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A valorização de imóveis depende cada vez mais do acesso a transporte, serviços, trabalho e lazer, além de atributos tradicionais como localização, metragem e acabamento. Para o mercado imobiliário, dados sobre mobilidade, demografia, infraestrutura e legislação ajudam a orientar projetos e investimentos. Empreendimentos conectados à cidade podem facilitar rotinas, poupar tempo e preservar relevância no longo prazo.

Por muito tempo, avaliar um imóvel correspondeu a olhar para localização, metragem, número de dormitórios, acabamento e, naturalmente, preço. Esses atributos conservam sua importância, mas já não contam toda a história. Em um mercado cada vez mais orientado por experiência, conveniência e eficiência, o valor de um empreendimento também está naquilo que existe ao seu redor e no tempo que ele é capaz de devolver para quem vive ali.

Essa virada de perspectiva é especialmente determinante para quem atua no mercado imobiliário, porém não se limita a ele. Ela diz respeito à maneira como cidades se desenvolvem, empresas escolhem onde investir e consumidores tomam decisões de compra. Bairros que ganharam novas conexões de transporte, serviços, restaurantes, escritórios ou atravessaram processos de revitalização urbana mostram, na prática, como essas transformações podem alterar a dinâmica e a percepção de valor de uma região.

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A localização, por exemplo, deixou de ser somente uma questão de endereço. Hoje, ela significa acesso e tempo. A proximidade de transporte público, comércio, serviços, escolas, restaurantes, espaços de trabalho e opções de lazer interfere diretamente na rotina e na percepção de valor de uma região. Quanto mais uma localização facilita o acesso a diferentes dimensões da vida cotidiana, maior tende a ser sua capacidade de permanecer relevante ao longo do tempo.

Mais do que a relação entre casa e trabalho, o que mudou foi a maneira como as pessoas passaram a valorizar o próprio tempo e a conveniência no dia a dia. Se antes morar perto de determinados pontos da cidade era principalmente uma questão de deslocamento, hoje a lógica é mais ampla: busca-se uma localização que viabilize resolver melhor a rotina, acessar serviços e escolher como utilizar o próprio tempo — um ativo cada vez mais valioso.

Essa evolução tem consequências para o setor imobiliário. Conceber um empreendimento não implica apenas erguer uma determinada quantidade de metros quadrados. Mais do que isso, representa entender como aquele projeto se conecta à vitalidade urbana e quais expectativas ele estará apto a atender nos próximos anos. Também significa pensar em como os espaços podem contribuir para o bem-estar, com áreas e soluções que favoreçam qualidade de vida, convivência e sustentabilidade.

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É aí que dados e conhecimento de mercado ganham protagonismo. Incorporadoras precisam acompanhar mudanças demográficas, hábitos de consumo, mobilidade, infraestrutura e legislação. O desafio é converter essas informações em decisões concretas: onde construir, para quem, com quais características e com que visão de longo prazo.

Essa análise também precisa considerar o conhecimento de quem vive e atua diariamente na estruturação das cidades. O incorporador tem um papel fundamental nesse debate e precisa ser ouvido nas discussões sobre zoneamento, legislação e desenvolvimento urbano. Afinal, as decisões tomadas hoje sobre uso e ocupação do solo terão impacto direto sobre a cidade que construiremos amanhã.

Para investidores, a lógica é igualmente válida. O potencial de valorização de um ativo imobiliário não depende exclusivamente do imóvel em si, e sim do ecossistema em que ele está inserido. Regiões que recebem investimentos em mobilidade, infraestrutura, serviços e revitalização urbana podem criar novas centralidades e redefinir a percepção de valor de certas áreas.

Isso não quer dizer que todo empreendimento deve oferecer tudo. Trata-se de compreender que o imóvel faz parte de uma rede maior. Uma boa localização pode diminuir a dependência do carro. Serviços próximos podem facilitar a rotina. Espaços bem planejados podem favorecer diferentes formas de uso. Áreas pensadas para o bem-estar podem agregar qualidade à experiência de quem vive, trabalha ou circula naquele espaço. E a integração com a cidade pode ampliar a resiliência do ativo ao longo de seu ciclo de vida.

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Para as empresas, essa discussão traz ainda outra dimensão: a responsabilidade sobre o desenvolvimento urbano e a qualidade dos espaços que ajudam a construir. O segmento imobiliário participa diretamente da reconfiguração das cidades e, por isso, suas decisões têm efeitos que ultrapassam os limites de cada empreendimento.

Na minha visão, esse é um dos pontos mais interessantes do momento atual do mercado: o sucesso de um projeto deve ser medido tanto pelo que acontece dentro de seus muros como pela relação que ele estabelece com a cidade.

Essa visão, contudo, exige uma revisão de mentalidade. É necessário sair de uma lógica exclusivamente baseada em produto e incorporar uma perspectiva de longo prazo, em que arquitetura, urbanismo, comportamento, tecnologia e negócios estejam alinhados.

Requer, inclusive, escutar mais. As cidades não são estáticas, e os desejos das pessoas tampouco. O que hoje se traduz em conveniência pode deixar de ser suficiente na próxima década. Novas gerações terão outras prioridades, novas tecnologias revolucionarão serviços e mobilidade, e novos arranjos das cidades continuarão influenciando nossas escolhas. Para quem toma decisões no mercado imobiliário, antecipar esses movimentos é parte essencial da estratégia.

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No fim, metros quadrados continuam tendo valor. No entanto, o valor de um imóvel está cada vez mais relacionado ao que esses metros quadrados permitem fazer e, principalmente, ao tempo, às experiências e às possibilidades que uma boa relação com a cidade proporciona.

É nessa confluência entre imóvel e cidade que vejo uma das principais oportunidades para o futuro do nosso setor: mais do que construir melhores imóveis, criar endereços que façam a vida funcionar melhor, gerando valor para as pessoas, para as cidades e para os negócios.

'Perguntas frequentes'

O que influencia o valor de um imóvel além da metragem e da localização? ＋

O valor de um imóvel também está relacionado ao acesso a transporte público, comércio, serviços, escolas, restaurantes, espaços de trabalho e lazer. Esses fatores podem facilitar a rotina e devolver tempo aos moradores.

Como a infraestrutura urbana pode valorizar uma região? ＋

Investimentos em mobilidade, infraestrutura, serviços e revitalização urbana podem criar novas centralidades e mudar a percepção de valor de determinadas áreas. Novas conexões de transporte também podem reduzir a dependência do carro.

Por que os dados são importantes para as incorporadoras? ＋

Os dados ajudam as incorporadoras a acompanhar mudanças demográficas, hábitos de consumo, mobilidade, infraestrutura e legislação. Essas informações orientam decisões sobre onde construir, para qual público e com quais características.

O que determina o potencial de valorização de um ativo imobiliário? ＋

O potencial de valorização depende tanto das características do imóvel quanto do ecossistema urbano em que ele está inserido. Regiões com serviços, mobilidade e infraestrutura podem ampliar a conveniência e a resiliência do ativo ao longo do tempo.

Qual é o papel das incorporadoras no desenvolvimento das cidades? ＋

As incorporadoras participam diretamente da reconfiguração urbana, pois suas decisões afetam o uso dos espaços e a relação dos empreendimentos com a cidade. O texto também defende a participação dos incorporadores nas discussões sobre zoneamento, legislação e desenvolvimento urbano.

Bianca Setin

Vice-presidente da Setin Incorporadora na Exame

Expertises

Conteúdo de Bianca Setin

O novo valor de um imóvel está além dos metros quadrados