Aluguel sem corretora e sem app: projeto de incorporadora carioca tem investimento de R$ 450 mi

Alugar um apartamento ou uma casa em um grande centro urbano pode ser uma das tarefas mais extenuantes possíveis. São várias visitas a imóveis, perguntas à vizinhança, interações com imobiliárias ou com aplicativos de locação. Tudo ainda muito burocrático, longe de representar o auge de eficiência e rapidez. De olho em mudar esse jogo e garantir uma experiência menos traumática, a incorporadora carioca focada em alto padrão Performance Empreendimentos Imobiliários vai construir residenciais dentro do conceito de multifamily. Nesse modelo, ela inaugura edifícios com vários apartamentos mas não vende nenhum deles, disponibilizando 100% da capacidade para locação, em um processo conduzido diretamente com os locatários. A lógica, para ficar fácil de entender, é bastante similar à da Luggo, iniciativa recente da MRV — e que, mesmo recente, já faz sucesso, um indício do que essa nova dinâmica pode representar.

O conceito de Multifamily vem ganhando força ao longo dos últimos anos no Brasil. Inclusive, foi alvo de uma extensa reportagem no especial de imóveis da Revista Exame, publicado em outubro de 2022. Na data, a Luggo já havia atraído um contrato de R$ 1,7 bilhão da Brookfield para o desenvolvimento de 5 mil unidades em cidades como Fortaleza, Recife, Brasília e Porto Alegre. Com um aluguel que parte de R$ 1,5 mil, a ocupação total do prédio demorou apenas três meses para acontecer. 

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Dados da consultoria imobiliária CBRE apontam que existem, hoje, cerca de 70 edifícios no Brasil dedicados à locação, que somam 11 mil unidades. O número mais do que dobrou nos últimos três anos, em que foram construídas mais de 2 mil unidades por ano. O potencial de aumento, considerando as unidades ainda em construção, é de 40% até 2025. “São majoritariamente imóveis de 20 metros quadrados a 60 metros quadrados, mas dependendo do nicho podem ser muito maiores”, afirmou Antonio Reis Silva Neto, gerente de mercado de capitais da CBRE, à Exame.

“Há uma oportunidade enorme a ser explorada. Nos Estados Unidos, são mais de 40 milhões de apartamentos nesse modelo. O Brasil é um mercado menor, é claro, mas ainda tem muito espaço para aumentar a demanda. Hoje, cerca de 35% da população dos EUA mora de aluguel, enquanto esse percentual é de 20% por aqui”, afirma Renato Leite, COO da Performance, ao EXAME IN.

A ideia de se aventurar pelo mundo do ‘multifamily’ veio de pesquisas conduzidas pela Performance em busca de um novo nicho que conseguisse trazer uma receita mais estável em relação aos ciclos econômicos do que a atividade fim da companhia. Com 20 anos de história e mais de 50 projetos entregues, o core business está, mesmo, nos residenciais de alto padrão — ainda que já tenha feito comerciais, prédios corporativos e empreendimentos mixed use. Isso já foi feito antes, ainda que de forma bem diferente: dentro do setor hoteleiro. A Performance desenvolveu 12 prédios em parceria com a rede Accor, de olho no público que viria para as Olimpíadas e Copa do Mundo. Passada a euforia dos eventos, veio a busca por uma nova oportunidade em que a companhia pudesse se destacar e de ser líder.

Isso, é claro, sem deixar de lado o tradicional. Na principal atividade de incorporação, a empresa deve lançar R$ 1 bilhão em VGV neste ano. 

Agora, de olho no potencial do mercado de locação e no apetite por uma experiência mais fácil e simplificada, a incorporadora carioca criou duas subsidiárias totalmente dedicadas ao projeto de Multifamily: a Vivin (mesmo nome a ser recebido pelos empreendimentos) e a Livizi, que deve cuidar da gestão do dia a dia dos apartamentos e do relacionamento com os locatários. 

O projeto tem um capital investido total de R$ 450 milhões, a ser empregado ao longo de seis anos. O dinheiro, vale ressaltar, não sai todo do caixa da Performance. A empresa firmou uma joint-venture com o Grupo Patrimar — também focado em construção de alto padrão — em uma parceria na qual cada uma contribui com metade dos aportes e colhe metade dos lucros. A escolha do parceiro foi estratégica: enquanto a incorporadora carioca tem uma atuação restrita ao Rio de Janeiro, a sócia já tem empreendimentos em outras cidades do sudeste, o que colabora para o projeto final de expansão.

