Por que a parcela do financiamento do imóvel pode aumentar?

Dúvida do internauta: Tenho um financiamento imobiliário realizado pelo sistema de amortização SAC, no qual o valor das parcelas diminui ao longo do tempo. No entanto, em dezembro o valor da prestação foi menor do que em janeiro. O que justifica o aumento?

Resposta de Marcelo Prata*

No Sistema de Amortização Constante (SAC) o pagamento da dívida acontece, como o próprio nome diz, de maneira constante. Para ilustrar, alguém que financia 1 milhão de reais em 100 meses, no SAC, irá amortizar 10 mil reais por mês (1 milhão de reais / 100 meses). Como o valor amortizado será constante, via de regra, as prestações serão decrescentes, porque os juros diminuirão com o passar do tempo.

A parcela e o saldo devedor deste tipo de financiamento costumam ser reajustados pela Taxa Referencial (TR), que também corrige a caderneta de poupança e o saldo do FGTS. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país. (veja em mais detalhes como é calculada a Taxa Referencial)

Embora a Taxa Referencial (TR) tenha um impacto significativo no valor que será pago por você ao longo do financiamento, há um outro fator que deve ter gerado o aumento no valor das prestações, conforme relatado: o seguro obrigatório embutido na prestação do financiamento.

Existem dois tipos de seguros obrigatórios que estão incluídos na prestação do financiamento: o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e o MIP (Morte ou Invalidez Permanente), que fica mais caro toda vez que você muda de faixa de idade.

Em algumas seguradoras a faixa de idade muda a cada cinco anos e em outras a cada dez anos. Nesse último caso, um mutuário que tenha 40 anos, por exemplo, pagará mais pelo seguro quando completar 50 anos.

Mesmos dentro do sistema SAC, no qual as prestações são decrescentes, essa mudança de faixa cria um "degrau", como pode ser visto no gráfico a seguir.

Gráfico mostra a variação dos custos das parcelas do financiamento imobiliário pelo sistema SAC nas mudanças de faixa de idade do seguro obrigatório (Reprodução)

Para dar um exemplo do impacto que a mudança de faixa de idade pode ter na parcela do financiamento, simulei o caso de quem tem um saldo devedor de 500 mil reais no mês em que mudou de faixa de idade. A tabela abaixo mostra o preço do seguro para esse financiamento em cada faixa de idade, considerando os valores cobrados pela seguradora do Banco do Brasil. Quanto maior a idade, maior o impacto do reajuste do seguro no custo da parcela.

Contudo, não podemos perder de vista o impacto que a correção monetária tem sobre o saldo devedor e o valor total pago pelo financiamento. A variação da TR no acumulado de 2015, por exemplo, foi de 1,79% e, neste primeiro mês do ano, de 0,1320%. Mesmo sendo um percentual muito abaixo da inflação (o IPCA atingiu 10,67% em 2015) ao longo de 30 anos ele causa um aumento substancial no valor final pago pelo financiamento, conforme mostra a simulação abaixo:

Simulação mostra o impacto da taxa referencial no custo do financiamento imobiliário (Reprodução)

Porém, vale lembrar que estamos falando de valores futuros, que não podem ser avaliados levando em conta o valor do dinheiro hoje. Como a inflação vem sendo bastante superior à variação da TR, podemos afirmar que, ao final de 30 anos, caso esse comportamento se mantenha, o valor da prestação final terá muito menos peso no seu bolso do que hoje.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

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