Por que os preços dos imóveis podem ter chegado ao topo

São Paulo – Em relatório publicado nesta segunda-feira, analistas da agência classificadora de risco Fitch dizem acreditar que os preços dos imóveis residenciais brasileiros já tenham alcançado a estabilidade, notadamente em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. De acordo com o relatório, não há uma crença em uma queda de preços no mercado atual, nem na existência de uma bolha imobiliária. Uma queda significativa de preços, porém, é esperada no cenário mais pessimista traçado pelos analistas.

A ideia de uma bolha imobiliária é desconstruída pela Fitch, que justifica a alta estrondosa dos preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos com motivos como a estagnação dos preços entre 1995 e 2007, o crescimento da economia brasileira, o crescimento da classe média, a expansão do crédito, a queda do desemprego e o déficit habitacional. O relatório dá, contudo, duas justificativas para basear a crença de que os preços dos imóveis residenciais já tenham atingido o topo:

1. As altas nos preços dos imóveis voltaram a ficar em linha com o crescimento da renda da população, diz o documento. Nos últimos anos, os preços se elevaram acima da renda, tanto em termos nominais quanto reais. “Embora a informação estatística seja limitada e haja uma grande dispersão de preços e rendimentos entre e até mesmo dentro dos bairros, a informação disponível claramente mostra que imóveis de boa qualidade e tamanho razoável no Rio de Janeiro e em São Paulo se tornaram muito caros para a vasta classe média”, diz o texto.

A relação entre os preços e a renda média estimada das famílias é de mais de cinco vezes em São Paulo e mais de sete vezes no Rio de Janeiro, números superiores aos da Europa Ocidental e da América no Norte, diz o relatório. Isso indicaria, portanto, que os preços dos imóveis nessas cidades já estão bem salgados para boa parte da população, obrigada a se lançar a dívidas de longo prazo.

2. O retorno com aluguéis (a renda anual com aluguéis dividida pelo preço de compra do imóvel) está decrescendo em São Paulo e no Rio, o que pode ser uma indicação de que os imóveis estão supervalorizados, “a menos que haja expectativas de maior crescimento na renda ou significativo ganho de capital”, diz o relatório. O documento cita dados da Fipe, que mostram que o retorno dos aluguéis em São Paulo caiu de 0,70% em janeiro de 2008 para 0,50% em julho de 2012; no Rio, nas mesmas datas, o retorno passou de 0,55% para 0,35%.

Tendência é a estabilidade

Mas não adianta se animar achando que isso significa que os preços vão cair e que comprar a casa própria ficará mais fácil. Para os analistas da Fitch, ao menos no médio prazo, os preços parecem ter se estabilizado. Boa notícia para quem é dono de imóveis e não pretende vendê-los em breve – ou quer calma para fazê-lo.

“Embora os preços pareçam caros de qualquer maneira, Fitch Ratings não espera que os preços caiam significativamente em um ambiente econômico benigno, dado o suprimento de médio prazo e os desequilíbrios de demanda”, diz o texto. Outro motivo citado pelos analistas é o fato de as maiores cidades brasileiras ainda terem preços acessíveis quando comparadas a metrópoles como Xangai e Moscou, onde a relação preço/renda é bem maior que a de São Paulo, segundo o relatório.

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Forte queda de preços é considerada

Para classificar o risco das transações hipotecárias brasileiras, os analistas da Fitch trabalham com um cenário econômico conservador, em que os preços dos imóveis poderiam cair abaixo dos níveis de 2008. Nesse cenário pessimista, as quedas reais nos preços poderiam superar os 50% em algumas regiões, sacrificando mais o Rio de Janeiro e o Distrito Federal, onde os preços subiram mais rapidamente e são atualmente os mais altos do país.

Neste cenário, uma recessão poderia levar o crédito a secar e o desemprego a crescer, o que elevaria a exposição das famílias brasileiras, hoje altamente endividadas. “Como os compradores normalmente estão entrando em um financiamento imobiliário pela primeira vez, eles podem não se planejar para períodos de rendimentos menores e podem subestimar os custos de manter um imóvel. Em um cenário de recessão com uma alta de desemprego, pode haver uma elevação das taxas de inadimplência e de vendas forçadas, com consequente queda dos preços dos imóveis”, diz o relatório.

Há outros fatores de risco, como o fato de o financiamento habitacional ser concentrado em poucas instituições financeiras, especialmente na Caixa, detentora de 75% deste mercado. Ou mesmo o simples fato de o governo precisar elevar a Selic para ajudar a conter a inflação, o que encareceria o crédito. A alternativa aos recursos da poupança para a concessão de crédito habitacional, a securitização, ainda é um instrumento caro e escasso no Brasil, lembra o relatório. O reltatório no original em inglês está disponível no site da Fitch Ratings, e pode ser acessado na íntegra mediante cadastro gratuito.