Segurança de imóvel e liquidez de aplicação financeira

O cenário de taxas de juros em queda, com o qual o mercado trabalha para 2007, será muito positivo também para o segmento de fundos de investimento imobiliário. Aliado às expectativas de maior crescimento da economia, esse fator possibilita antever que o volume de  ofertas públicas desse investimento pode dobrar. Hoje, o patrimônio total dos fundos imobiliários é de  2,9 bilhões de reais, dos quais aproximadamente 80% correspondem às ofertas registradas nos últimos seis anos.

A liderança do setor é do segmento de edifícios comerciais, com 25%, seguido por shopping centers, com 18%. Há também fundos imobiliários que têm como lastro empreendimentos em hotéis e hospitais. Dos 64 fundos constituídos, 21 já são negociados na Bovespa. O mais recente deles é do Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo, com o montante de 65,4 milhões de reais ofertados para o varejo.

Nos últimos sete anos houve um considerável aumento no número de fundos de investimento imobiliário. A volatilidade dos mercados de capitais contribuiu para isso e se tornou uma resposta possível à nova necessidade do investidor. Esses fundos, que existem nos principais países ocidentais há mais de 30 anos, são uma alternativa de aplicação em grandes empreendimentos imobiliários, mesmo para quem tem poucos recursos. A aplicação inicial mínima é de 1000 reais.

Desde novembro de 2005 os fundos imobiliários receberam mais um incentivo, conforme determina a lei nº 11 196. Estão isentos de Imposto de Renda Retido na Fonte os cotistas que possuírem menos de 10% das cotas de fundos imobiliários formados por, no mínimo, 50 investidores e que tiverem suas cotas negociadas em balcão organizado ou bolsa.

O fundo imobiliário é sempre administrado por uma instituição financeira credenciada na Comissão de Valores Mobiliários. Ela detém a propriedade fiduciária dos bens e direitos integrantes do patrimônio do respectivo fundo, isto é,  os bens do fundo são registrados como propriedade da instituição administradora, mas não fazem parte do seu patrimônio, estando protegidos de eventuais dificuldades que possam envolvê-la, assim como não pode haver quaisquer ônus sobre eles. Ocorrendo problemas com a instituição administradora, uma nova administradora é eleita para assumir a propriedade fiduciária e a gestão do patrimônio do fundo.

Semestralmente, o administrador está obrigado a divulgar ao cotista  um relatório contendo uma série de informações do fundo: negócios realizados,  programa de investimentos para o semestre seguinte, dados da conjuntura econômica do mercado imobiliário,  perspectivas da administração para o semestre seguinte, valor de mercado de bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo, relação das obrigações contraídas no período, valor patrimonial da quota, relação dos encargos debitados pelo fundo e demonstrações contábeis acompanhadas de parecer de auditor independente. Esses controles permitem ao investidor   não apenas segurança como também escala, poder de negociação, redução de custos, simplificação de procedimentos, bem como uma alternativa de investimento além do tradicional apartamento, sala ou escritório.    

* Fábio Nogueira é diretor da Brazilian Mortgages