Como avaliar se investir em imóvel para alugar vale a pena

São Paulo – Se você está disposto a ter um pouco de trabalho e enfrentar a burocracia para comprar um imóvel para alugar – ou se está para se mudar e não sabe se vende ou aluga seu antigo imóvel – existem algumas maneiras de saber se o investimento realmente vale a pena, ou se é melhor colocar o dinheiro em um investimento mais seguro e mais líquido. Imóveis não são investimentos de baixo risco, e a forma mais conservadora de investir neles é visando uma boa renda com aluguel. Afinal, a valorização pode ou não ocorrer, sendo um fator mais difícil de ponderar e, portanto, de maior risco.

Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:

1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa

O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conheça todos os custos na hora de comprar um imóvel usado.

Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).

O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.

A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.

Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.

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Para comparar os dois investimentos, você pode tomar como base o aluguel que você conseguiria por determinado imóvel, ou considerar dados de mercado, fornecidos pelos CRECIs ou Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda pelas próprias imobiliárias. Se não informarem o retorno médio, normalmente as pesquisas desses órgãos informam os preços médios de venda e os aluguéis médios em cada região, o que já permite o cálculo do retorno bruto.

Por exemplo: de acordo com os preços de imóveis anunciados e os aluguéis pedidos pelos proprietários acompanhados pelo Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel de imóveis em São Paulo está em 0,48% ao mês (5,76% ao ano). Suponha um aluguel que seria tributado na faixa mais alta de imposto de renda (27,5%) e que o proprietário pagaria 8% de taxa de administração imobiliária, o máximo recomendado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP). O imóvel estará sempre ocupado e não vamos considerar a depreciação.

O retorno líquido desse imóvel seria, portanto, de aproximadamente 0,32% ao mês ou 3,84% ao ano. Poderíamos considerar esse retorno como sendo acima da inflação, uma vez que, após um ano, esse valor será corrigido pelo IGP-M. Entre as NTN-Bs disponíveis para compra, o retorno varia de 3,53% a 4,04% ao ano mais IPCA, antes de imposto de renda e eventuais taxas de administração. Os vencimentos variam entre 2020 e 2050.

Em função desses prazos, a alíquota de IR para quem não vendesse os títulos antes do vencimento seria de 15%. Vamos também considerar uma corretora que cobre zero taxa de administração, o que deixaria apenas a taxa de custódia obrigatória de 0,3% ao ano sobre o valor dos títulos. O rendimento líquido dessas NTN-Bs, portanto, variaria de algo como 2,53% a 3,48% ao ano acima do IPCA.

Nesse cenário, o aluguel vale mais a pena que a NTN-B, mas dependendo de outras condições de mercado – como o aquecimento da economia, a taxa de vacância, a administração e as condições do imóvel – o investidor pode considerar o prêmio de risco pequeno em relação à renda fixa. No longo prazo, ao vender o imóvel o investidor pode obter uma valorização ou, no mínimo, a correção pela inflação, como ocorre com a NTN-B. Mas uma desvalorização também pode ocorrer.

Uma comparação mais simples pode ser feita com a caderneta de poupança, em que não incidem taxas ou imposto de renda. Com a Selic em 7,25% ao ano, a caderneta vem remunerando em 0,41% ao mês, cerca de 5% ao ano. Supera o retorno líquido do aluguel em São Paulo, mas não conta com a correção da inflação. De fato, a poupança vem sistematicamente perdendo da inflação.

Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap, a comparação com a poupança, embora usual pela facilidade, não é a mais adequada. “Na poupança, o juro incide sobre o juro, o que não ocorre com o imóvel, que paga uma renda. A NTN-B é mais adequada pois paga juros semestralmente, e o investidor faz o que quiser com esse dinheiro”, explica.

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Por meio desse tipo de comparação, você pode ainda descobrir o valor máximo que está disposto a pagar por um imóvel para ganhar uma determinada quantia de aluguel; ou ainda quanto de aluguel precisa cobrar para o investimento no imóvel que você já tem valer a pena.

