Prédios comerciais na Av. Faria Lima, em São Paulo (Germano Lüders/EXAME.com)
Da Redação
Publicado em 6 de junho de 2013 às 11h30.
Retrato do Brasil
São Paulo, a maior cidade do país, não deixa de ser um retrato do Brasil. O mercado imobiliário paulistano viveu dias de absoluta euforia em anos recentes. Agora, passa por um período mais calmo: a velocidade de vendas foi reduzida a um terço na comparação com 2010.
A tendência, hoje, é procurar casas maiores em novos bairros. Há também uma nova geração de compradores em busca de boa infraestrutura e serviços, como estações de metrô. São Paulo não parou — mas anda mais devagar.
Na onda do pré-sal
Três importantes obras de infraestrutura estão mexendo com o setor imobiliário no litoral paulista: o túnel que ligará Santos ao Guarujá, a ampliação do porto de Santos e a plataforma para a exploração de petróleo do pré-sal. Todo esse desenvolvimento criou um frenesi no setor imobiliário.
Em Santos, os imóveis usados registraram a segunda maior valorização do país e, hoje, há pouco espaço para novos edifícios nas áreas mais nobres da cidade. Em bairros como Ponta da Praia e Boqueirão, o metro quadrado de um apartamento novo pode chegar a 7 500 reais.
As construtoras estão em busca de regiões menos exploradas, que há pouco tempo estavam degradadas. Os bairros Vila Matias e Macuco, próximos ao porto de Santos, são exemplos dessa transformação. Em novembro de 2011, um empreendimento da PDG na região portuária vendeu 70% das 1 000 unidades em duas semanas.
A agitação do mercado santista já contaminou positivamente a vizinha Praia Grande, que teve um aumento de 38% das vendas nos últimos três anos. Hoje, o município é o segundo em número de lançamentos na região, com a entrada de 5 360 unidades desde 2009. Quem destoa desse movimento no litoral é o Guarujá.
O aumento da violência provocou uma estabilização nos preços e reduziu a oferta de novos prédios. “O Guarujá é a cidade que mais depende do mercado de veraneio, que está desaquecido”, afirma Paulo Pinheiro, sócio-diretor da imobiliária Lopes.
A vizinha como chamariz
A proximidade com São Paulo, onde imóveis similares custam pelo menos 25% mais, tem aumentado o apelo da região do ABC, formada por Santo André, São Bernardo e São Caetano. Das três, São Caetano é a mais valorizada. A cidade é uma das que oferecem melhor qualidade de vida no país e tem os terrenos mais caros do ABC.
No bairro Cerâmica, um dos mais desejados, o início da construção de um shopping, há três anos, deu impulso à corrida imobiliária. Em cinco anos, o metro quadrado no bairro dobrou de preço. São Bernardo segue a mesma trilha. “Em termos de expansão, a cidade é hoje a principal do ABC”, diz Francisco Magnani, presidente da MZM Construtora.
Em busca de espaço
Os altos preços dos imóveis na capital paulista levaram milhares de famílias a buscar um novo endereço nas cidades da região metropolitana. Nesses municípios, quem chegou nos últimos anos encontrou imóveis maiores a preços bem convidativos. Essa migração, no entanto, fez os preços cobrados subir em locais como Osasco e Guarulhos, cuja valorização está entre as maiores do país.
Em Osasco, o baixo número de lançamentos tem reforçado a alta de preços dos usados. “Em Guarulhos, a classe média paulistana consegue adquirir apartamentos de quatro quartos. Na capital, não teria o mesmo poder de compra”, diz Cristiane Crisci, diretora da imobiliária Lopes, a maior do país.
A cidade, junto com Barueri, também está no foco das incorporadoras na construção de apartamentos de alto padrão. No estado, as duas só perdem para a capital paulista em número de lançamentos.
Muito além dos muros das universidades
O mercado imobiliário de Campinas sempre se beneficiou da presença de jovens de outros municípios que vão estudar na Unicamp, na PUC ou nas demais universidades da cidade. Nos últimos anos, essa velha característica local ganhou proporções ainda maiores — graças ao aumento do número de vagas nas instituições privadas de ensino.
