Vem aí uma (longa) temporada de M&As em shopping centers

Depois de esfriar com a pandemia, o setor de shopping centers começa a entrar no que deve ser um longo e intenso ciclo de fusões e aquisições, com os fundos de investimento imobiliário, os FIIs, de volta ao jogo.

Em um relatório recente sobre o setor, a equipe de analistas do Santander calcula que, desde janeiro, as transações no setor de shopping centers movimentaram algo na casa de R$ 3,4 bilhões, 25% a mais do que em 2022. A maioria delas foi entre junho e outubro. É só o começo.

Enquanto as operações de compra e venda de ativos se intensificam, os FIIs têm conseguido reforçar seus bolsos para operações. E as ofertas na mesa também estão a preços mais atrativos. “A expectativa de taxas de juros mais baixas está permitindo que os FIIs de ‘tijolos’ captem recursos, após um longo período com recursos limitados”, escreve a equipe do banco, liderada por Fanny Oreng.

De janeiro a setembro de 2023, os FIIs de shoppings captaram cerca de R$1,5 bilhão, contra R$ 640 milhões do mesmo período do ano passado. No total, as ofertas dos FIIs (seja para shoppings, galpões ou escritórios, por exemplo) somaram R$ 13,5 bilhões.

Mas ainda estão no pipeline cerca de R$ 14,8 bilhões, segundo a gestora Hedge Investiments, em ofertas para serem realizadas até o fim de 2023, sendo 17% delas na categoria de shopping centers.

Algumas das operações do segundo trimestre dão o tom. A própria Hedge fez quatro aquisições de participações em shoppings de julho a outubro, entre eles o Shopping Jardim Sul, da Allos. Em agosto, a Vinci fez uma oferta de R$ 280 milhões por fatias no Shopping Conjunto Nacional, em Brasília, o Natal Shopping e Via Sul, em Fortaleza, todos da Ancar Ivanhoe.

Donas de um portfólio considerado mais premium de ativos, as empresas do setor listadas na Bolsa devem ficar mais na ponta vendedora, de acordo com o Santander.

Apesar de um varejo ainda cambaleante, o bom portfólio de lojas e receita com serviços como restaurantes, eventos e entretenimento vem garantindo uma boa receita.

A expectativa de analistas de BTG Pactual (do mesmo grupo de controle da EXAME) é de que as vendas cresçam de 7% a 9%, impulsionadas por serviços, entretenimento e restaurantes, e que os indicadores de locação também sejam robustos. A alavancagem média também está melhor do que em 2019, ano anterior à pandemia.

Mas o mau humor do investidor com a bolsa — e com o varejo — se reflete nos papéis, que estão descontados. “Continuamos a observar uma grande discrepância entre os preços pagos pelos ativos dos players não listados e o valuation das empresas que estão na Bolsa”, dizem os analistas do Santander.

Pelos cálculos da equipe do banco, enquanto os FIIs listados negociam a múltiplos de uma vez o valor dos ativos, no caso das operadoras listadas, esse desconto é de 50%.

Além disso, entre os players de capital privado o cap rate das negociações está na casa de 8% a 9%, enquanto para as empresas listadas esse indicador está em torno de 14%, mesmo com ativos de melhor qualidade.

(O cap rate é uma medida de retorno usada para ativos imobiliários, que divide a receita operacional de um imóvel pelo preço de um imóvel. Quanto menor o cap rate, mais valorizado está o ativo.)

É o caso, por exemplo, do grupo Iguatemi, dono dos shoppings Iguatemi e JK Iguatemi, em que o valor de negociação das ações implica um cap rate de 14,7%, bem acima da média histórica de 8,3%.

O Santander não destaca aquisições pontuais e mais estratégicas para as operadoras listadas, mas acredita que, nesse cenário, devem apostar no crescimento por meio de aumento de área bruta locável dos empreendimentos em que já atuam.

Dentre as listadas, a empresa com mais ativos que podem virar alvo de vendas é a Allos, que tem protagonizado as transações mais recentes como reflexo da fusão de Aliansce Sonae com brMalls.

A empresa é, desde a junção dos dois grupos, a maior operadora do Brasil em número de shoppings e ainda possui alguns ativos com receita líquida anual abaixo de R$30 milhões, que poderia vender -- o que representa menos de 3% da receita líquida total. Isso também ajudaria na desalavancagem da companhia, de 2,4 vezes ao fim do primeiro semestre.

Mas o banco ainda vê mais companhias dispostas a vender seus ativos. “Também acreditamos que a Iguatemi poderia desinvestir alguns ativos que não se encaixam em sua estratégia geral (como São Carlos) e/ou participações minoritárias em shoppings nos quais a empresa é a única proprietária (por exemplo, Market Place e Galleria).”

Já a JHSF, dona do Cidade Jardim, poderia vender ou reduzir a participação no Shopping Bela Vista e Ponta Negra, “dada a diferença no perfil do cliente em relação ao seu negócio principal”, explicam os analistas do Santander.

Ainda na ponta vendedora, o Santander aponta os fundos private equity. A Gazit vendeu participação de 33% no Shopping Cidade Jardim e, em setembro, uma fatia do Shopping Eldorado e a Brookfield já sinalizou que quer se desfazer de seus ativos.

Os fundos de pensão também podem optar pela venda de parte de seu portfólio — normalmente participações minoritárias, algumas de shoppings considerados de alta qualidade — para atender à Portaria nº 4.661/2018 do Conselho Monetário Nacional, que restringiu os investimentos imobiliários diretos.

“Os fundos de pensão brasileiros detêm uma carteira única de ativos, a nosso ver, e têm até 2030 para se adequar à lei”, dizem os analistas do Santander.