As regras do Banco Imobiliário valem para a vida real?

São Paulo - Um dos jogos de tabuleiro mais populares entre os brasileiros, o Banco Imobiliário pode ser uma boa aula do que fazer ou não com o dinheiro. Inspirada em uma matéria realizada pelo site americano Business Insider, EXAME.com consultou alguns especialistas para mostrar quais regras do jogo se aplicam ou não à realidade dos investimentos e o que elas podem ensinar.

O objetivo do Banco Imobiliário é “conseguir conquistar a maior fortuna, sendo o único jogador a não ir à falência”. As regras usadas como referência, destacadas em negrito, foram retiradas dos manuais das versões Banco Imobiliário Brasil e Super Banco Imobiliário. Veja a seguir. 

“Propriedades com hotel possuem aluguel bem mais alto”

Segundo o manual do jogo, os hotéis são “um grande negócio”. O consultor financeiro Mauro Calil concorda com a afirmação. “Em termos imobiliários os hotéis são mais lucrativos, pois além do serviço de aluguel do espaço em si, que pode ter uma ocupação maior que 100% - apesar de não ser comum -, o hotel pode lucrar com serviços adicionais de cozinha, bar, equipamentos, etc. Por isso, ainda que sua manutenção seja elevada, seu lucro deve ser maior que o aluguel tradicional de residências”.

Para os pequenos investidores, comprar um hotel pode ser algo bem distante da realidade, mas é possível investir em um ou mais hotéis comprando cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Os FIIs possibilitam que se invista em imóveis, sem comprá-los diretamente. Por meio de uma corretora, o investidor compra cotas do fundo, que investe em um ou mais imóveis comerciais, corporativos, residenciais e outros para ganhar com sua valorização ou com a renda dos aluguéis. Eles também podem investir em recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). 

Cada fundo possui uma estratégia, mas de fato, os fundos que investem em imóveis comerciais e em hotéis, são bastante recomendados por especialistas, por sua renda ser proveniente de empresas e não pessoas físicas, que apresentam maior risco de inadimplência.

“Ao parar em uma casa sorte-revés, sorteie uma carta deste monte e cumpra o que indica a carta”

As cartas "sorte ou revés", ou na versão do Super Banco Imobiliário, as cartas "notícias", determinam que o jogador pague ou receba determinada quantia em virtude de diferentes situações, como o pagamento de uma multa, a aplicação em um fundo de investimentos, ou uma aposta contra outros jogadores. 

Conforme Mauro Calil comenta, todo investimento está sujeito a fatores externos e as cartas "sorte ou revés" refletem os fatores imponderáveis a que todos estão sujeitos. “Algo que sempre achei interessante neste jogo é que os jogadores que estão indo bem não querem cair nesta casa pois podem "tirar um revés" enquanto que os que estão indo mal, seja por que os dados não lhe favorecem, seja por falta de estratégia, acabam por depositar suas esperanças no monte do sorte ou revés torcendo. Nesse momento podemos ver aspectos da natureza humana relativos ao comportamento nos investimentos e no trato com o dinheiro”, diz. 

---

Apesar de no dia a dia nos depararmos com o imponderável, no mundo real muitas vezes os resultados de atitudes tomadas em relação à vida financeira podem ser muito mais determinantes que os golpes de sorte ou azar. Por isso, grandes investidores não negam que o acaso possa lhes ter ajudado a alcançar o sucesso, mas costumam dizer que o conhecimento sobre o mercado é fator crucial para qualquer um alcançar seus objetivos financeiros. 

“Nas casas 'Receita Federal' e 'Restituição de Imposto de Renda' você deve cumprir o que indica o tabuleiro”. 

O tabuleiro sempre indica que ao cair nessas casas o jogador pague ou receba 2.000 reais pelo imposto de renda. O que no jogo aparece de uma forma bastante simples, na vida real se revela bem mais complexo - e os contribuintes bem sabem disso. “O contribuinte precisa informar na declaração o seu rendimento no ano, todas as despesas, as possibilidades de reduções na tributação e verificar se pelo resultado vai ter imposto a pagar ou imposto a ser restituído”, explica Edino Garcia, coordenador editorial da IOB Folhamatic. 

E o valor do imposto a ser pago ou restituído dificilmente se repetirá. A tributação varia entre 7,5% a 27,5% da renda anual do contribuinte e pode sofrer diversas variações de ano para ano. Assim, conforme Garcia afirma, o imposto a pagar pode variar de 1 a 100.000 reais, dependendo do contribuinte. 