De acordo com algumas estimativas, o número de universitários da cidade pulou de menos de 40 000 no ano 2000 para os atuais cerca de 80 000. Diante desse fenômeno, as incorporadoras locais incrementaram os investimentos em apartamentos de um ou de dois dormitórios. Mesmo com o aumento da oferta,
os preços de imóveis com essas características tiveram uma valorização média de 30% somente no ano passado. Como tem tamanho, população e pujança econômica de uma capital de porte médio, Campinas também se destaca no mercado de imóveis de alto padrão. A recente chegada de executivos
às novas empresas instaladas em cidades vizinhas, como a Dell, em Hortolândia, e a Honda, em Sumaré, tem valorizado os preços nos bairros nobres de Campinas. “No segmento premium, a procura por imóveis tem sido consistentemente mais alta do que o número de lançamentos disponíveis”, diz José Roberto Federighi, diretor do grupo de imobiliárias Brasil Brokers.
No rastro da riqueza do interior paulista
Ribeirão Preto fica na região norte do estado de São Paulo. São José dos Campos, no nordeste. Indaiatuba, Jundiaí e Sorocaba estão próximos da capital. O que há em comum entre esses municípios de porte médio do interior são as altas taxas de crescimento da economia local.
Com o aumento da riqueza e da renda, o mercado imobiliário dessas cidades segue em alta. Ao contrário do que ocorre na capital paulista, o ritmo de lançamentos de apartamentos no interior continua firme. Em São José dos Campos, foram 15 em bairros como Jardim das Colinas e Vila Ema.
Em Ribeirão Preto, mais de 40 empreendimentos residenciais e comerciais foram lançados em 2011 — 15% mais que 2010. Boa parte deles fica na região da avenida João Fiúsa, que corta a cidade. Os preços em Ribeirão Preto, no entanto, não têm subido na mesma velocidade da construção. “É difícil impor apartamentos com preços acima de 4 000 reais o metro quadrado”, diz Paulo Pinheiro, da imobiliária Lopes.
Apesar do esforço das construtoras de verticalizar bairros de cidades médias, parte da população local mantém a preferência pela aquisição de casas. Em São José do Rio Preto, foram lançados três loteamentos para residências de médio e alto padrão nos últimos dois meses.
Outro fenômeno que alimenta a alta dos preços dos imóveis no interior é a procura de uma segunda moradia por quem vive em São Paulo. “À medida que a renda aumenta na capital, a tendência é que cada vez mais paulistanos busquem residências em Jundiaí, Indaiautuba ou São José dos Campos”, diz Marcelo Borges, presidente da incorporadora Rodobens Negócios Imobiliários, de São José do Rio Preto.
Uma Xangai brasileira?
A exemplo do que aconteceu nos anos anteriores, o Rio de Janeiro segue como a segunda capital mais cara do país, atrás apenas de Brasília. Só nos últimos 12 meses, o metro quadrado na cidade valorizou 28,8%, chegando a 7 800 reais em média.
Além da Copa do Mundo e da Olimpíada, que devem atrair novas obras de hotelaria e infraestrutura, a razão para essa alta é a instalação de Unidades de Polícia Pacificadora nos morros cariocas.
Na Tijuca, zona norte da cidade, por exemplo, o valor do metro quadrado dobrou após a instalação das UPPs em 2010. Nada se compara, no entanto, ao frenesi gerado em torno do eixo formado pelos bairros Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá, na zona oeste da cidade.
Ali foram lançados no ano passado 14 700 unidades — ou 60% dos novos empreendimentos do Rio de Janeiro. “Essa região é atualmente o grande canteiro de obras do Rio de Janeiro, uma espécie de Xangai brasileira”, diz Marcos Saceanu, diretor de incorporações da PDG na cidade.
No ranking dos preços, Leblon e Ipanema continuam isolados na liderança, os dois bairros mais caros do Brasil. Nesse sentido, também há semelhanças com a China. Os 50 000 reais cobrados pelo metro quadrado do caríssimo Wave, em Ipanema, são compatíveis com os imóveis na zona mais cara de Xangai.
Um novo Leblon a caminho?
