9 dicas para comprar um imóvel em “feirão”

São Paulo - Os “feirões” de imóveis podem arregalar os olhos daqueles que querem realizar o sonho da casa própria. Diante de tantas opções, a tentação de efetuar uma compra por impulso pode ser grande. Mas imóveis não são como roupas, que podem ser trocadas, nem como ações de alta liquidez. Comprar às pressas e sem pesquisar pode causar uma série de dores de cabeça.

Financiamentos negados, imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio atrasadas, imóveis ocupados e entrega de imóveis ainda em construção são alguns dos problemas que podem assombrar quem compra imóveis às pressas e sem a devida pesquisa. Para evitar esse tipo de situação, o IBEDEC, órgão de defesa do consumidor, elaborou um Guia Rápido de Consulta para quem pretende aproveitar um salão de imóveis.

1) Imóvel ocupado: segundo o IBEDEC, essa é a maior fonte de problemas. Na opinião do presidente do instituto, José Geraldo Tardin, se o imóvel ainda estiver ocupado, o melhor é desistir da compra. Para descobrir se é esse o caso, o aspirante a comprador deve procurar a informação nos prospectos de venda e junto aos representantes do banco. Mas se mesmo assim o consumidor quiser arriscar, o primeiro passo é visitar o imóvel e conversar com o ocupante, para averiguar se ele vai desocupar o imóvel amigavelmente. “Se houver uma pré-disposição para briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o processo de retirada judicial é bem demorado e pode até não acontecer”, diz o guia. Além disso, entrar na Justiça pressupõe custas judiciais e honorários de advogados, o que pode transformar a compra num péssimo negócio.

2) Pesquise o preço do imóvel: a pesquisa pode começar antes mesmo do “feirão”. Vale a pena pesquisar junto às imobiliárias qual o preço médio do metro quadrado na região pleiteada e o valor médio dos imóveis com as características desejadas. Também é bom ter em mente o valor máximo que se está disposto a pagar. Ao escolher um imóvel, o IBEDEC também aconselha o consumidor a tentar saber o valor de outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto, para ter uma ideia do valor de mercado.

3) Pesquise as taxas de juros: embora a Caixa ainda seja detentora de 80% do mercado de crédito habitacional, já existem outros bancos oferecendo esse tipo de financiamento. O ideal é pesquisar as taxas de juros em diversas instituições, fazer simulações e ficar atento ao Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, percentual que mostra quanto custa o empréstimo incluindo-se taxas administrativas e tributos.

4) Conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio: ao comprar um imóvel usado, o consumidor deve fazer uma vistoria minuciosa e documentar tudo o que foi prometido junto com o apartamento, pois pode ser que, na hora da mudança, alguns itens estejam faltando. Não é incomum que o antigo proprietário retire objetos como luminárias, armários e torneiras que estariam incluídos originalmente. O documento de vistoria elaborado pelo comprador deve ser assinado pela empresa, pois será dela a responsabilidade de repor os itens faltantes ou indenizar o novo proprietário.

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5) Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores: tudo isso vale como prova judicial em caso de problemas. O que é prometido nos materiais de divulgação e propaganda se torna compromisso. O IBEDEC aconselha o consumidor a fazer com que todo objeto de negociação conste na proposta de compra, inclusive os prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

6) Não assine nada antes de ter o crédito aprovado: aprovação de crédito não depende do vendedor e sim do banco. Se o vendedor empurrar um “pedido de reserva de imóvel” ou pedir para o consumidor deixar um “cheque caução”, com a promessa de que o negócio será desfeito sem custo caso o crédito não seja aprovado, esse compromisso deve ser formalizado por escrito. A promessa pode ser resumida numa frase como “Em caso de não aprovação do meu financiamento, serei ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal ou do meu cheque caução, não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e a devolução será no ato de minha solicitação”. De acordo com o guia, se não forem tomados esses cuidados e o financiamento for mesmo negado, é certo que o consumidor terá que acionar a Justiça, pois a maioria das empresas cobra multa quando se desiste da compra.

7) Dívidas e condomínio: se o imóvel pleiteado estiver pronto, seja novo ou usado, o aspirante a comprador deve se certificar de que não há dívidas pendentes, como condomínio, IPTU e mobiliário de áreas comuns. Se for o caso, deve constar na proposta de compra que a obrigação de quitar esses débitos é do antigo proprietário, incluindo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto ainda houver pendências. Caso isso não seja feito e o imóvel seja vendido com dívidas, o novo proprietário pode entrar numa tremenda enrascada. Isso porque a garantia dessas dívidas é o próprio imóvel, e a execução judicial vai ocorrer contra o novo dono, que deverá entrar na Justiça para receber o dinheiro do vendedor para quitar o débito.

8) Financiamento: o mais importante é saber se o imóvel cabe no bolso. O ideal, segundo o IBEDEC, é não comprometer mais que 15% da renda com o pagamento da primeira parcela, ainda que os bancos orientem que o máximo seja 30%. Também é recomendável dar a maior entrada possível e financiar pelo menor prazo dentro da capacidade financeira, pois os juros encarecem e muito o valor final da compra. Outra dica é pensar muito bem antes de compor a renda com outras pessoas para financiar um imóvel. Isso porque o compromisso terá que ser honrado até o final do financiamento, o que significa que, durante todos aqueles anos, os que se colocarem como corresponsáveis pelo pagamento das parcelas de parentes não poderão financiar imóveis próprios.

9) Outras despesas: Além do valor das parcelas, o comprador deve prever uma série de outras despesas. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a escritura registrada em cartório podem custar até 3% do valor do bem. Mas pode haver custos desnecessários ou mesmo cobrados indevidamente. A utilização do despachante imobiliário, que vem se tornando cada vez mais comum, não é obrigatória, pois o comprador pode, por conta própria, fazer todos os procedimentos burocráticos, economizando de 500 a 1000 reais. A comissão do corretor, por sua vez, deve ser paga pelo vendedor e não pelo comprador. Se esse valor for cobrado de forma dissimulada, embutido no preço do sinal sem o conhecimento do consumidor (por exemplo, sem estar especificado na proposta de compra), é possível questionar a transação e exigir o ressarcimento. Já se o comprador concordar em pagar a corretagem, deve exigir a Nota Fiscal Imobiliária ou Recibo do Corretor.