Os fundos imobiliários que valem a pena

Responsáveis por fundo do shopping Higienópolis dizem que torres comerciais no Rio e shoppings em regiões pouco exploradas podem originar bons fundos imobiliários

São Paulo – A gestora de recursos Rio Bravo foi responsável pelo lançamento do fundo imobiliário do shopping Higienópolis, um dos mais rentáveis do mercado brasileiro. Em pouco mais de dez anos, a empresa também lançou outros 25 fundos e construiu uma excelente reputação no mercado imobiliário. Em entrevista a EXAME.com, o diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo, Luiz Eugenio Figueiredo, e a gerente, Anita Spichler, afirmam que os fundos que investem em torres comerciais no Rio de Janeiro ou em shoppings em regiões de alta renda ainda carentes de centros de compras podem ser considerados investimentos promissores nesse setor. Leia abaixo os principais trechos da entrevista:

EXAME.com – Como encontrar um bom fundo imobiliário para investir?

Anita – Um bom fundo dá um retorno equivalente a 0,8% ao mês ou mais. Como em muitos casos o lucro é isento de Imposto de Renda, no longo prazo esse acaba sendo um investimento atrativo.

Figueiredo – O problema é que fazer uma boa análise do investimento pode ser mais complexo do que isso. No fundo, o que importa é a atratividade do imóvel que vai gerar os aluguéis e remunerar os investidores. O difícil é saber quão atrativo será um imóvel no futuro. Imagine, por exemplo, um fundo imobiliário de um shopping que tem apenas 50% dos espaços alugados. Agora imagine que a gente saiba que ali perto vão ser construídas diversas torres comerciais que vão elevar bastante o fluxo de pessoas naquele shopping durante o dia. A tendência é que as vendas do shopping subam e que a taxa de vacância caia brutalmente. Antes que isso vire realidade, o investidor pode estar diante de uma boa chance de comprar as quotas de um fundo com um preço atrativo, já que o aumento das receitas vai naturalmente levar à valorização das quotas. É esse o trabalho que o investidor tem de fazer.

EXAME.com – Na sua avaliação, que fundos são bons para investimento neste momento?

Figueiredo – É difícil dizer. O desempenho de cada fundo vai depender dos imóveis que o gestor compra, da localização dessas propriedades, do cenário macroeconômico… Neste momento, algo que eu ainda considero um bom investimento são as lajes corporativas no Rio de Janeiro. A cidade tem carência de prédios de escritórios devido à falta de terrenos nos locais onde as empresas querem se instalar. Então é difícil que um empreendimento com essas características não se transforme em um fundo lucrativo.

EXAME.com – O que deu mais dinheiro nos últimos anos na área de fundos imobiliários?

Figueiredo – Os ganhos que tiveram maior visibilidade foram com shoppings. Esse setor tem diversas empresas com ações em bolsa. Então há uma divulgação maior da valorização dos shoppings sempre que uma empresa compra um empreendimento por centenas de milhões de reais, por exemplo. É importante lembrar que os fundos imobiliários não se apropriam dessas altas de preço na mesma velocidade. Devido à falta de liquidez, nem sempre o valor das quotas dos fundos de shoppings reflete o que o mercado está pagando por empreendimentos semelhantes.

Anita – Além disso, algumas vezes uma empresa de capital aberto paga muito por um shopping porque está comprando não apenas a propriedade mas também o direito de administrá-la. É um negócio que vai gerar receitas para o comprador por muitos anos. Então existe um prêmio.

EXAME.com – Em que cidades estão localizados os shoppings interessantes para se investir?

Figueiredo – Acho que as melhores oportunidades de shoppings talvez não estejam mais nos grandes centros. Na região do Leblon, por exemplo, já há um número muito grande de shoppings. Mas há cidades menos populosas que abrigam muita gente com renda e que ainda não tem um centro de compras à altura. Acho que são nesses locais que se encontram as melhores oportunidades.


EXAME.com – No setor de hotéis, a Rio Bravo enxerga boas oportunidades?

Figueiredo – Não investimos muito em hotel. Tínhamos três empreendimentos, mas agora estamos só com dois. Não é que não seja possível ganhar dinheiro com hotéis, mas nos últimos anos foi mais difícil que com shoppings.

Anita – Quem ganha mais dinheiro com o hotel é o administrador.

Figueiredo – Mas isso não significa que descartaríamos um fundo imobiliário só porque ele investe em hotéis. Vou te dar um exemplo. Por motivos profissionais, costumo ir a Recife. Lá, há um hotel em que eu gosto de me hospedar. Mas nos últimos meses, não consegui dormir nesse local nenhuma vez porque está sempre lotado. O que eu quero dizer é que faltam bons hotéis em Recife e que lá isso pode ser um ótimo negócio.

EXAME.com – Muitos investidores não recomendam fundos imobiliários que possuem imóveis alugados para hospitais ou faculdades devido à dificuldade de retirar os inquilinos em caso de inadimplência. Vocês têm a mesma opinião?

Figueiredo – Eu concordo parcialmente. É mais difícil despejar um hospital? Lógico que é. Imagine ter que remover pessoas que estão internadas ali. O mesmo acontece com universidades. Pode ser impossível despejar por falta de pagamento uma instituição de ensino com 10.000 alunos. Mas da mesma forma que nós sabemos disso, outros investidores também sabem. Se o risco de investir nisso é maior, provavelmente o retorno também é.

EXAME.com – Imóveis residenciais poderiam render um bom fundo imobiliário?

