Com 4 mil imóveis próprios, plano da Housi mistura Multiplan com Magalu

Com 18 pedidos de registro para oferta pública na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em busca de quase 20 bilhões de reais, o setor de construção e incorporação imobiliária já enfrenta dificuldade para conseguir agenda entre os investidores para apresentar seus negócios. Os compradores querem aproveitar a safra para diversificar. E não para concentrar. Entre os pedidos, a única com modelo diferente no ramo é a Housi, cujo negócio nasceu dentro da Vitacon, fundada por Alexandre Frankel, o empreendedor que deu cara e personalidade ao modelo de compactos e ultracompactos a partir da capital paulista.

A Housi é conhecida como uma startup dedicada à administração de empreendimentos residenciais para colocá-los em sua plataforma de locação — uma espécie de Netflix da moradia. A empresa presta diversos serviços aos locatários e mesmo ao proprietário que a contrata. No ano passado, a gestora de venture capital Redpoint eventures aportou 50 milhões de reais no negócio, o que lhe rendeu uma fatia de 16,7% no capital — ou seja, a empresa foi avaliada em quase 300 milhões de reais. Agora, perto de iniciar as negociações para uma nova rodada de capitalização, a companhia olhou para o mercado e achou que havia espaço para um movimento maior.

• Inscreva-se no EXAME In e saiba hoje o que será notícia amanhã

Contudo, a Housi que chegará ao mercado não é apenas a plataforma tecnológica. A Vitacon aportou sua carteira proprietária — voltada para locação e geração de renda, portanto — dentro da candidata à companhia aberta. Assim, o negócio combina a operação física com a digital e deve ser apresentada ao mercado como híbrido entre uma Multiplan residencial e a Magalu — claro, todo mundo quer ser Magazine Luiza.

Conforme o EXAME In apurou, ainda não houve uma definição de valor nem para a empresa nem para a operação. Até o sindicato de bancos que trabalham na oferta é um pouco diferente daqueles à frente das demais empresas do ramo imobiliário. O coordenador líder é o Credit Suisse e, com ele, atuarão também UBS, Bank of America e, de nacional, apenas o Safra.

Portanto, a Housi faz a gestão e a locação na plataforma digital de unidades proprietárias e de terceiros. O IPO traria recursos para dar fôlego tanto ao investimento tecnológico quanto ao aumento da carteira proprietária de imóveis, com aquisição de operações de terceiros. O movimento também ajudaria na diversificação geográfica. Enquanto a atividade de construção e incorporação mostrou ter um limite de escala, a parte de gestão de portfólio para renda e de comércio não enfrenta o mesmo problema. Ao contrário, quanto mais imóveis a Housi cuidar, mais contratos terá e mais receita.

Atualmente, a plataforma conta 484 unidades (apartamentos) em operação — 92 próprias e 392 de terceiros. Mas a carteira de empreendimentos em desenvolvimento que ficará a cargo da Housi tem 10.575 unidades, das quais 6.680 de terceiros e 3.895 próprias, desenvolvidas dentro do modelo que saiu da cabeça de Frankel. É o que explica porque, apesar de ser uma operação digital, a empresa tem um patrimônio líquido de 100 milhões de reais: é o mix online e offline.

No online, a receita vêm de sua atuação de gestora e corretora. Os contratos na plataforma variam de um dia a 30 meses e os tíquetes de locação podem ir de 1.000 reais ao mês a 10.000 reais. No offline, o ciclo do negócio é rentista: vai do desenvolvimento, aquisição e renovação de empreendimentos imobiliários e compreende a incorporação, o gerenciamento da locação, até a venda para renovação da carteira.

O berço de tudo — a Vitacon, a Housi e diversos outros braços que surgiram a partir da construtora — foi a ideia de Frankel de criar prédios que tivessem uma identidade e um conceito de nova moradia: com área menor, mas localizados em regiões de fácil acesso, e com um projeto de comunidade, com espaços, serviços e até mesmo material compartilhado. Ao longo do tempo, contudo, o empresário percebeu que manter a identidade do projeto exigia gerir e administrar os empreendimentos. A partir daí foi criando novas áreas dentro do grupo.

A região de origem da Vitacon, que ao longo de sua existência de pouco mais de dez anos já ergueu e incorporou empreendimentos com valor geral de vendas (VGV) somados de 4,6 bilhões de reais, é o bairro de Vila Olímpia, na capital de São Paulo, próximo à parte sul da Avenida Faria Lima.

O primeiro empreendimento compacto de visibilidade da companhia foi uma unidade de 23 metros quadrados (contando a varanda) lançada em 2013 no bairro natal. Na época, a empresa fez uma parceria com arquiteto canadense Graham Hill, que conquistou notoriedade com os compactos de Nova York, onde vive. Depois, Frankel seguiu ousando: fez unidades de 14 metros quadrados e 10 metros quadrados. Além disso, criou cápsulas para pernoites na capital paulista.

A história de Frankel como empreendedor começa no setor de tecnologia — e não de tijolos. Mesmo formado em engenharia pela Mauá, se encantou com a internet e suas possibilidades logo de cara. Tornou-se um jovem milionário aos 21 anos, quando vendeu a empresa que criou, a Banana Games, que desenvolvia atividades interativas para programas de TV como Show do Milhão (SBT) e No Limite (Globo), à Fisher America, de Eduardo Fisher, pouco antes do estouro da bolha de internet em 2001.

A Vitacon começa oficialmente em 2009, mas a proximidade com o ramo é quase um bem de família. O pai, Abraão Frankel, era incorporador e participou direta ou indiretamente (como investidor) da construção de nada menos do que 130 prédios na cidade. Não é de estranhar, portanto, que Frankel tenha crescido visitando canteiros de obras.

O gosto pela estética herdou do avô, ninguém menos que Percival Lafer, nomão do design e da indústria moveleira. A Interdomus Lafer chegou a ser maior do ramo no país e até mesmo a ter ações em bolsa. É seu avô quem dá nome ao MP Lafer, um clássico do automobilismo brasileiro e paixão de muitos aficionados.

A partir do fim de 2018, sempre apaixonado pela cultura tecnológica, Frankel decidiu voltar ao mundo digital para valer e anunciou que, cada vez mais, pensava mais em “bits do que em bricks”. Para trazer à Housi à bolsa, juntou os dois. Com balanço difícil de ler e sem histórico relevante a empresa, resta saber se a trajetória do empreendedor vai “fazer preço” para a empreitada de listar a empresa na B3.

Embora tenha resistido à onda dos IPOs no setor, não faltou ao grupo Vitacon inovação na frente financeira. Quem cuida dessa parte é o irmão de Alexandre, André Frankel. A companhia começou com emissão de debêntures, mas já testou de um tudo, até o financiamento de uma obra via crowfunding quando tudo isso ainda era uma grande novidade.