícito na transação foi de 7,5% nas contas do banco – mostrando uma valorização relevante. O indicador considera o a receita operacional dos shoppings pelo preço pago pelo ativo. Quando menor, melhor. Nas diversas vendas de ativos feitas pela Allos ao longo do último ano, as melhores transações saíram a um cap rate de 8%.

Capitalizados, os fundos de investimento imobiliário têm sido mais agressivos nos múltiplos de avaliação, enquanto as empresas negociadas em bolsa negociam com desconto em relação aos ativos, na avaliação de muitos analistas.

A SYN vendeu participações em seis shoppings, quatro deles na grande São Paulo:

• 32% do Cidade São Paulo, na Avenida Paulista (do qual ainda mantém 60%);
• 23% do Shopping D, na Marginal Tietê (mantendo 8,36%);
• 52,5% do Tietê Plaza (mantendo 10%);
• 51% do Grand Plaza, em Santo André (mantendo uma fatia de 10,4%).;

A operação inclui ainda a venda de 70% do Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro, no qual ficou com uma participação de 10%, e a saída total do Shopping Cerrado, em Goiânia, do qual detinha 85%. A SYN continuará a administradora de todos os empreendimentos.

A SYN ainda mantém 28 mil metros quadrados de área bruta locável em shoppings, incluindo uma fatia de 60% no Cidade São Paulo, considerado um ativo premium, e mais 58 mil metros quadrados de escritórios.

Ainda nas contas do BTG, mesmo depois da disparada, aos preços atuais na Bolsa, os ativos que restam no portfólio estão sendo avaliados a 30% de cap rate, o mais barato entre as empresas de shoppings. O preço-alvo de R$ 12 considera um re-rating da companhia, levando o cap rate para 10%.

O banco vê ainda a possibilidade de a SYN distribuir R$ 1 bilhão em dividendos uma vez que embolsar os recursos. O pagamento será feito em parcelas: R$ 300 milhões já entraram ontem, com a assinatura do memorando de entendimentos com a XP.

A primeira parcela, de R$ 630 milhões, será paga na assinatura do compromisso efetivo de compra e venda. A segunda parcela, de R$ 370 milhões está prevista para dezembro e a terceira, de R$ 550 milhões, deve ser efetuada em dezembro de 2025.

Procurada, a SYN disse que as informações pertinentes constam no fato relevante.