Vivemos uma bolha imobiliária no Brasil?

São Paulo - Uma das características das bolhas especulativas é que só é possível ter certeza de que elas ocorreram num momento: quando estouram. Enquanto elas estão se formando, é típico do ser humano encontrar as mais originais justificativas para a euforia. Na década de 90, o oba-oba em torno das recém-nascidas companhias de tecnologia era justificado por uma tal “nova economia digital”.

O que se dizia então era que a internet seria capaz de produzir milagres, como aproximar as pessoas e tornar o mundo mais pacífico. Naquela onda, não foi difícil convencer investidores a colocar fortunas em empresas mal saídas da garagem. Um punhado delas — como Google e Facebook — de fato aconteceu, mas milhares viraram pó.

E os investidores perderam bilhões de dólares quando a bolsa estourou, em 2000. Isso não impediu que o mundo voltasse rapidamente a acreditar em novos milagres. Pouco depois da bolha da internet, os americanos e os europeus embarcaram numa outra bolha, a imobiliária — que foi a origem da grave crise de 2008. 

Há quem veja semelhanças entre o que ocorreu nos países desenvolvidos e o que está acontecendo no Brasil hoje. Como lá fora, os preços dos imóveis brasileiros, em quase todo lugar, estão subindo mais do que a renda, a inflação e qualquer outro indicador do mercado financeiro.

É bolha? Ou a alta é explicada por um conjunto de fatores positivos, como salários em alta, desemprego baixo e disponibilidade de crédito, depois de mais de uma década de dinheiro contado? Um estudo exclusivo da consultoria Bain&Company dá bons argumentos para quem não vê nada de anormal no mercado imobiliá­rio brasileiro.

A pesquisa mapeou as principais características que marcaram a expansão do mercado imobiliário nos Estados Unidos, no Canadá e em cinco países europeus. O objetivo era identificar o que deu errado nos lugares em que houve uma bolha e como se comportaram os mercados “saudáveis” — e então mostrar qual dos cenários está mais próximo da realidade brasileira.

Foram analisados seis indicadores, como endividamento médio da população, acesso a financiamento e evolução dos preços. “Não adianta olhar a inadimplência, que só aumenta quando já existe um problema. Fomos atrás de números que mostram os problemas quando eles ainda estão se formando”, diz Rodolfo Spielmann, sócio da Bain e coordenador do estudo.

Ao analisar os indicadores em conjunto, a conclusão da consultoria é que não há bolha aqui. Mas há números vistos como “preocupantes” — que podem complicar a situação do mercado nos próximos anos.

---

Do lado positivo, a Bain destaca as condições do crédito imobiliário no Brasil. O volume de financiamentos cresceu de forma acelerada nos últimos oito anos: passou de 3 bilhões de dólares, em 2004, para quase 83 bilhões, em 2012. Ainda assim, representa apenas 6% do produto interno bruto, um dos menores percentuais do mundo.

Nos países que passaram por bolhas imobiliárias e fazem parte do estudo da Bain — Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido —, a proporção média é de 76%. Além disso, os bancos brasileiros continuam rigorosos ao emprestar.

Exigem, em geral, uma entrada de quase 40% do valor do imóvel — lá fora, era comum que o cliente levasse 100% e um troco para reformar e decorar a nova casa — e oferecem prazos de pagamento do crédito inferiores a 30 anos (na Espanha, o prazo máximo chegou a 50 anos). 

O aspecto mais preocupante da pesquisa é justamente o que mais chama a atenção de quem está tentando comprar ou vender um imóvel: o aumento expressivo dos preços. Dados do Banco Central mostram que a alta média de 2003 para cá foi 108% superior ao aumento da renda da população.

Em nenhum dos países do levantamento da Bain houve uma valorização tão grande — os maiores percentuais foram os da Espanha e da Portugal, que ficaram abaixo de 80%. “Se analisado de forma isolada, esse número, realmente, é alarmante. Mas é preciso olhá-lo junto com outros indicadores e levar em conta o passado do Brasil”, diz Spielmann.

Entre o fim dos anos 80 e o começo dos anos 2000, o mercado imobiliário ficou praticamente parado no Brasil. A disponibilidade de crédito era baixíssima. Sem dinheiro, as incorporadoras construíam­ pouco, e quem queria comprar uma casa era obrigado a pagar quase tudo à vista, o que tornava a compra inviável  para muita gente. Como a demanda era pequena, os preços subiam pouco. 

A partir de 2004, a melhoria do arcabouço jurídico do crédito imobiliário levou os bancos a voltar a emprestar. Além disso, a queda dos juros barateou os financiamentos, o que inclui mais pessoas no time de potenciais compradores.

“A alta de preços nesse período foi, na verdade, uma correção”, diz Luiz Antonio França, diretor do banco Itaú. Numa comparação internacional, os imóveis aqui ainda não estão caros. O valor médio de um imóvel no Brasil corresponde a 5,1 vezes a renda anual média, metade do número dos países analisados no estudo da Bain.

O problema é o que acontecerá se os preços continuarem subindo. Outro levantamento, feito anualmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas em parceria com EXAME, mostra que a valorização dos imóveis continua, mas em ritmo menor do que no passado. De 2008 a 2011, os preços aumentaram à média anual de 20% a 30%.

---

Em 2012, a alta ficou abaixo de 15% — e, em algumas cidades, houve queda de preço. Mas vai continuar assim? Qual é a chance de os valores caí­rem em mais lugares? É possível que os imóveis voltem a valorizar como no passado? A Bain fez uma série de projeções para o mercado até 2017. O cenário mais provável é que os preços passem a subir menos do que a renda.

“Demanda existe, mas, como os valores já aumentaram muito, o consumidor não tem mais tanto fôlego como no passado. Por isso, está mais cauteloso”, diz Sérgio Freire, presidente da corretora Brasil Brokers.

Além disso, os brasileiros estão muito mais endividados do que há cinco anos, o que reduz o espaço para novos financiamentos — em média, 22% da renda das famílias está comprometida com o pagamento de algum empréstimo, um patamar próximo ao dos países problemáticos que foram estudados. 

E se tudo der errado? Uma bolha se forma quando há financiamento acessível — é isso que permite que mais pessoas tenham condições de comprar, o que eleva os preços. Nos Estados Unidos, a euforia começou quando o Federal Reserve, banco central do país, cortou os juros para estimular a economia, e os bancos passaram a emprestar com taxas reduzidas.

Como a rentabilidade da renda fixa era baixa, os americanos usavam esse crédito barato para aplicar em imóveis. Contratavam o financiamento por 30 anos, para que as prestações não fossem altas, na esperança de revender a casa ou o apartamento com lucro meses depois. Em tese, nada de errado.

Aliás, o esquema deu certo por anos. Muitos investidores ganharam dinheiro e os bancos foram emprestando cada vez mais, só que para pessoas com menos condições financeiras para comprar. Em 2007, a inadimplência começou a subir e as fragilidades do modelo vieram à tona — nos Estados Unidos e também na Europa, que viveu um fenômeno semelhante.

Instituições financeiras tiveram de ser socorridas pelos governos até que, em setembro de 2008, o banco Lehman Brothers quebrou e detonou a fase mais aguda da crise internacional. O Brasil, evidentemente, está longe de passar por isso. Os juros por aqui são muito maiores do que lá fora. E não há sinais de que os bancos estejam dispostos a sair emprestando sem critério. Mais argumentos para a turma do “está tudo bem”.