Allos foca em disciplina de capital e reverte prejuízo no 3º tri; lucro é de R$ 113 milhões

Na Allos, empresa de shoppings centers nascida da fusão entre Alliansce Sonae e brMalls, a disciplina de capital tem sido um dos alvos, num momento em que o operacional vai "muito bem, obrigada" e os fundos de investimento imobiliário têm apetite de sobra.

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No terceiro trimestre, a companhia reverteu o prejuízo registrado um ano antes e reportou um lucro de R$ 112,77 milhões. A receita cresceu 11%, para R$ 650,5 milhões.

O Funds For Operations (FFO), que é o que o setor usa como uma proxy de lucro, foi de R$307,1 milhões, num crescimento de 27,7% — acima do avanço reportado por outras companhias do setor, como Iguatemi e Multiplan. O principal avanço, porém, está no FFO por ação, que cresceu 37,2%, impulsionado pela melhora operacional e pela continuidade dos
programas de recompra de ações.

"Ele reflete nossa melhora operacional e todo trabalho que temos feito de gerenciamento de passivos", diz Daniella Guanabara, CFO da companhia. No último ano, a companhia emitiu R$ 3,7 bilhões a custos mais baixos e prazos mais longos.

"E, também, a recompra de ações. Pois temos anunciando para o mercado que queremos ser mais constante e transparente no retorno aos investidores, o que fazemos com distribuição de dividendos e recompra de ações", completa.

A recompra tem sido uma estratégia da companhia na alocação de capital, que vem acompanhada da gestão de portfólio.

Depois da combinação das companhias, a empresa cresceu bastante e se tornou a maior do setor de shoppings centers na América Latina, com 50 shoppings próprios. Muitos desses ativos acabaram ficando pequenos perto do tamanho do portfólio. Mas casam muito bem com a estratégia, por exemplo, dos fundos imobiliários.

Por isso, a companhia estabeleceu um plano de desinvestimentos, com objetivo de vender R$ 1 bilhão em ativos. Não há um prazo estabelecido para as vendas, mas até novembro, a Allos chegou a 69% dessa meta.

"Eu desinvisto de um desses ativos menores, que casam com a estratégia dos fundos, e pego esse recurso para aplicar numa recompra de ações. Como eu tenho um diferencial ali entre o mercado privado e o mercado público, eu consigo vender a um preço melhor do que eu estou recomprando as minhas ações", diz Guanabara.

Na média, a Allos tem conseguido vender seus shoppings a um cap rate de 8% e recomprado suas ações a um cap rate de 14%.

Além das recompras, a companhia reformulou sua distribuição de dividendos. Em outubro, anunciou dividendos mensais. A cada trimestre, decide quanto que será distribuído nos próximos três meses. Para outubro, novembro e dezembro desse ano, o volume total é de R$ 150 milhões.

"A questão de anunciarmos a cada trimestre o que distribuiremos nos próximos três meses traz transparência e recorrência. O investidor pode se programar. Se quiser ter esse dividendo, sabe qual é a data de corte. Isso ajuda, inclusive, na nossa liquidez, porque eu trago mais volume para o papel."

Além do retorno ao acionista, a companhia tem aproveitado o reforço de caixa para pensar em planos de expansão dos ativos e de projetos multiuso. Hoje, a Allos tem 6,8 milhões de metros quadrados em potencial construtivo.

A companhia, por exemplo, tem o guidance de R $ 433 milhões em geração de caixa até 2033, em função de 49 torres em um terreno que estão em construção agora. A companhia troca o terreno por um percentual do valor de vendas daquele projeto, por exemplo, seja residencial, corporativo, ou de outros usos, como um hospital, por exemplo.

Além, diz Guanabara, do ganho indireto em vendas com o aumento do fluxo no shopping que está no entorno do terreno. Nas expansões, a companhia tem em seu pipeline a expansão do Shopping Maceió, em que é sócia com a Multiplan, e do Shopping Tijuca, qu evai ganhar um rooftop com área gastronômica.
Mais vendas por metro quadrado
Na operação, a companhia viu melhorias na produtividade. As vendas por metro quadrado cresceram 9,2% com mudanças nos mix dos shoppings e pela gestão de portfólio, que ganhou atenção especial na integração das duas companhias nesses quase dois anos de fusão.

"Quando falamos que estamos entregando sinergia de receita é  por meio da qualificação do mix do shopping", diz Guanabara. Muitas lojas âncoras que passaram por crises ao longo de 2023 saíram dando espaço para mais lojas menores, aumentando a oferta de marcas dos shoppings e mesmo permitindo a entrada de varejistas de tíquete médio maior.

"Quando eu troco a área de uma âncora e divido essa área em espaços menores e trago duas ou três satélites, elas têm uma proposta para o consumidor que é melhor e eu consigo ter um aluguel que também é melhor por metro quadrado", diz. Além disso, diz a CFO, 2024 também foi um ano de recuperação para as lojas âncoras que resistiram, trazendo uma combinação de mais vendas.

Nesse contexto a companhia viu o custo de ocupação cair de 10,8% para 10,4%, a inadimplência ficar negativa em 0,5% (com lojistas pagando aluguéis atrasados) e a ocupação passar de 95,7% para impressionantes 96,4%. De acordo com ela, com todas as regiões do país mostrando crescimento de vendas.

"Nesse mix, tenho foco em serviço, em gastronomia, em entretenimento. Queremos cada vez mais ser um share of life das pessoas e menos um share of wallet", afirma a executiva.