Figueiredo – Acredito que os imóveis residenciais até tenham um bom potencial de valorização neste momento. Chegamos a avaliar o lançamento de um fundo imobiliário com residências que tenha quotas negociadas em bolsa, mas é muito difícil montá-lo. Um fundo de imóveis comerciais pode comprar um prédio só ou então entre cinco a dez andares em bons edifícios. Alguns andares eu posso alugar para o mesmo inquilino. Depois transformo isso num fundo com patrimônio de 100 milhões de reais, por exemplo. Agora imagine montar um fundo com apartamentos de 1 milhão a 5 milhões de reais. Tenho que comprar vários apartamentos em prédios diferentes e alugar para inquilinos diferentes. É muito mais difícil de administrar. Imóveis residenciais também não geram contratos de longo prazo e previsibilidade. É por isso que tradicionalmente não são considerados imóveis de renda.

EXAME.com – A legislação já permite que os fundos invistam somente em papéis financeiros ligados ao setor imobiliário. A Rio Bravo fará isso?

Figueiredo – Planejamos lançar neste ano um fundo imobiliário só com CRI [certificados de recebíveis imobiliários]. A Votorantim já fez isso.

Anita – Também existe um fundo do Credit Suisse Hedging Griffo que compra e vende imóveis e que, entre um negócio e outro, deixa o caixa aplicado em CRI.

EXAME.com – Isso é algo que já deu certo ou ainda está numa fase de testes?

Figueiredo – O mercado de fundos imobiliários com ativos financeiros ainda está amadurecendo. A regulamentação é nova. Muitos fundos vão surgir em breve. Também vai ter fundo que vai comprar outros tipos de ativos financeiros, como letras hipotecárias. Pela lei, podem entrar até ações de empresas do setor de construção de imóveis num fundo.

EXAME.com – O ano de 2010 foi excelente para os fundos imobiliários, tanto em rentabilidade quanto em novas emissões. O setor vai continuar a crescer tão rapidamente?

Figueiredo – É verdade que o ano passado foi muito bom. Muitas instituições financeiras que não estavam no mercado de fundos imobiliários lançaram seus primeiros produtos. Com os juros em queda, eles decidiram testar o mercado. Mas eu acho que já está havendo uma acomodação.


EXAME.com – Quais são os principais fundos da Rio Bravo?

Figueiredo – Temos 26 fundos, mas só três têm cotas negociadas na BM&FBovespa: o Shopping Pátio Higienópolis, o Grand Plaza Shopping (antigo ABC Plaza Shopping) e o Rio Bravo Renda Corporativa.

EXAME.com – Por que o fundo do shopping Pátio Higienópolis é um dos mais bem-sucedidos do mercado?

Figueiredo – A Rio Bravo tem uma forte tradição em fundos imobiliários ligados a shoppings. O do shopping Higienópolis gerou uma rentabilidade muito boa para os investidores desde sua criação em 1999. O fundo tem apenas uns 500 quotistas porque é muito difícil comprar quotas na BM&FBovespa. Ninguém quer vendê-las.

Anita – Praticamente todos os dias alguém me liga interessado em saber se conheço quem queira vender as quotas. Se você parar para pensar, hoje o aluguel do fundo nem é tão alto em relação ao valor do imóvel. É que os interessados acreditam que o shopping poderá se valorizar ainda mais no futuro mesmo com seu valor de mercado já em torno de 1,2 bilhão de reais.

EXAME.com – Por quê?

Anita – O empreendimento é muito bom. Fizemos a ampliação no ano passado. As novas lojas já estão todas alugadas ou com um contrato pronto para ser assinado. Ainda ficou faltando a ampliação do segundo andar [praça de alimentação], que deve agregar mais quase mil metros quadrados em área bruta locável. Também vamos reformar aquele casarão que abrigava as instalações da Polícia Federal, na esquina da avenida Higienópolis com a rua Albuquerque Lins. Mas ainda não decidimos o que vamos fazer ali.

EXAME.com – O casarão será demolido?

Figueiredo – Não podemos mexer na parte externa porque o casarão é tombado. Parte do imóvel também precisa ser locado a algum interessado em desenvolver atividades culturais.

EXAME.com – O fundo do Grand Plaza Shopping obteve uma rentabilidade negativa no ano passado devido à desvalorização das quotas. O que aconteceu?

Anita – O fundo não teve um desempenho bom devido à expansão que será feita no shopping. Parte da receita gerada pelo aluguel será utilizada para a construção de cerca de 80 novas lojas. Num primeiro momento, a rentabilidade do negócio diminuirá para o investidor. Mas quando esses espaços forem inaugurados, o shopping começará a gerar receitas maiores.

EXAME.com – Como funciona esse fundo?

Figueiredo – Ele é resultado da fusão do antigo ABC Plaza Shopping com o Fundo JK de Investimento Imobiliário. Esses fundos eram donos de empreendimentos que ocupavam praticamente o mesmo terreno em Santo André [SP]. Só que um explorava o aluguel da torre comercial e o outro ganhava com o shopping. Fizemos então a primeira fusão de fundos com quotas negociadas em bolsa. Foi fácil estabelecer a relação de troca porque era possível fazer isso com base nas cotações de mercado. O investidor também ficou mais diversificado, foi interessante para ele.

EXAME.com – E quais as características do Rio Bravo Renda Corporativa?

Figueiredo – Esse é um fundo de gestão ativa. Nós compramos e vendemos imóveis quando avaliamos que os preços estão interessantes. Isso é bem comum nos EUA, mas no Brasil apenas 10% dos fundos imobiliários trabalha dessa maneira. Esse fundo captou recursos no ano passado e já investiu quase todo o dinheiro. Recentemente compramos um andar no edifício Jatobá Green Building, no Brooklin Novo, em São Paulo. Também compramos um andar no edifício Parque Paulista, na alameda Santos.

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