Rio Bravo entra com primeira ação de despejo de um FII contra WeWork

A WeWork, empresa que chegou a ser a principal tomadora de imóveis em Nova York, agora passa por um período de inverno (também) no Brasil.

Nesta quarta-feira, 21, a Rio Bravo informou que entrou com uma ação judicial de despejo por inadimplência contra a WeWork.

A informação acaba de ser comunicada por meio de fato relevante pela gestora do FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).

No dia 1º de julho, a Rio Bravo Investimentos já havia informado ao mercado a primeira inadimplência da companhia em seu imóvel na Rua Girassol, 555, Vila Madalena, zona oeste de São Paulo, que representa 9,5% da receita contratada do fundo.

Agora, a WeWork soma três meses de atraso, mas mantém o pagamento do condomínio e do IPTU. De acordo com o documento, o impacto mensal negativo na receita do FII é de R$ 0,11 por cota.

Anita Scal, sócia-diretora da Rio Bravo, explica que desde o primeiro atraso, a situação foi acompanhada de perto pela gestora, que enviou diversas notificações à locatária. “As negociações com a Alvarez & Marsal, representante da WeWork, não resultaram em um acordo satisfatório para os cotistas.”

O acordo pedido pela companhia, segundo o documento, se tratou, entre outros pontos, do pedido da transição do contrato para um modelo de revenue share (compartilhamento de receitas) e redução dos valores de aluguel – o que foi imediatamente rejeitado pela Rio Bravo, controladora majoritária com 34,81% do ativo.

O contrato previa um período de cura e, após o término do prazo, encerrado em 20 de agosto, a gestora decidiu tomar medidas legais, incluindo o ajuizamento de duas ações judiciais, "sendo uma para a cobrança dos aluguéis em atraso e outra de despejo por falta de pagamento, com um pedido liminar para a desocupação do imóvel”, complementa Scal.

O INSIGHT entrou em contato com a WeWork, que não retornou até a publicação desta reportagem. O espaço segue aberto.

Da recuperação judicial nos EUA aos calotes no Brasil

A WeWork, que já foi avaliada em US$ 47 bilhões, obteve no final de maio deste ano a aprovação para seu plano de reestruturação de dívidas nos Estados Unidos, conhecido como chapter 11, com uma dívida na casa dos US$ 18,6 bilhões, contra US$ 15 bilhões de ativos.

Com cerca de 700 unidades em 40 países, a companhia enfrenta desafios significativos para sua recuperação. No pedido de recuperação judicial nos EUA, a empresa afirmou que sua operação na América Latina estava saudável e que ela honraria seus compromissos.

Entretanto, os calotes dos pagamentos dos aluguéis já atingem ao menos seis FIIs: além do RCRB11, ela também está inadimplente com o Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11), Torre Norte (TRNT11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11) e Fundo de Investimento Imobiliário de Multi Renda Urbana (VVMR11).

Entre fundos imobiliários e proprietários diretos, a WeWork ocupa 93 mil m² de imóveis locados no Brasil de alto padrão (A e A+).

Caso ela devolvesse todos os imóveis na capital paulista, a taxa de vacância dos escritórios na cidade poderia crescer 1,45 p.p. (pontos percentuais), elevando a vacância geral para 23,39% na cidade, segundo dados da plataforma Market Analytics, da SiiLA.

De proprietários diretos, a companhia já recebeu uma ordem de despejo do icônico edifício na Avenida Paulista, o Grande Ufficiale Evaristo Comolatti, em agosto, com uma dívida de R$ 4 milhões.

Crise no coworking?

O CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, explica que a WeWork fez uma abertura excessiva de unidades e nem todas são lucrativas. Agora, a estratégia é otimizar a operação.

“O que enxergamos desse movimento é que eles estão tentando devolver aquelas unidades que não são rentáveis e as mais estratégicas manter dentro do portfólio. Mas eles não têm a intenção de fechar as portas e ir embora, tem a intenção de tornar a operação mais lucrativa.”

Mas a estratégia vai além.

Segundo Arthur Moraes, professor e especialista em fundos imobiliários, o mercado já fala que os “calotes” da WeWork fazem parte de um plano para entrar com uma recuperação judicial no Brasil e renegociar as dívidas.

“Já temos agentes dizendo que é uma estratégia para forçar uma renegociação, com o objetivo de tentar acordos com alugueis mais baixos.”

Moraes complementa dizendo que não é uma crise do setor e, sim, interna da WeWork.

Nicastro conta que a empresa sofreu muito na pandemia, com o home office dos colaboradores, mas depois recuperou parte dos prejuízos com a volta gradual das empresas que buscavam escritórios com contratos de locação com prazos menores.

“Mas eles têm um contrato que eles amarram por 10 anos e eles sublocam por hora, por dia ou por 30 dias. Então eles têm um risco maior”, afirma.

Segundo o CEO, a SiiLA teve informações que a WeWork contratou um escritório especializado em recuperação judicial no Brasil.