Quanto realmente custa comprar um imóvel

São Paulo – A compra de um imóvel não é apenas uma questão de juntar um valor para dar de entrada e fazer a parcela do financiamento caber no orçamento. A burocracia de tornar o imóvel de fato seu envolve uma série de outros custos que não são exatamente leves para o bolso, e o comprador deve estar preparado para encará-los. Além disso, a natureza do imóvel adquirido pode envolver ainda outros custos. Veja a lista dos verdadeiros custos de se comprar um imóvel e quanto eles vão pesar:

1. Valor da entrada

Embora seja possível financiar 100% do valor do imóvel para quem tem renda familiar de até 5.400 reais nas regiões metropolitanas ou 4.300 reais nos demais municípios, para quem tem renda familiar mais alta que isso será necessário dar uma entrada. O valor mínimo será de 10% do valor do imóvel, para algumas linhas.

Na Caixa, por exemplo, é possível financiar até 90% do valor do imóvel. Ou seja, para um imóvel de 500.000 reais, seria necessária uma entrada mínima de 50.000 reais, que pode ser obtida por meio da poupança em uma aplicação financeira conservadora e de alta liquidez, como a caderneta de poupança, os CDBs e o Tesouro Direto. Outra opção é entrar em um consórcio imobiliário cujo valor da carta de crédito seja suficiente para dar esta entrada.

2. Custo Efetivo Total (CET) do financiamento

Quem financia o imóvel não deve apenas olhar para as taxas de juros, mas sim para o Custo Efetivo Total do financiamento, o chamado CET. Este é o percentual que deve ser levado em conta na hora de calcular a parcela mensal do financiamento. O CET inclui os juros, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). Na Caixa, por exemplo, a taxa de juros do crédito pró-cotista, para quem financia com recursos do FGTS, é de 8,66% ao ano, enquanto que o CET é de 9,01% ao ano.

3. Custo da moradia

Se você mora de aluguel e comprou seu primeiro imóvel ainda na planta, não se esqueça de que seu orçamento deverá comportar o aluguel e uma eventual taxa de condomínio, além das parcelas pagas à construtora. Mas lembre-se de se certificar de que há fôlego financeiro para continuar pagando aluguel caso a entrega do imóvel atrase.

Os contratos costumam já prever um atraso de 180 dias, mas em casos extremos – e que frequentemente levam os compradores à Justiça – o atraso pode facilmente chegar a um ano ou mais. Se a intenção é comprar um imóvel já pronto, some às parcelas do financiamento o valor da taxa de condomínio. É o mínimo que você vai pagar por sua moradia.

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4. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O ITBI é um imposto municipal que o comprador deve pagar ao adquirir um imóvel. A alíquota varia de município para município, mas não ultrapassa 3%. Nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota é de 2% sobre o valor do imóvel. Pode haver descontos, com ou sem limite máximo, para imóveis de menos de 500.000 reais, financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Há basicamente duas formas de desconto do ITBI. Uma delas consiste na aplicação de uma alíquota reduzida sobre uma parte do valor do financiamento, e tudo que exceder esse teto será tributado sob a alíquota normal. É o que acontece na capital paulista. O teto do desconto é de 42.800 reais e a alíquota reduzida é de 0,5%. Assim, para um imóvel de 400.000 reais, com 300.000 reais financiados pelo SFH, o comprador pagará 0,5% sobre 42.800 reais e 2% sobre os 357.200 reais restantes.

A outra forma é o desconto sem o teto. É o que ocorre, por exemplo, em Santos, no litoral paulista. Nesta cidade, o ITBI é de apenas 0,5% sobre todo o valor do financiamento pelo SFH. Segundo o exemplo acima, 0,5% sobre 300.000 reais, sendo que os 100.000 reais restantes seriam tributados pela alíquota cheia. Existem ainda alguns casos de isenção. Em Fortaleza, funcionários públicos municipais não precisam pagar ITBI na compra do primeiro imóvel.

As Prefeituras também determinam prazos para o pagamento do ITBI, e cobram multa de quem os excede. Em São Paulo, por exemplo, o imposto deve ser pago em até dez dias a partir da data do contrato de compra e venda. Em alguns municípios, também é possível parcelar o imposto.

5. Escritura pública

Quando se financia um imóvel, não é preciso se preocupar com essa parte, uma vez que o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública. Caso a compra se dê à vista, porém, será necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

Em São Paulo, por exemplo, o valor da escritura é sempre proporcional ao valor do imóvel. A escritura de um imóvel de 300.000 reais custa 2.497,31 reais. Já um de 600.000 reais requer uma escritura de 3.074,93 reais. Já no Rio de Janeiro, toda escritura de valor declarado superior a 49.889,02 custa 604,26 reais.

Para saber o custo das escrituras no seu estado, basta acessar a página do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, que disponibiliza, em arquivo pdf, as regras de custos cartoriais de todos os estados. No entanto, a escrita burocrática pode suscitar dúvidas, e os prazos e documentos necessários para lavrar uma escritura variam também de estado para estado. Pode ser necessário apresentar uma série de certidões, que normalmente devem ser providenciadas pelo vendedor. Por isso, é aconselhável entrar em contato com um tabelionato de notas para saber o valor da escritura, os documentos necessários e a quem compete providenciá-los.

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6. Registro do Imóvel

Com o ITBI pago e a escritura em mãos, é hora de registrar o imóvel. “O comprador precisa levar as vias do contrato assinadas e a guia de ITBI paga para que o cartório possa dar entrada no Registro”, diz Daniele Akamine, sócia-proprietária da consultoria imobiliária Akamines. Segundo ela, em algumas cidades também é preciso apresentar algumas certidões, que na maioria das vezes devem ser providenciadas pelo próprio vendedor. “Algumas das certidões exigidas podem ser emitidas diretamente nos sites da Receita e do INSS, gratuitamente. O custo total é de até 400 reais”, explica a advogada.

Os valores do registro também variam de estado para estado e tomam como base o valor de alienação do imóvel. Em São Paulo, o registro de um imóvel de 500.000 reais custa 1.792,21 reais. No Rio Grande do Sul, o registro de um imóvel no mesmo valor sai por 1.996,10 reais. Os valores dos registros também podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Simulação

Vamos fazer um cálculo simplificado do custo das principais despesas cartoriais e do ITBI de um imóvel de 400.000 reais, com 300.000 reais financiados, na cidade de São Paulo:

ITBI: 7.358 reais
0,5% sobre o valor financiado, com limite de 42.800 reais; ou seja, 0,5% sobre 42.800 reais. Soma-se a isso 2% sobre o valor restante de 357.200 reais.
Registro de imóveis: 1.792,21 reais (se não for a primeira compra) ou 896,10 reais (50% de desconto, caso o comprador nunca tenha tido imóvel em seu nome).
Eventuais despesas com certidões: 400 reais
Total: de 8.654,10 a 9.550,21 reais, cerca de 2% do valor total do imóvel

Vamos agora simular as mesmas despesas para uma compra à vista de um imóvel de 600.000 reais na cidade de São Paulo:

ITBI: 12.000 reais
2% sobre 600.000 reais, sem desconto
Escritura: 3.074,93 reais
Registro de imóveis: 2.063,25 reais (se não for a primeira compra) ou 1031,63 reais (50% de desconto, caso o comprador nunca tenha tido imóvel em seu nome).
Eventuais despesas com certidões: 400 reais
Total: de 16.506,56 reais a 17.538,18 reais, cerca de 3% do valor total do imóvel

Atualmente, a Caixa já oferece a possibilidade de incluir esses custos no financiamento e, assim, parcelá-los.