2. Nunca se esqueça do imposto de renda

Como visto no exemplo anterior, a alíquota de imposto de renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

No caso dos aluguéis, a alíquota é função do valor do rendimento, descontada a taxa de administração imobiliária, e existe uma faixa de isenção para aluguéis de baixos valores; já no caso das aplicações financeiras, não existe essa isenção, mas a alíquota é função do prazo. Para aplicações superiores a dois anos, paga-se apenas 15% de imposto de renda. Compare a tabela do imposto de renda para aplicações financeiras (primeiras duas colunas) com a tabela de IR para aluguéis válida para 2013 e atualizada anualmente (últimas duas colunas):

Tempo de aplicação	Alíquota (%)	Rendimento mensal (R$)	Alíquota (%)
Não há faixa de isenção	-	Até 1.710,78	Isento
Acima de 720 dias	15,0	De 1.710,78 até 2.563,91	7,5
De 361 a 720 dias	17,5	De 2.563,92 até 3.418,59	15,0
De 181 a 360 dias	20,0	De 3.418,60 até 4.271,59	22,5
Até 180 dias	22,5	Acima de 4.271,59	27,5

“Por isso é importante buscar uma maior eficiência tributária e considerar a rentabilidade líquida de IR ao comparar os investimentos”, lembra Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários da FGV-SP. Ele explica que uma forma de potencializar essa eficiência é optar por um imóvel menor e mais barato, que gere um aluguel isento ou de alíquota baixa (mas ainda assim representando boa rentabilidade), e diversificar o restante do dinheiro em outras aplicações financeiras. Pode ser mais vantajoso do que concentrar todos os recursos em um único imóvel mais caro e de aluguel mais alto.

3. Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo

Consultorias imobiliárias, como corretoras e administradoras de imóveis, podem fornecer a você dados sobre a vacância dos imóveis residenciais e comerciais. Este é um bom ponto de partida para avaliar o risco de vacância dos imóveis na região, isto é, quais suas chances de ficar vagos e por quanto tempo. A taxa de vacância mostra o percentual de imóveis vagos, enquanto a velocidade de locação mostra o tempo médio para se alugar um imóvel naquela região ou uma unidade em determinado prédio.

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Conhecer esses indicadores é fundamental, pois enquanto seu imóvel estiver vago, você não vai ganhar nem um centavo. Muito pelo contrário, só vai ter gastos com o condomínio, o IPTU e eventual manutenção do bem. A imobiliária Lopes, por exemplo, costuma fazer levantamentos do desempenho da carteira de imóveis sob sua administração, e mostrou que, no ano passado, um apartamento de dois quartos que ficava vago em São Paulo levava entre 15 e 24 dias para alugar. Já casas e apartamentos de três quartos levaram cerca de 40 dias.

É importante, portanto, ponderar se o retorno que você vai ter com determinado imóvel é adequado ao seu risco de ficar vago ou ao tempo que ele leva para ser alugado. Taxas de vacância altas ou muita demora para alugar, para um retorno que não é espetacular, são sinais de mau negócio. Mauro Miranda aconselha ainda a ser mais específico na pesquisa: “Verifique com os ocupantes do prédio pretendido se há muitas unidades vagas e há quanto tempo elas estão desocupadas”, diz.

Fique atento também ao número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

4. Verifique a qualidade do imóvel e de sua administração

É claro que, ao escolher um imóvel, seja ele comercial ou residencial, você vai prestar bastante atenção à qualidade da unidade em si. Mas você se lembrou de fazer uma vistoria do prédio? De saber se sua administração é eficiente? Se seu condomínio é alto? “Não é só questão de retorno. Edifícios deteriorados e taxas de condomínio altas afugentam locatários que poderiam até pagar um aluguel mais alto”, diz Mauro Miranda.

Para o professor, é recomendável contar com o auxílio de um corretor e verificar se as condições do edifício ou do conjunto estão boas, se a fachada é apresentável, se o condomínio tem dívidas, se há ocupantes inadimplentes e se o custo de administração e manutenção é alto (que é o que ocorre em prédios antigos, por exemplo). Lembre-se de que, se a unidade ficar vaga, você terá que arcar com o custo do condomínio. E que imóveis também podem se tornar obsoletos, o que leva à desvalorização.