A JHSF encerrou o segundo trimestre com receita bruta de R$ 985 milhões, alta de 81% na comparação anual, no melhor segundo trimestre de sua história. O Ebitda ajustado — lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização — mais que dobrou, para R$ 502 milhões, enquanto o lucro líquido avançou 81%, para R$ 444 milhões.

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O salto do resultado teve uma contribuição importante da incorporação. No trimestre, a companhia reconheceu contabilmente parte da primeira tranche da venda de estoques do Boa Vista Estates para sua gestora, a JHSF Capital. Mas os negócios de renda recorrente, que vêm ganhando peso na estratégia da companhia, também cresceram: a receita bruta avançou 30%, para R$ 439 milhões, e o Ebitda ajustado subiu 31%, para R$ 197 milhões.

É justamente nessa segunda frente que a companhia concentra boa parte de seus planos para os próximos anos.

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Os ativos de renda recorrente já têm uma geração estabilizada de Ebitda de R$ 750 milhões. Com os projetos contratados e em desenvolvimento, a expectativa é levar esse número a R$ 2 bilhões em até cinco anos. A conta inclui a expansão de shoppings, hotéis, aeroporto, clubes (focados em surfe e tênis) e residências para locação, além do crescimento da gestora.

Os pregos da fundação

A estratégia é resultado de uma transformação que a JHSF vem conduzindo. A companhia nasceu concentrada no desenvolvimento imobiliário e continua tendo a incorporação como uma de suas principais atividades. Ao longo dos anos, porém, adicionou negócios com foco na alta renda capazes de gerar receita independentemente dos ciclos de lançamentos imobiliários.

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Primeiro vieram os shoppings. Depois, hospitalidade e gastronomia, com o Fasano, seguidas pelo Aeroporto Catarina, clubes (focados em especialidades como tênis e surfe), residências para locação e, mais recentemente, a gestora de recursos.

Segundo Augusto Martins, CEO da JHSF, a diversificação permite reduzir a exposição da companhia aos ciclos do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, escolher melhor o momento para colocar novos empreendimentos à venda. “Se a companhia fosse puramente de incorporação, faça chuva, faça sol, todo trimestre a gente teria que lançar os produtos, independentemente do momento de mercado e da relação de oferta e demanda”, diz.

Com uma base maior de resultado recorrente, a JHSF pode preservar os estoques e evitar lançamentos em momentos menos favoráveis. "Nos preparamos para desafios futuros em um país de ciclos longos e juros altos", prossegue.

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No segundo trimestre, os shoppings responderam por 29% do Ebitda ajustado dos negócios recorrentes. Aeroporto representou 28%; residências e clubes, 27%; hospitalidade e gastronomia, 14%; e a JHSF Capital, 2%.

Shoppings e aeroporto crescem

Nos shoppings, a receita bruta avançou 10% no segundo trimestre, para R$ 106 milhões. As vendas dos lojistas cresceram 6%, para R$ 1,2 bilhão, e o aluguel mesmas lojas, medido pelo SSR, aumentou 10,7%.

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A ocupação do portfólio ficou em 98,2%. No Shopping Cidade Jardim, chegou a 100%.

A companhia inaugurou no fim de maio o CJ Village Boa Vista, em Porto Feliz, com aproximadamente 15 mil metros quadrados de ABL e cerca de 100 operações. Também está ampliando o Shopping Cidade Jardim e desenvolvendo um novo shopping na Faria Lima, com inauguração prevista para 2027.

No aeroporto, a receita cresceu 54%, para R$ 107 milhões, enquanto o Ebitda ajustado avançou 26%, para R$ 56 milhões.

O crescimento, contudo, veio acompanhado de pressão sobre as margens. A margem Ebitda ajustada caiu de 68,8% para 56%, em meio ao aumento do custo do combustível e a novos gastos operacionais.

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A JHSF prepara agora a sexta expansão do Aeroporto Catarina, que deverá chegar a 20 hangares. Em abril, a companhia também concluiu a aquisição da Embassair, operação de aviação executiva no aeroporto de Opa-Locka, em Miami.

Boa comida e cama aquecida

Hospitalidade e gastronomia tiveram crescimento mais moderado de receita, mas com melhora da rentabilidade.

A receita bruta avançou 5,8%, para R$ 133 milhões, enquanto o Ebitda ajustado aumentou 16,6%, para R$ 27 milhões. A margem Ebitda ajustada passou de 20,2% para 22,6%.

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Nos hotéis, a diária média subiu 6%, para R$ 4.384, e o RevPar, métrica de desempenho no setor, avançou 7,3%.

A expansão internacional é uma das principais avenidas para essa vertical. O pipeline inclui novos projetos Fasano em Miami, Londres, Cascais, Sardenha e Milão, além de Punta del Este. Fora do Brasil, a estratégia é crescer preferencialmente com um modelo asset light, no qual a companhia pode receber receitas de operação e de marca sem necessariamente financiar sozinha os ativos.

Tijolo por tijolo

Para executar seus planos de expansão, a JHSF vem investindo aproximadamente R$ 500 milhões por ano. A expectativa é manter os investimentos próximos desse patamar nos próximos anos. Parte do crescimento, no entanto, deverá contar com recursos de terceiros.

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A JHSF Capital foi criada em 2023 justamente para combinar o capital da companhia com o de investidores. A gestora já reúne mais de R$ 12 bilhões em ativos sob gestão e 21 fundos. Em dezembro, a companhia concluiu a venda de seus estoques prontos e em desenvolvimento para um Fundo de Investimento Imobiliário, arrecadando R$ 5,2 bilhões. O fundo será gerido pela JHSF Capital.

A contribuição direta da gestora para o Ebitda da JHSF ainda é pequena, mas a função estratégica é financiar parte da expansão sem concentrar toda a necessidade de capital no balanço da companhia.

Projetos internacionais, como os de Londres, Sardenha e Milão, já utilizam veículos estruturados pela gestora.

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A estratégia também apareceu na incorporação. Em dezembro do ano passado, a JHSF vendeu R$ 5,2 bilhões em estoques imobiliários para um fundo gerido pela JHSF Capital, operação que ajudou a reforçar o caixa e teve reflexo no resultado deste trimestre.

Poupança em terrenos

Mesmo depois da venda, a companhia mantém um banco de terrenos com potencial de aproximadamente R$ 28 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).

Em até cinco anos, parte desses projetos poderá seguir um modelo semelhante ao da transação anterior, com a utilização de fundos e capital de terceiros.

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Se o pipeline for executado como previsto, a companhia espera sair de uma base estabilizada de cerca de R$ 750 milhões de Ebitda nos negócios de renda para R$ 2 bilhões no médio e longo prazo. É sobre esse crescimento que a companhia calcula um valor de mercado potencial entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões em um horizonte de três a cinco anos.

Composição da dívida

A expansão encontra a companhia com uma posição financeira mais confortável. A JHSF encerrou o período com caixa líquido de cerca de R$ 1,2 bilhão e spread médio da dívida abaixo de 1% do CDI, o menor nível da história da empresa. O prazo médio de pagamento é de sete anos. "A estrutura foi montada para permitir que os investimentos continuem mesmo se o ambiente de juros elevados persistir", diz Martins.

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