Se a Performance dependesse somente dos aluguéis para gerar o retorno ao investimento realizado, o prazo médio de retorno do dinheiro seria de cinco anos, nas estimativas do executivo. Mas a ideia é acelerar esse prazo, com a venda de empreendimentos a fundos de investimento, por exemplo. Em um modelo similar ao realizado pela MRV e, principalmente, por empresas nos Estados Unidos que trabalham dentro desse conceito. 

“Nosso plano é vender ativos locados, já funcionando, para fundos de investimento imobiliários ou empresas de propriedades que têm esse perfil de adquirir empreendimentos. Considerando esse cenário, nossa projeção é que a Vivin possa ter uma receita de R$ 400 milhões por ano”, diz.  Nessa conta, está a construção de aproximadamente 50 empreendimentos neste formato pelo país. O que deve começar com o dinheiro empregado pelas empresas na joint-venture, mas também deve contar com construções alavancadas via financiamento bancário. 

Um ponto importante é que, após a venda concluída, a Livizi continuará sendo a gestora dos prédios, em uma estratégia de manter o padrão com o qual os locatários já estarão acostumados, bem como de tornar os ativos mais interessantes para o público para quem os prédios podem ser vendidos, uma vez que não terão de se preocupar com as necessidades diárias de moradores. 

O local mirado para as construções está próximo aos grandes centros comerciais, mas longe da alta renda. O oposto do que plataformas de locação, como a Housi, por exemplo, vêm fazendo. Aliás, para se diferenciar desse modelo, mais comum em cidades como São Paulo, por exemplo, a Performance aposta num prazo mais longo. O contrato mínimo será de um ano, com a possibilidade de o cliente estendê-lo por mais tempo. Os apartamentos, via de regra, não serão mobiliados, mas, por uma taxa adicional ao aluguel, isso poderá ser providenciado para quem se interessar.

De acordo com Renato Leite, COO da Performance, cada empreendimento Vivin deve custar em torno de R$ 55 milhões a R$ 60 milhões. O primeiro deve ser inaugurado daqui a dois anos, na capital carioca. Todos os prédios nesse formato devem ter de 200 a 250 apartamentos, divididos em quatro formatos: studio, quarto-sala, dois quartos ou três quartos (sendo o de dois dormitórios o que terá maior quantidade).

O público mirado para esse projeto não é o de alto padrão, mas o de famílias com renda mensal em torno de R$ 8 mil a R$ 12 mil. O motivo? Escala.

“Não conseguiríamos levar o projeto para o Brasil, como pretendemos, se focássemos só no alto padrão. A média renda é um espaço com uma demanda muito grande, olhando a população do Brasil. Tem muito de hábito, principalmente de novas gerações, de não comprar um imóvel, é claro, mas também há pessoas nessa faixa de renda que precisam alugar por necessidade mesmo”, diz Leite.

Apesar de a alta renda não ser explorada pela Performance, há quem já esteja de olho nesse nicho no Brasil. Um exemplo é a JFL Realty, que nasceu em 2015 e tem como sócio-fundador Jorge Felipe Lemann, filho do sócio do trio 3G. No projeto, chamado JFL Living, o pacote de aluguel começa em R$ 6,5 mil e inclui uma série de facilidades, como café da manhã, limpeza e manutenção dos apartamentos.

No fim, é tudo sobre comodidade. É essa oferta que deve crescer cada vez mais no país e, no limite, deve derrubar o preço dos imóveis residenciais --- pelo menos na opinião de Alexandre Frankel, fundador da Vitacon. Em entrevista à Exame no ano passado, o executivo afirmou que acredita em um futuro de moradia a custo zero, considerando a oferta de serviços o motor para essa transformação. Daqui até lá, o caminho parece ainda longo, mas certo é que, como toda inovação, difícil mesmo é acreditar que esse mercado possa regredir. Sobrevive quem souber lidar melhor com as mudanças -- e tiver um relacionamento de primeira com o consumidor.