A escassez de terrenos na badalada zona sul do Rio de Janeiro tem feito com que algumas construtoras escolham Niterói para tentar criar uma versão local do Leblon, o bairro mais caro do Rio. Em Icaraí, na zona sul da cidade, o preço médio do metro quadrado subiu 50% nos últimos dois anos, em grande parte graças a empreendimentos como o Murano, da construtora Odebrecht, em que cada apartamento não sai por menos de 3,5 milhões de reais.
Em Nova Iguaçu, a realidade é bem outra. Ali, as incorporadoras têm oferecido descontos de até 20% para vender os apartamentos que encalharam no último ano. “Hoje, quem melhora de vida em Nova Iguaçu vai morar na Barra da Tijuca ou no Recreio”, diz Ariovaldo Rocha Filho, diretor-geral da imobiliária BR Brokers no Rio.
A cidade da segunda casa
Principal município da Região dos Lagos fluminense, Cabo Frio assistiu a uma valorização nos preços dos imóveis da ordem de 40% no último ano. Os principais responsáveis pela alta foram cariocas em busca de uma casa de veraneio. De modo geral, eles compraram imóveis nos bairros que dividem a orla da Praia do Forte — Célula Mater, Centro e Algodoal.
“Prédios inteiros são vendidos em apenas dois meses”, diz Sebastião Rosa, diretor da Julio Bogoricin Cabo Frio, uma das maiores imobiliárias do Rio de Janeiro. A procura é tão grande que a construtora João Fortes decidiu começar a construir o primeiro shopping center da cidade. São Gonçalo, por sua vez, valorizou apenas 5,7% nos últimos 12 meses.
Segunda cidade mais populosa do Rio de Janeiro, com 1 milhão de habitantes, ela conta com dois terços da população na ascendente classe C. Ali, quem melhora de vida costuma se mudar para Niterói. Não por acaso, a incorporadora PDG, a maior do país, possui apenas um empreendimento em construção na cidade.
No embalo da vida noturna
Em Belo Horizonte, quanto mais perto um imóvel está da agitação da vida noturna, maior o valor de seu metro quadrado. Bares, restaurantes e casas noturnas explicam parte do fenômeno, mas não tudo. É que a boêmia região centro-sul da capital mineira, que tem alguns dos bairros mais cobiçados da cidade, é também uma região de concentração de escritórios e centros comerciais.
No bairro Savassi, por exemplo, um dos mais tradicionais dessa parte da cidade, o preço do metro quadrado dobrou nos últimos três anos — Savassi tem hoje o metro quadrado mais caro para imóveis usados da capital mineira. Perto dali, Sion e Anchieta estão entre os primeiros do ranking.
É também o centro-sul que domina a escalada dos preços dos imóveis novos. Santa Efigênia, nessa mesma região, entrou na lista dos mais caros em 2010, quando foi inaugurado o Boulevard Shopping.
Dois lados opostos
Com o metro quadrado em torno de 3 600 reais, metade da média do Rio de Janeiro, Vitória está longe de figurar entre as capitais mais valorizadas do país. Até pouco tempo, tratava-se de um mercado ainda inexplorado.
A esperança de que a cidade repetisse a euforia vista em outras capitais fez com que as principais incorporadoras do país corressem para lançar mais de 6 000 unidades em Vitória entre 2007 e 2008. Mas faltou combinar com os consumidores. Sem demanda, os apartamentos encalharam.
Bairros como Enseada do Suá e Jardim Camburi contam hoje com um estoque de cerca de 500 imóveis. É mais do que o total lançado em toda a cidade em 2011. Não é de estranhar, portanto, que o metro quadrado na região tenha se mantido praticamente inalterado nos últimos quatro anos.
“Vitória não passou pela segunda onda de lançamentos que a maior parte das capitais vivenciou em 2010”, diz Marcos Murad, sócio da imobiliária Lopes no Espírito Santo. A vizinha Vila Velha, por outro lado, vive um momento bem diferente. O ano de 2011 foi recorde em lançamentos — mais de 3 000 unidades.
Ao contrário do que aconteceu em Vitória, as incorporadoras que lideram o mercado da cidade são as de pequeno porte, já que as grandes companhias do setor se ressentiram do fiasco na capital.
