DNA logístico: BlueCap terá fundo de R$ 215 mi para desenvolver galpões

A BlueCap, gestora de fundos imobiliários dedicados a galpões logísticos, vai entrar no mercado de desenvolvimento de projetos. Não há, no ramo imobiliário, nada mais badalado no momento. O motivo, claro, é o boom do e-commerce Brasil adentro, com a urgente demanda do varejo por capilaridade. O desenvolvimento equivale basicamente a uma operação de private-equity, ou seja, mais risco e mais retorno do que os tradicionais fundos de renda.

Nas próximas semanas, vai para rua o segundo fundo da casa, agora com plano para investir R$ 215 milhões na compra de terrenos, planejamento, construção e locação de galpões destinados a serem centros de distribuição. O ciclo do fundo se fecha com a venda dos ativos. É diferente das carteiras de renda, em que os fundos compram os ativos já prontos para locação.

A BlueCap foi fundada em 2019 por profissionais que juntos participaram do desenvolvimento de nada menos do que 1,6 milhão de metros quadrados em projetos logísticos, num total de R$ 2,8 bilhões investidos. O responsável pelos negócios é Thomaz Camargo, que tem o faro para o setor quase no seu DNA, com dez anos à frente da RED e ainda com passagens pela Bracor e Hines. A casa é, na prática, uma transformação da RED, após a aquisição de uma gestora de fundos.

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O primeiro portfólio, voltado à renda, têm R$ 200 milhões captados em duas rodadas. Os recursos estão investidos em galpões em Cabreúva,  a menos de uma hora de distância da capital paulista, e Extrema, a cidade mineira de menor distância de São Paulo e o point logístico mais quente do momento — a taxa de vacância na região está próxima de zero.

“Levantamos R$ 115 milhões no começo da pandemia no ano passado. O fechamento da captação aconteceu no dia 9 de março de 2020, o primeiro dia daquela sequência de pregões de circuit breakers que viriam”, lembra Marcos Machado, gestor de recursos da casa, que chegou diretamente da Claritas, após 15 anos. “Foi uma chuva de emoções naquelas semanas.”

No mês passado, o mesmo fundo captou mais R$ 85 milhões. “Aqui a gente capta já sabendo o que vai fazer. Os recursos chegaram para nós em uma quarta-feira e, na sexta-feira, estávamos em Extrema assinando as escrituras”, comenta Camargo. Na semana seguinte, era a vez de fechar o contrato de aluguel, antes mesmo de o galpão estar concluído. “A demanda está tão grande naquela região que está relativamente com—um ver contratos antecipados”, comenta.

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O mercado de galpões logísticos, que já vinha em crescimento, simplesmente explodiu na pandemia, acompanhando a expansão do e-commerce e de todo o redesenho das estratégias de distribuição das companhias — algo que atinge desde varejistas até mesmo às próprias indústrias.

O foco da casa, nesse momento, são espaços para o que o mercado chama de “fulfillment”, aqueles centros de distribuição capazes de receber pedidos de clientes e coordenar entregas tanto para mini-CDs dentro da malha urbana como diretamente para o consumidor final. “Os mini-hubs ainda estão em desenvolvimento e não está claro como esse mercado vai se transformar”, comenta Camargo.

Muito metro quadrado no currículo

A decisão da BlueCap de partir para o desenvolvimento atendeu a uma demanda dos próprios investidores que a casa acessa. As duas ofertas realizadas para o primeiro fundo foram restritas a investidores profissionais. “Eles mesmo sabem da nossa experiência no ramo e nos questionaram por que não aproveitávamos isso.”

Enquanto o retorno de um fundo de renda de galpões gira em torno de 8% ao ano, o segmento de desenvolvimento se assemelha aos índices dos private-equities. Como é uma operação de maior risco, que envolve desde a compra dos terrenos, mais construção e até a colocação mercadológica, a rentabilidade esperada é maior: a taxa interna de retorno (TIR) costuma ser de 20% ao ano.

A carteira de desenvolvimento da BlueCap terá um prazo de seis anos no regulamento, com extensão por mais dois. Mas o time da gestora acredita que será um projeto de quatro anos, aproximadamente. “De qualquer forma, nosso planejamento é flexível, a construção dos galpões vai poder acompanhar a demanda do mercado.”

A questão é para lá de relevante já que o setor imobiliário é totalmente cíclico, os preços sobem quanto maior a demanda até o retorno cair. Daí, os investimentos param até que a procura volte a justificar novos projetos e um recomeço de ciclo de alta. “Lá em Extrema mesmo, já vimos gente pagando R$ 4 mil o metro quadrado, quando nosso preço foi de R$ 2,7 mil”, comenta Machado.

"Por isso, sempre procuramos captar com os ativos já selecionados. Ter dinheiro sem ter os alvos ou os projetos pode ser ruim. A pressão pela alocação dos recursos pode levar a compras mais caras ou aceita risco maior de locação", diz o gestor.

Questionado sobre o risco dos ciclos, Camargo explicou que galpões exigem menos tempo de construção — de oito a 12 meses — do que grandes prédios comerciais ou mesmo residenciais (que podem levar dois anos), o que diminui a probabilidade de a obra ficar pronta em uma virada de mercado.

Para todo mundo

Além do fundo de desenvolvimento, já está quase pronto o próximo fundo de renda — o terceiro portfólio da casa. Mas o plano para esse é captar por meio de uma oferta pública, e não de esforços restritos como as anteriores. A expectativa é lançar a operação entre junho e julho. Ainda que seja difícil  prever como estará a demanda do mercado até lá, a ideia é levantar cerca de R$ 200 milhões.

Com tudo na rua e no bolso, a BlueCap deve se tornar, ainda em 2021, uma gestora com R$ 600 milhões em imóveis destinados à logística.

Na opinião de Camargo, o Brasil, com o desenvolvimento e avanço do comércio eletrônico, ainda tem muitas regiões a serem desbravadas. “Agora ainda está tudo muito concentrado no Sudeste do país. Mas ainda faltam muitos hubs para serem desenvolvidos fora do eixo Rio-São Paulo-Minas.”