Fundo imobiliário bate recorde de cotistas. Vale a pena?

São Paulo — Há sete anos o piloto de aviões Danilo Bastos, 38, precisou encontrar uma aplicação que lhe garantisse renda mais regular e que fosse um pouco menos instável do que o mercado de ações, onde investia. Com formação prévia em finanças, ele resolveu partir para os fundos imobiliários.

“Na minha profissão, parte da minha remuneração está ligada a quantidade de voos que eu faço. Nos meses que eu não voo muito, ganho menos. Os investimentos, então, vieram para reforçar meu orçamento”, diz. “Comecei com os fundos de ações e, em seguida, migrei para as ações que pagam dividendos. Mas os pagamentos nem sempre são recorrentes, fica difícil para você controlar e se programar.”

“Em 2011, apliquei em fundos imobiliários pela primeira vez e gostei. É mais simples de entender do que as ações”, completa o piloto. “De pouco em pouco, fui reduzindo meus investimentos em ações e migrando o dinheiro para os fundos imobiliários. Hoje, tenho mais de 90% da minha carteira nos fundos.”

Danilo não é exceção, já que cada vez mais pessoas estão migrando parte de suas aplicações para os fundos imobiliários. Segundo os dados mais recentes divulgados pela B3, entre janeiro e julho deste ano, houve um salto no número de cotistas de fundos imobiliários, que passou de algo em torno dos 100 mil para os atuais 166,5 mil —recorde histórico.

A corrida tem explicação: os fundos imobiliários estão em alta há dois anos e devem fechar 2018 também no azul. Especialistas recomendam os fundos imobiliários como uma alternativa para diversificar a carteira de investimentos. Eles são aplicações de renda variável, mas, diferente das ações, investem em imóveis em vez de empresas. O investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou escritórios de um prédio, por exemplo.

Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior, pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes empreendimentos.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração, gestão e performance.

Segundo Ricardo Almendra, sócio da gestora RBR Assetos, os fundos imobiliários pegaram carona nos últimos anos na busca por investimentos que pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic, que passou de dois dígitos para os atuais 6,5% ao ano, seu menor patamar histórico.

“Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas dos fundos ainda podem subir um pouco mais, mas a rentabilidade tende a se estabilizar em algum momento. No entanto, o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos”, diz Almendra.

Gustavo Bueno, head de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos, ressalta que a recuperação no mercado imobiliário ainda está só começando. “A taxa de desocupação [chamada de vacância] das lajes corporativas ainda é alta, mas já começou a cair e deve seguir caindo”, diz. “Não temos novos lançamentos de empreendimentos, o que ajuda a taxa de vacância a diminuir, aumentando os aluguéis e, consequentemente, a remuneração dos cotistas.”

Os fundos imobiliários, segundo Bueno, são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações. “A volatilidade dos fundos imobiliários é a metade da volatilidade do Ibovespa, por exemplo, ou até menos.”

Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de médio ou longo prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por no mínimo alguns anos para conseguir retornos atrativos.

Como escolher o fundo

Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas aconselham olhar para outros fatores mais importantes do que a rentabilidade passada. “Quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo tende a ser”, diz Almendra, da RBR.

A principal recomendação dos especialistas é pôr a mão na massa e investigar a localização e a qualidade dos imóveis. Elas são responsáveis por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo, por exemplo, e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.

Em relação à qualidade do imóvel, é indispensável se informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor. Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo.

“Uma outra dica importante é verificar que tipo de contrato de aluguel os locatários assinaram. Às vezes, quando você checa a taxa de desocupação e inadimplência, elas podem estar baixas. Mas o cenário pode mudar de uma hora para outra”, alerta Thiago Schietti, sócio da gestora Horus GGR. “Uma saída para isso seria checar se os empreendimentos possuem contratos de locação atípicos, que podem incluir seguros contra o término antecipado do contrato ou prazos bem mais longos.”

Além disso, quanto mais diversificado for o fundo, melhor. O pequeno investidor, segundo os especialistas, deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel. Também é recomendável investir em fundos imobiliários de gestores com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo é igualmente importante.

Se o investidor for aplicar em fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), é preciso saber que eles podem ser menos rentáveis pelo fato de a taxa básica de juros estar em seu menor patamar histórico. No entanto, eles são interessantes para diversificar a carteira do investidor.

Quando o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.