A Praia de Itaparica, por exemplo, tornou-se uma das regiões mais badaladas de Vila Velha em apenas três anos. A cidade tem atraído moradores vindos da capital. E isso, por sua vez, está estimulando o desenvolvimento do comércio local.
Fora das asas de Brasília
O chamado Plano Piloto de Brasília concentra o conjunto dos imóveis mais cobiçados da capital federal. Seus prédios ficam nas “asas” do projeto original da cidade, concebida em formato de avião. Mas o crescimento da oferta nessa área é limitado por falta de terrenos.
Não por acaso, os apartamentos novos das asas Sul e Norte são os mais caros de Brasília. Os usados, embora antigos, também estão entre os mais valorizados. Essa limitação geográfica incentivou a exploração de áreas próximas e bem localizadas.
Os primeiros ímãs dessa expansão foram os setores Sudoeste e Cruzeiro Novo — onde o preço do metro quadrado dos imóveis usados é alto porque os apartamentos são, na maioria, seminovos. Hoje, a nova fronteira do mercado imobiliário é o Setor Noroeste. Esse bairro, que começou a nascer em 2009, é um dos líderes em termos de lançamentos de médio e alto padrão.
O fator verde e o consumo
Em Goiânia, uma das capitais mais verdes do país, os imóveis mais cobiçados são aqueles próximos aos parques da cidade. O Setor Marista é exemplo desse fenômeno. Os imóveis usados do bairro são hoje os mais caros da cidade, e os novos estão em segundo no ranking. O Jardim Goiás, onde fica o parque de mesmo nome, reforça essa tendência.
Em Cuiabá, o que determina a valorização dos imóveis é a proximidade aos principais centros de compras. O bairro Duque de Caxias, que tem o metro quadrado mais caro, é onde fica o Goiabeiras Shopping, um dos maiores da região. O mesmo ocorre no Bosque da Saúde, que fica próximo do Pantanal Shopping, um dos pontos de encontro das famílias mais abastadas da cidade.
Um olhar sobre o Guaíba
Há várias décadas, a maioria dos porto-alegrenses vive de costas para o Guaíba, maior cartão-postal da capital gaúcha. Os bairros nobres com a maior concentração de pessoas estão distantes do lago chamado popularmente de rio.
Entre boa parte do centro da cidade e as margens do Guaíba há um grande muro, construído com a missão de proteger a região central de enchentes. Na última década, essa tendência já histórica de não desfrutar da vista do Guaíba começou a perder um pouco de sua força.
O motivo foi a decisão de parte das incorporadoras de explorar áreas na zona sul da cidade, mais distantes do centro, mas que têm na proximidade do lago um de seus principais atrativos. “Muitas construtoras continuam investindo nessa região com a intenção de atrair moradores das áreas mais tradicionais para bairros planejados”, diz Eduardo Sulienik, diretor da imobiliária Brasil Brokers.
Por enquanto, a população de mais alta renda continua se concentrando em bairros como Três Figueiras, Jardim Europa e Bela Vista, onde, por ironia, a maioria dos edifícios não tem vista para os 70 quilômetros da orla. No Moinhos de Vento e em Petrópolis, duas regiões tradicionais, não existe muito espaço para novos empreendimentos e há uma falta de oferta de imóveis usados de alto padrão.
Valorização que se espalha
Bairros como Alto da Glória e Batel são tradicionais redutos de moradias de alto padrão em Curitiba. Esses locais continuam entre os mais valorizados da cidade. Mas a chegada de grandes prédios comerciais e de escritórios a áreas um pouco mais afastadas do Centro tem reduzido um pouco a primazia desse núcleo.
Foi o que ocorreu com o bairro de Mossunguê, que está hoje no topo do ranking de valor, com o metro quadrado mais caro de Curitiba. Entre os imóveis novos, o Centro segue com os mais caros.
Em Florianópolis, Jurerê Internacional, bairro criado na década de 80 e que nos últimos anos foi “descoberto” pelos ricos e famosos de São Paulo, consolidou sua posição como o metro quadrado mais alto de toda a Ilha de Santa Catarina. Trata-se, aliás, do terceiro bairro mais caro de todo o Brasil.