Além disso, se na vida real um contribuinte fizesse a quantidade de transações de imóveis e obtivesse com elas os mesmos lucros que tem no jogo, provavelmente ele teria que pagar mais de 2.000 reais à Receita Federal. “Quando há ganho de capital na venda, o proprietário é tributado à alíquota de 15% sobre os ganhos [nos casos em que não há isenção do imposto]. E no caso do aluguel, se o rendimento obtido superar 1.637,11 reais começa a incidir a tabela que de imposto a pagar ou não”, afirma Garcia. 

“Diversificar é a palavra de ordem no mundo dos negócios. As companhias são empresas de diferentes ramos que podem proporcionar muito lucro a seu proprietário”

Uma das maiores recomendações dos especialistas, a diversificação dos investimentos, também é passada aos jogadores no manual do jogo. “A diversificação serve principalmente para trazer estabilidade de caixa e para que os reveses da vida não eliminem seus lucros de forma rápida”, afirma Mauro Calil. 

De fato, se todos os recursos forem destinados para um único investimento, os riscos são muito maiores do que se forem destinados a diferentes aplicações. Os investidores podem diversificar suas aplicações de diversas maneiras, de acordo com o seu perfil. Para um investidor mais conservador, por exemplo, é possível diversificar investimentos em renda fixa, aplicando não só na poupança, mas em títulos públicos, CDBs, fundos de renda fixa. Ter uma parcela dos investimentos na renda variável também permite maiores retornos, apesar do maior risco. Para quem está começando a investir, fundos de investimento podem ser uma boa opção, eles contam com um profissional para escolher os ativos e já vêm com uma estratégia pronta de diversificação.

---

“Quando conseguir ter todas as propriedades do mesmo grupo de cores, você terá direito a construir casas [...]. Para construir uma segunda casa em uma propriedade, todas as outras do grupo deverão ter pelo menos uma casa”

Segundo Mauro Calil, apesar de se aplicar estritamente ao jogo, há certa lógica nessa regra. “Na verdade, você pode construir o que quiser, na ordem que bem entender, mas a regra aqui procura espelhar dificuldades que encontramos, como a falta de recursos, de mão de obra ou ainda de tempo para tocar todos os projetos que gostaríamos. Este é o exercício da paciência e obediência a normas que todos devemos ter”, comenta.

“Sabe aquela propriedade que falta para você completar um grupo e que está com o adversário? Você pode a qualquer momento do jogo fazer uma oferta pela propriedade tão desejada, desde que esta não tenha construções. Todos os jogadores podem comprar ou vender propriedades a qualquer momento. Caso alguém queira negociar uma propriedade com imóveis, primeiramente deverá vender as casas ou o hotel ao banco pela metade do valor pago, para só então negociar o título de posse”. 

Vender casas ou hotéis pela metade do valor pago na aquisição parece algo pouco provável, ou nada desejável. Mas, no jogo, pode valer a pena se depois o adversário pagar um determinado valor pela “propriedade” (que no jogo seria a rua, bairro ou praça) que compense o prejuízo com a venda do hotel ou casa. O título da Avenida Ipiranga, por exemplo, custa 1.000 reais e um hotel na avenida custa 5.000 reais, portanto, por mais que o hotel seja vendido por 2.500 reais ao banco e o jogador perca 2.500 reais, se o adversário lhe oferecer 3.000 reais pela avenida, ele terá lucrado 500 reais. 

Segundo Calil, o exemplo pode se comparar a situações em que proprietários perdem dinheiro pela falta de liquidez, ou seja, falta de compradores interessados em comprar o imóvel em determinado momento. “A liquidez de um imóvel sempre custará um prêmio, mas ele pode ser compensado na próxima negociação. Quem precisa de liquidez na vida real terá que descontar 20% ou 30% para acelerar a negociação”, afirma o consultor.

O risco de liquidez também está presente em outros investimentos. Por isso, na hora de escolher entre aplicações é importante observar qual é a liquidez de cada uma delas. Um investimento em um título público, por exemplo, pode ser bastante rentável se levado ao vencimento, quando o prêmio acordado é pago, mas se precisar ser vendido antes do prazo final, e o investidor não encontrar compradores, ele pode ser negociado por um valor abaixo do que foi pago inicialmente. 

“Ações de empresas podem proporcionar muito lucro aos seus proprietários”

Uma das regras do Super Banco Imobiliário, no qual a compra de companhias de outras versões foi substituída por compra de ações, permite que o acionista receba lucro com as ações, que seriam os dividendos, e compre ações – tudo com o cartão de crédito. 

Para Mauro Calil, apesar de não ser nada realista este tipo de operação, esta seria uma grande evolução no sistema financeiro nacional, se fosse adotada. “Você poderia investir em um fundo e faria depósitos e saques de seu fundo usando o cartão de crédito sem passar pela conta corrente do banco. O mesmo para ações, usaria seu cartão para comprar ações e receberia dividendos como créditos do cartão, sem passar pela conta corrente”, afirma.