Nova fase do Pode Entrar dá fôlego a incorporadoras de baixa renda; saiba quem larga na frente

A aprovação para financiamento para uma nova rodada do programa habitacional Pode Entrar, do município de São Paulo, deve trazer um vento de cauda para as incorporadoras voltadas para baixa renda – com destaque para a Tenda e para a Plano&Plano, que tem ampla atuação na cidade.

Na semana passada, o diretor-presidente da Companhia Metropolitana de Habitação (Cohab) de São Paulo, João Cury Neto, anunciou, em seu Instagram, a contratação de mais 10.151 moradias para o programa – o maior da história da cidade em termos de moradia popular.

Lançado em 2021, o Pode Entrar permite, entre outras frentes, que a Prefeitura compre imóveis privados para habitação de interesse social (HIS).

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O município assinou memorandos com incorporadoras para a primeira fase do programa, mas não adquiriu todas as 40 mil moradias pretendidas.
Por questões de documentação, apenas 20 mil foram aprovadas. E, por restrições de financiamento, entre dezembro do ano passado e janeiro deste ano, a Prefeitura acabou comprando 10.965 unidades.

Sobraram, portanto, cerca de 10 mil projetos aprovados, mas que aguardavam aquisição. Após uma revisão de orçamento, o poder municipal optou por adquirir um segundo lote de unidades com recursos da Caixa Econômica Federal.

As negociações se estenderam até o último 30 de agosto, quando a Secretaria Nacional do Tesouro aprovou o pedido da Prefeitura junto à Caixa para financiar o programa. Ao todo, foi liberado R$ 1,08 bilhão.

Entre as construtoras de baixa renda, a Plano&Plano pode ser uma das principais beneficiadas da nova frente de aquisição. A empresa foi a incorporadora listada em bolsa que teve mais empreendimentos aprovados pelo programa: 7 mil.

Foram contratados 3.640 na primeira etapa, totalizando um valor geral de vendas (VGV) de R$ 691,8 milhões.

A Plano&Plano acabou retirando 1.492 unidades do Pode Entrar, mas restaram outras 1.907 ainda não contratadas, que representam um VGV de R$ 370,8 milhões.

“Nas nossas contas, isso adiciona um lucro de R$ 100 milhões entre este ano e o próximo, sobre um total de R$ 350 milhões”, pondera um gestor que tem Plano&Plano na carteira.

Menos risco de inadimplência

No caso do Pode Entrar, o atrativo em participar é a oportunidade de reduzir os riscos de inadimplência.

“O programa é um potencializador de caixa porque é como se fosse uma venda no atacado para um único cliente: a Prefeitura”, avalia Daniela Ferrari, diretora executiva de habitação econômica do Secovi-SP.

O programa garante que o valor total seja empenhado pela Prefeitura na assinatura do contrato, eliminando o risco de falta de verba. As empresas receberão 15% no início e os 85% restantes durante as obras, ajustados pela inflação. A correção do fluxo de pagamentos para as construtoras diminui os riscos com imprevistos macroeconômicos, como a alta registrada nos preços de materiais e serviços no pós-pandemia.

Outra empresa que pode se beneficiar é a Tenda. Nas contas do BTG Pactual (do mesmo grupo de controle da Exame), a companhia tem R$530 milhões em projetos já aprovados e ainda não contratados – o que pode adicionar R$ 80 milhões a valor presente líquido, o equivalente a 5% do valor de mercado da companhia.

O banco também vê como uma opcionalidade sendo ignorada pelos investidores as perspectivas para atuação da empresa no Rio Grande do Sul.

A Alea (subsidiária da Tenda) inscreveu até 1,5 mil imóveis no programa habitacional regional do estado, de olho na redução do déficit habitacional após a tragédia das enchentes no primeiro semestre do ano.

“Estimamos que essas casas possam valer R$300 milhões e adicionar um VPL de R$ 75 milhões para a Tenda. Se a Alea for selecionada no programa habitacional do RS, suas operações poderiam facilmente atingir seu plano de lançamento de 4,5 a 5,5 mil imóveis para 2025 – um objetivo-chave para aumentar a escala de seu negócio de casas modulares e melhorar a lucratividade”, escreveram os analistas.

As ações da Tenda avançaram quase 6% no pregão desta segunda-feira após a recomendação. Já os papéis da Plano&Plano ficaram praticamente de lado, em alta de 0,4%.