A expansão das fronteiras
Nas áreas mais nobres de Salvador, o crescimento da venda de imóveis ficou anos concentrado nos bairros de Vitória, Graça, Barra, Ondina e Rio Vermelho. Com a diminuição dos terrenos disponíveis nesses lugares, as incorporadoras passaram a explorar Imbuí, Pituaçu e Patamares — onde os apartamentos mais procurados são os com dois ou três dormitórios.
Apesar do aumento da oferta de imóveis de alto padrão em novas regiões, Vitória continua sendo o metro quadrado mais caro de Salvador. Como ocorrem poucos lançamentos no bairro, são os imóveis usados que valorizam — a média do metro quadrado hoje é de cerca de 6 000 reais.
“O mercado de alto padrão de usados e novos continua aquecido”, diz Kelsor Fernandes, presidente do Sindicato da Habitação da Bahia. A região do Horto Florestal, próximo ao bairro de Brotas, tem alguns dos lançamentos mais sofisticados.
O efeito europeu
O mercado imobiliário do Rio Grande do Norte é um exemplo do grau de integração dos países na era da globalização. À medida que a crise foi piorando na Europa, o ritmo de crescimento das vendas de imóveis em Natal passou a cair.
“Antes de 2008, os estrangeiros chegaram a responder por 80% dos negócios. Embora a demanda de clientes locais tenha ocupado parte do vácuo deixado por portugueses e espanhóis, hoje o estoque de imóveis à venda está tão alto que precisamos de dois anos para zerá-lo”, diz Ricardo Bezerra, diretor da imobiliária Lopes no Nordeste.
A cerca de 200 quilômetros de Natal, João Pessoa está vivendo o processo de valorização de imóveis usados. Em alguns bairros nobres, são poucos os terrenos disponíveis para empreendimentos, o que tem elevado o preço dos imóveis existentes.
Na cidade, a população local — principalmente os funcionários públicos — representa o grosso dos compradores. Aos poucos, porém, aumenta a presença de pessoas vindas de outros estados. “Muitos pernambucanos têm decidido comprar imóveis na Paraíba porque preferem passar o verão em João Pessoa ou porque vão trabalhar no estado”, diz Inaldo Dantas, presidente do Sindicato da Habitação da Paraíba. “Há também um número crescente de aposentados dos estados do Sudeste.”
As construtoras aceleram
Em Recife, o tamanho do setor imobiliário dobrou entre 2008 e março deste ano. Entre 2009 e 2010, o índice que mede a velocidade das vendas chegou, em alguns meses, a 28%, ou seja, de cada 100 imóveis disponíveis para a venda, mais de um quarto foi negociado. Como a demanda seguiu em alta, as incorporadoras aumentaram o ritmo dos lançamentos.
“O mercado está mais saudável, com menos pressão do lado da oferta”, diz Marcello Gomes, representante da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco na Câmara Brasileira da Indústria da Construção. “O mercado em Recife permanecerá aquecido nos próximos cinco anos.”
No segmento dos usados, um dos principais destaques é o bairro da Jaqueira, na zona norte, onde fica um grande parque com o mesmo nome e se encontra o metro quadrado mais caro da cidade.
“A Jaqueira é o nosso Leblon. Quase não há espaço para novas construções, o que faz o preço das existentes aumentar num ritmo frenético”, diz José Antônio de Lucas Simón, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Pernambuco.
Uma pausa na corrida
Depois de dois anos em que o número de lançamentos a cada mês foi quase sempre superior ao do mês anterior, as construtoras com presença em Fortaleza diminuíram o ritmo a partir do início deste ano para poder entregar os empreendimentos em construção.
“Acredito que ainda haja algum espaço para os preços subirem, mas não muito. Estamos perto do ponto da estabilidade”, diz André Montenegro, proprietário da construtora Casas Olé, do Ceará.
Embora seja um mercado menor, São Luís trilhou um caminho semelhante: viveu um momento de euforia e, mais recentemente, entrou num processo de acomodação. Isso, no entanto, não alterou a lista dos bairros de alta renda mais desejados: Ponta do Farol, São Marcos, Ponta D’Areia e Calhau.
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