Depois de 2022 conturbado, MRV espera que 2023 traga alívio

A MRV espera que 2023 traga algum alívio para suas operações. A esperança vem de um conjunto de fatores: da porta para dentro, a inflação para o setor está mais controlada do que nos últimos dois anos, o que traz maior previsibilidade de gastos para a companhia. Da porta para fora, o novo governo de Luiz Inácio Lula da Silva traz perspectivas positivas para a habitação — e, para além da esfera federal, programas estatais de habitação estendem as possibilidades trazidas pelo Minha Casa, Minha Vida a um novo nível.

Os pontos são mencionados por Eduardo Fischer, CEO da companhia, em entrevista ao EXAME IN, como razões para que a empresa possa colher uma melhora gradual em seus resultados a partir deste ano -- e entregar, no fim das contas, o que foi prometido no último Investor Day, realizado em fevereiro. Maior geração de caixa e foco em rentabilidade estão na mira da companhia.

No balanço divulgado nesta quarta-feira, fica claro o tamanho do desafio que o último ano representou, ainda carregando boa parte dos efeitos da pandemia para o setor. A companhia teve prejuízo de R$ 149 milhões, revertendo lucro de R$ 902 milhões do ano anterior . É um resultado que começa já na primeira linha do balanço, com a queda de 6% na receita líquida e passa pelo aumento de 36% nas despesas operacionais. Fatores que já, de largada, trouxeram um Ebitda quase 70% menor na comparação com 2021, de R$ 350 milhões. E com margem bruta seis pontos percentuais menor. A partir daí, como aconteceu com praticamente todas as empresas do Ibovespa no último ano, o resultado financeiro exerceu seu peso: a receita de R$ 38,7 milhões do ano anterior virou despesa, de R$ 250 milhões.   

A Luggo foi a única divisão a dar lucro no ano  — ainda que pequeno, de R$ 2 milhões. A ideia, daqui para frente, é continuar a fortalecê-la. “Os juros altos fortalecem a atuação tanto da Luggo quanto da Resia, uma vez que as taxas crescem no Brasil e nos Estados Unidos, e torna mais caro comprar a casa própria. Além disso, a experiência com esse tipo de serviço é totalmente diferente, além de entregar imóveis melhores do que na locação tradicional”, afirma Fischer. Do lado da venda dos empreendimentos multifamily, os juros altos não deixam a história tão simples. Como afirmou no Investor Day, a companhia espera uma queima de caixa de US$ 110 a US$ 140 milhões na venda de dois deles ao longo deste ano.

O VGV de lançamentos caiu 3,1%, para R$ 9,1 bilhões. O Landbank cresceu em todas as divisões, com exceção da MRV Incorporadora, a maior de todas, que teve queda de 7,5% no ano, para R$ 53,9 bilhões. Em relação às demais: a Resia fechou 2022 com R$ 17,8 bilhões e a Luggo e a Urba com R$ 1,4 bilhão cada. 

A VSO da MRV caiu um ponto percentual no quarto trimestre do ano, seguindo o mesmo comportamento observado desde o primeiro trimestre. A companhia iniciou 2022 com 20% e terminou com 11%. A queda é justificada, mais uma vez, pelo aumento de preços praticado pela companhia — e que trouxe, mais uma vez, resultados em margem bruta para novas vendas na comparação trimestral.

A queima de caixa quadruplicou em relação ao ano anterior , passando de R$ 554 milhões para R$ 2,2 bilhões. “O ano começou de um jeito e terminou de outro. Temos uma previsibilidade de recursos muito maior, nossos preços subiram bem e continuam ainda em alta. Estamos olhando para 2023 como um ano de recuperação da companhia”, afirma Fischer.

Parte de como essa recuperação deve acontecer ficou clara já no evento anual a investidores da companhia. Para a operação nacional de construção e incorporação, a saída de 40 cidades, meta de vender 40 mil casas por ano (em vez de 70 mil), aumento da margem bruta para 33% em 2025 (lembrando que ela fechou 2022 na casa dos 19%) e queda gradual da alavancagem da companhia foram alguns dos pontos evidenciados e vistos com bons olhos pelo mercado.  

Todas essas mensagens foram reforçadas por Fischer durante a entrevista com o EXAME IN. Principalmente a de continuar praticando aumento de preços acima da inflação do setor, de olho na recomposição de margem bruta. A expectativa da companhia é que os resultados, em margem e em redução da queima de fluxo de caixa, apareçam principalmente a partir do segundo semestre de 2023.

Junto à nova estratégia, pesou também o fato de a ação da empresa estar altamente descontada . A queda nos últimos 12 meses é de mais de 50%. Nos últimos três anos, ultrapassa os 70%. “Nós gostamos da mensagem divulgada e principalmente do fato de que a MRV está focada em rentabilidade em vez de crescimento. Apesar de um cenário de curto prazo difícil com o fluxo de caixa, mantemos a nossa recomendação de compra. Se a companhia entregar o guidance de 2025, a ação estará negociada a apenas duas vezes P/E em 2025”, escreveram os analistas Gustavo Cambauva, Elvis Credendio e Bruno Tomazetto, do BTG Pactual, em fevereiro. 

O que fica, no fim desse conjunto de fatores, é o compromisso da companhia em disseminar aos investidores a mensagem de que — como boa parte do Ibovespa — vai apertar os cintos este ano em busca de rentabilidade. Depois de um 2022 difícil, uma MRV mais enxuta, focada em construir no landbank que já tem e mais focada em indicadores melhores de margem é o que eles podem esperar daqui para frente.